• Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

pups_mos

мкд
Полезные статьи про ЖКХ

278 сообщений в этой теме

Как определить виновное лицо при заливе?

+ БОНУС Если Вас затопили.pdf

Показать содержимое  

Заливы – неприятная и, к сожалению, не самая редкая часть жизни в многоквартирном доме: каждый день они происходят как по невнимательности собственника, так и из-за некачественных работ со стороны УО/ТСЖ/ЖСК, управляющего домом. Как в случае залива определить виновное лицо?

Для этого, по большей части, достаточно держать в голове 3 основных нормы: часть (-и) 2.1, 2.2, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, статью 1064 Гражданского кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Части 2.1, 2.2, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ гласят: лицо, управляющее домом, несет ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание общего имущества, за выполнение всех работ и оказание всех услуг, связанных с таким содержанием.
Данная норма отсылает к статье 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в которой указано, что за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность.

Эта ответственность регламентируется статьей 1064 Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 указанной статьи, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред; законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Судебная практика выработала следующие условия для привлечения к ответственности за причинение вреда (напр. Постановление Конституционного Суда РФ от 18.11.2019 № 36-П)
• Наличие вреда;
• Противоправность действий причинителя;
• Причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и возникновением вреда;
• Вина причинителя вреда.

Отметим, что УО/ТСЖ/ЖСК могут быть привлечены к ответственности по данной статье и без наличия вины. Например, подрядчик некачественно отремонтировал стояк, в результате чего его прорвало. Первоначальная ответственность все равно лежит на лице, управляющем домом, которые затем может в порядке регресса предъявить требования к подрядчику.

Ключевых элементов здесь два: противоправность действий причинителя вреда и причинно-следственная связь между такими действиями и возникновением вреда.

Установление противоправности действий тесным образом связано с определением факта: отвечает ли УО/ТСЖ/ЖСК за участок стояка, на котором произошла авария?

Ответ, в свою очередь, вытекает из конструктивных особенностей инженерных коммуникаций дома. Исходя из положений Правил содержания общего имущества, УО/ТСЖ/ЖСК отвечают за участок инженерных коммуникаций до запорного крана; при ее отсутствии – за всю систему в целом.

При установлении причинно-следственной связи суд ищет ответ на следующий вопрос: стала ли авария результатом бездействия УО/ТСЖ/ЖСК или некачественно проведенных ими работ?

Ответив на два основных вопроса и зафиксировав вред, суд устанавливает, кто понесет ответственность:

-) собственник (авария произошла на участке, за который отвечал он);

-) лицо, управляющее домом (авария произошла из-за бездействия/в результате некачественно выполненных работ на участке, за который несут ответственность УО/ТСЖ/ЖСК).

Hide
 
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Ремонтные работы в подъезде многоквартирного дома

 

Показать содержимое  

Согласно п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, управляющая компания обязана проводить ремонт в подъезде с периодичностью один раз в три или пять лет в зависимости от типа здания и физического износа.

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"

 

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"

p_gosstroya_rf_N_170_ot_27_09_2003.pdf

 

 

Косметический ремонт является плановым мероприятием, которое должно проводиться один раз в 3-5 лет в зависимости от вида и изношенности здания. Обслуживающие хозяйствующие субъекты несут данные обязательства, независимо от того, прописаны они в контракте или нет. Проверка текущего состояния и определение износа подъезда многоквартирного дома осуществляется согласно установленным правилам (Постановление № 170). Внимание. При ухудшении внешнего вида «парадной» косметический/капитальный ремонт может проводиться вне графика

 

 

В чистоте, ухоженности подъездов заинтересованы все жильцы многоквартирных домов, однако поддерживать домовой объект в надлежащем виде непросто. Презентабельный внешний вид парадной зависит от добросовестности ЖКХ/ТСЖ и всех живущих в МКД граждан. Инициативу по организации ремонта подъезда в многоквартирном доме, управляющие предприятия проявляют нечасто, поэтому собственники жилых площадей должны составить коллективное заявление в произвольной форме на имя руководства жилищно-коммунального учреждения. Жильцам МКД следует учитывать, что при отсутствии их решения (утверждается на общем собрании) КСК/ТСЖ могут избегать ответственности.

 

 

Нормативная база

Периодичность, перечень, условия проведения ремонтных мероприятий в подъезде многоквартирного дома регламентированы такими нормативными актами, как:

  • Постановление № 170, утвержденное Госстроем России;
  • Жилищный кодекс Российского государства (статья 166);
  • МДК_2_04.2004 – Методическое пособие, подробно описывающее условия содержания и ремонта МКД.

MDK_2_04.2004.pdf

 

Когда осуществляется ремонт подъезда в МКД?

Косметический ремонт является плановым мероприятием, которое должно проводиться один раз в 3-5 лет в зависимости от вида и изношенности здания. Обслуживающие хозяйствующие субъекты несут данные обязательства, независимо от того, прописаны они в контракте или нет. Проверка текущего состояния и определение износа подъезда многоквартирного дома осуществляется согласно установленным правилам (Постановление № 170).

 

ВНИМАНИЕ

При ухудшении внешнего вида «парадной» косметический/капитальный ремонт может проводиться вне графика. Для этого в ЖКХ направляется соответствующее заявление, с приложенными к нему фотографиями участков, подлежащих восстановлению/реставрации. Согласно Жилищному Кодексу исполнительная организация может сформировать специальную комиссию, которая проведет анализ текущего состояния парадного помещения и вынесет решение о комплексе необходимых ремонтных работ.

 

Кто проводит ремонт подъезда в многоквартирном доме?

После получения заявления жилищно-коммунальное предприятие составляет план и разрабатывает сметную документацию, в которую включаются расходы:

  • на приобретение необходимых для модернизации подъезда материалов;
  • на оплату труда рабочему персоналу.

Ремонтно-восстановительные работы подъезда многоквартирного дома могут осуществляться:

  • сотрудниками управляющего предприятия;
  • сторонними подрядчиками;
  • силами самих жильцов (при желании).

Что входит в ремонт подъезда МКД?

Согласно МДК_2_04.2004 в стандартный перечень мероприятий, требуемых для модернизации подъезда многоквартирного дома, входит:

  • обновление внешнего вида стен/потолков (побелка/покраска/штукатурка);
  • замена стекол, оконной фурнитуры;
  • ремонт поврежденных участков напольного покрытия;
  • окрашивание поверхности металлического оборудования (систем отопления);
  • восстановление входной группы (замена крыльца/дверного полотна);
  • ремонт ящиков, предназначенных для сбора/хранения почты;
  • замена осветительных приборов (настенных/потолочных);
  • обновление поручней перил;
  • обустройство козырьков над подъездом.

Данный список является неполным и может дополняться в зависимости от потребностей собственников МКД и вида подъезда (наличие мусоропровода, лифта, большого холла и пр.).

Кто оплачивает ремонт в подъезде?

На практике, ЖКХ не ремонтируют «парадные» по несколько лет, доводя их до аварийного состояния. В таких случаях у владельцев остается два выхода:

  • вступить в судебные тяжбы с виновной стороной;
  • организовать модернизацию подъезда самостоятельно, путем заключения контракта со строительной бригадой либо за свой счет.

По завершении самостоятельного ремонта подъезда владельцы жилых помещений могут вернуть определенную часть затраченных денежных средств. Для этого следует:

  • оформить акт о состоянии объекта до начала восстановительных работ;
  • составить сметную документацию;
  • при закупе материалов сохранить все платежные документы (чеки), которые будут использоваться в качестве доказательства;
  • направить в ЖКХ заявление и документы, фото, подтверждающие факт осуществленного ремонта;
  • в случае отказа возместить затраченные жильцами средства – подать заявление в суд;
  • ожидать результатов судебного процесса.

Где узнать о планируемом проведении ремонта?

Коммунальные службы обязаны за 30 дней до начала проведения ремонтно-восстановительных мероприятий подъезда многоквартирного дома предоставить собственникам квартир информацию:

  • о планируемом объеме, сроках, виде ремонтно-восстановительных работ;
  • о приблизительной стоимости всего ремонта;
  • о месте/времени/дате приема жильцов для решения вопросов, касающихся организации косметического/капитального ремонта.

За десять дней до начала ремонтно-восстановительных мероприятий, ЖКХ должно организовать общее собрание потребителей, на повестке которого будут рассмотрены вопросы, касающиеся:

  • качества и количества строительных материалов, а также их цветового решения;
  • назначения уполномоченного представителя от жильцов МКД, который будет оценивать/принимать выполненные ремонтные работы;
  • заключения договоров.
ВАЖНО

По завершению собрания составляется протокол обо всех принятых на нем решениях  и лицах, отказавшихся оформлять договор на проведение модернизации «парадной» МКД.

Можно ли самостоятельно оформить очередь на ремонт подъезда?

Для оформления очереди на проведение ремонтно-восстановительных работ в подъезде многоквартирного дома необходимо:

  • созвать общее собрание потребителей (жильцов);
  • обсудить вопросы, касающиеся эксплуатационного состояния «парадной», объема предполагаемых работ, приблизительной сметы;
  • принять единогласное решение;
  • оформить обращение (в свободной форме) в двух экземплярах, один из которых следует направить руководству жилищно-коммунального кооператива.

В документе должны быть отражены следующие моменты:

  • эксплуатационное состояние домового объекта;
  • примерная дата проведения последнего ремонта;
  • необходимые действия, которые нужно совершить для восстановления презентабельности подъезда;
  • нормы, законы, на основании которых подается заявка;
  • предполагаемые сроки/объемы ремонтных операций;
  • пометка о вашем праве обратиться с иском в суд, если ЖКХ откажется выполнять свои обязательства.
К СВЕДЕНИЮ

Претензии рассматриваются жилищно-коммунальными хозяйствами в течение пятнадцати дней после их подачи.

Что не подлежит ремонту?

Минимальный набор услуг, который обязана оказывать исполнительная сторона, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Дополнительные работы, не входящие в регламентированный список, являются необязательными, поэтому жилищно-коммунальные службы могут их не выполнять. Вопросы, связанные с ремонтом не предусмотренных в правовых актах элементов, жильцы МКД решают самостоятельно. Исполнитель (УК) не обязан ремонтировать в подъезде многоквартирного дома следующие элементы:

  • домофоны;
  • системы видеонаблюдения;
  • приборы учета г/х воды;
  • щитки с электросчетчиком, в том числе покупать новые;
  • спутниковые антенны;
  • электропроводку (прокладывать новую) и пр.

Отличие капитального ремонта от текущего

Текущий и капитальный ремонт различаются способом реализации/финансирования, а также перечнем входящих в него мероприятий. Согласно действующей нормативной базе текущий ремонт выполняется систематически/периодически в целях предупреждения износа жилого фонда, а также для устранения внешних дефектов. Его стоимость уже включена в расходы на содержание жилья (в квитанцию).

Капитальный – подразумевает проведение масштабных технических мероприятий, направленных на восстановление разрушенных/обветшалых частей жилого фонда. Фонд для осуществления капремонта формируется за счет взносов всех владельцев жилых помещений и является обязательной мерой (согласно ст.169 ЖК).

К текущему ремонту подъездов многоквартирного дома причисляют:

  • частичное/полное восстановление изношенных деталей пола (линолеума, плитки);
  • очищение/покраска рам, остекление/замена окон;
  • выравнивание поверхности стен (заделывание отверстий, щелей, трещин), а также их побелка/окрашивание.
  • ремонт поручней/перил/плинтусов, а также их покраска;
  • замена/ремонт осветительных устройств;
  • окрашивание поверхности отопительного оборудования, почтовых боксов, закрывающих электрощит дверец;
  • замена отдельных элементов мусоропровода;
  • ремонт вентиляционных и шиберных устройств,
  • окрашивание дверей шахт, лифтов.

В капремонт подъездов МКД входят следующие виды мероприятий:

  • восстановление/замена вышедшего из строя лифтового оборудования, шахт;
  • обустройство/ремонт мансард, подвальных помещений;
  • обновление внутридомовых коммуникаций (стоковых, канализационных труб, отопительных/водопроводных систем, электропроводки и пр.);
  • модернизация входного тамбура, включая козырек.

Отчет

Обслуживающая МКД организация может проводить модернизацию «парадной» как без согласия жильцов, так и по их инициативе. В обязанность УК входит – предоставление акта, отражающего исполнение всех условий договора (отчет, о выполненных мероприятиях и затраченных ресурсах предоставляется жильцам МКД в конце отчетного периода).

К СВЕДЕНИЮ

Часто владельцы жилых помещений не могут получить отчет о проделанных ремонтных работах, так как коммунальные службы отказывают в доступе к документам. В таких случаях, согласно Постановлению №731 на виновную сторону может быть наложено административное взыскание. Для этого собственники должны направить коллективное заявление в Органы Прокуратуры/Жилищную Инспекцию.

Периодичность ремонта подъезда в МКД

Общий жилой фонд, в том числе подъезд, подлежит текущему ремонту – один раз в пять лет/три года, капитальному – раз в 20 лет, с учетом:

  • типа здания/подъезда;
  • степени его фактического износа;
  • условий эксплуатации.

Жилищно-коммунальные службы обязаны модернизировать подъезды, у которых истек пятилетний срок последних проводимых ремонтно-восстановительных работ.

Подъезды в ветхих, подлежащих сносу зданиях, могут быть отремонтированы и благоустроены только с точки зрения целесообразности – с учетом оставшегося срока действия строения и в объемах, необходимых для поддержания безопасного санитарно-гигиенического состояния объекта.

ВНИМАНИЕ

Объекты, подлежащие плановому (текущему) ремонту, выбираются во время проведения весенних осмотров. Выявленные дефекты, повреждения отделочного покрытия, выход из строя инженерных систем и конструктивных частей жилого имущества отражаются в специальном дефектном акте с точным указанием предполагаемого объема и видов работ. После составляется годовой план, в который включают список подъездов, которым необходим текущий ремонт. Данная информация размещается в доступных для граждан местах либо на сайтах жилищно-коммунального объединения.

За несоблюдение норм содержания и сроков проведения ремонта «парадной» УК/ТСЖ несут административную ответственность.

Жалоба за некачественный ремонт подъезда в МКД

Каждый этап ремонтно-восстановительных мероприятий подъезда в многоквартирном доме должен контролироваться уполномоченным лицом от владельцев квартир. По окончании модернизации исполнительная организация подписывает совместно с собственниками акт о приеме работ. Если граждане, недовольны качеством оказанных подрядчиком услуг, то подписывать документ не стоит. Следует направить претензию в домоуправительное учреждение, а также обращение в Государственную жилищную инспекцию и районную администрацию. Заявление составляется по примерному образцу:

  • ФИО, адрес, контактные данные заявителей;
  • название документа;
  • причины подачи жалобы с указанием адреса МКД;
  • прошение провести выездную проверку для оценки качества выполненного ремонта, а также для привлечения виновной стороны к ответственности;
  • роспись/дата.
ВАЖНО

Согласно правилам № 491, если обслуживающая компания оказывает услуги/работы, в том числе ремонтные, ненадлежащего качества, то граждане вправе потребовать снижения установленных тарифов на ремонт/содержание жилого фонда. Для этого в УК направляется письменное заявление об изменении тарифов, которое должно быть обязательно зарегистрировано стороной, к которой направлен документ. Лицо, получившее заявление, обязано в течение двух дней известить жильцов об его удовлетворении либо отклонении, с указанием причин.

Нюансы

Если, обслуживающая многоэтажный дом организация, согласна произвести модернизацию подъезда, то собственникам следует внимательно составить список всех необходимых мероприятий, которые будут отображены в дефектной ведомости. Жилищно-коммунальное объединение будет осуществлять только тот объем ремонтных работ, который указан в ведомости. Поэтому перед ее подписанием уполномоченному лицу следует тщательно изучить все пункты. Желательно внести в документ все необходимые работы (замена разбитых стекол, изношенных почтовых ящиков, вышедших из строя светильников, перил и пр.). Следует принять во внимание, что не предусмотренные в ведомости пункты, исполнительная сторона не будет исполнять. Все действия придется инициировать заново (направлять заявку, ждать ответа, составлять ведомость и пр.).

 

 

 

 

 

 

Hide  

Источник

 

 

 

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества страдает квартира собственника. Можно ли взыскать ущерб с УО?

 

Показать содержимое  

Можно, но многое зависит от обстоятельств. Делимся историей собственника из Ставропольского края (определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2022 г. № 88 – 3094/2022).

Управляющая организация г. Нефтекумска (далее — ответчик) ненадлежащим образом исполняла обязанности по содержанию общедомового имущества. Так, в одном из обслуживаемых ответчиком домов Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору (далее — Управление) обнаружило:

  • отсутствие теплоизоляции труб отопления и горячего водоснабжения в подвале;
  • захламленность подвала и технического подполья;
  • местные разрушения штукатурки и окрасочного слоя фасада здания, повреждения поверхности цоколя, щели в местах примыкания, сверхнормативные прогибы, трещины и другие деформации перекрытий.

Управление выдало предписание об устранении нарушений, вот только ответчик не торопился его исполнять.

Один из жильцов проблемного МКД (далее — истец) посчитал, что из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества приходит в негодность и его квартира. «Образуются трещины на стенах и потолке, отпадает кафельная плитка, полы проваливаются, обои и штукатурка приходят в негодность, из неисправной канализационной системы часто исходит неприятный запах, с подвального помещения в квартиру распространяется плесень и грибок, с пола лезут насекомые и мыши».

На претензии ответчик не реагировал, поэтому истец обратился в суд. В исковом заявлении просил:

  • принудить ответчика к исполнению Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170;
  • взыскать с ответчика материальный ущерб — 200 000 рублей, неустойку — 314 300 рублей, компенсацию морального вреда — 300 000 рублей, штраф в размере 50% за отказ от добровольного выполнения требований потребителя — 250 000 рублей.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований.

На момент подачи искового заявления ответчик уже не обслуживал спорный МКД, то есть, прекратил предоставление услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию общего имущества в качестве управляющей организации. Дом перешел в управление к другой УО.
«Суд приходит к выводу о том, что требования о принудительном исполнении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предъявлены к ненадлежащему ответчику».

Предписание Управления касается общедомового имущества, а не квартиры истца, «ввиду чего суд полагает, что истцом также выбран неверный способ защиты права».

Заявляя исковые требования о взыскании 200 000 рублей, истец не представил доказательства понесенного ущерба. «Более того, из пояснений стороны истца следует, что причиненный ущерб в указанной сумме оценен визуально. Таким образом, оснований для взыскания материального ущерба в размере 200 000 рублей, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда у суда не имеется».

Апелляционный суд частично отменил решение нижестоящего суда и взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Предписанием Управления установлено, что ответчик нарушил Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170. Следовательно, он нарушил и права истца как потребителя.
Суд пришел к выводу, что в результате бездействий ответчика истец испытал нравственные страдания и имеет право на компенсацию морального вреда.

Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений.

Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Вся ли система отопления относится к общему имуществу?

 

Показать содержимое  

Верховный Суд РФ разбирался со статусом системы отопления больше 10 лет назад, но до сих пор возникают вопросы и распространяются заблуждения. Например, некоторые утверждают, что батарея или индивидуальный счетчик на тепло – всегда общедомовое имущество. Разбираемся, что не так с этой позицией.

Система отопления в Правилах содержания общего имущества № 491

В состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подп. «д» п. 2 Правил).
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ проверял законность этого пункта (определение от 24 ноября 2009 г. № КАС09 – 547) по заявлению двух собственников.
Потребителям казалось, что спорный пункт относит батареи в состав общедомового имущества:
«Расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома».

Верховный Суд РФ отказался признавать незаконным пункт Правил, разъяснив при этом:

  • оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и п. 6 Правил не противоречит этому;
  • в состав общего имущества включены механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подпунктом «д» п. 2 Правил);
  • для сравнения – согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
  • суд, проанализировав положения п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, пришел к правильному выводу о том, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).

Собственники были настолько недовольны таким толкованием нижестоящей инстанции, что коллегия вынуждена была повторить:
«Правомерным является вывод суда о том, что системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Довод в кассационной жалобе о неясности и двояком толковании п. 6 Правил противоречит содержанию решения суда».

Позиция Минстроя РФ

Минстрой России в письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04 пересказал пункт из Правил содержания общего имущества и позицию Верховного Суда РФ:
• внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
• оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
• в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.
• обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.

Дополнительно Минстрой РФ отметил, что состав общего имущества может быть определен собственниками помещений многоквартирного дома, в том числе в качестве существенного условия договора управления,
«в связи с чем собственники и управляющая организация в договоре управления путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию».

Примеры из практики судов

 Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 № 91-АД16 – 1

Управляющая организация не смогла оспорить привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение предписания об устранении нарушения путем установки радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества.

  • Для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общедомовому имуществу существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.
  • Установлено, что отключающие устройства в системе отопления в квартире собственника отсутствовали, радиаторы отопления демонтированы силами управляющей организации в связи с неисправностью, на месте демонтажа установлена запорная арматура.
  • При таких обстоятельствах радиаторы отопления являются частью общего отопительного оборудования многоквартирного дома, в связи с чем предписание административного органа об установке радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, признано законным.
  • Установка запорной арматуры непосредственно после демонтажа радиаторов отопления не свидетельствует о том, что данные обогревающие элементы перестали относиться к общему отопительному оборудованию многоквартирного дома.
Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Какие существуют требования к электромагнитному воздействию на ОДПУ электрической энергии?
 

 

Показать содержимое  

ОДПУ электрической энергии должен быть сконструирован таким образом, чтобы исправно отражать потребление на протяжении всего срока использования его в качестве расчетного. Гарантией этого являются нормативно закрепленные требования, одно из которых – устойчивость к электромагнитным воздействиям. Рассмотрим его подробнее.

Согласно п. 136 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442) установленный прибор учета должен соответствовать обязательным техническим и метрологическим требованиям к ОДПУ.

Технические параметры и метрологические характеристики счетчиков электрической энергии должны соответствовать требованиям ГОСТ 31818.11-2012 Часть 11 «Счетчики электрической энергии», ГОСТ 31819.11-2012 Часть 11 «Электромеханические счетчики активной энергии классов точности 0,5; 1 и 2», ГОСТ 31819.22-2012 Часть 22 «Статические счетчики активной энергии классов точности 0,2S и 0,5S», ГОСТ 31819.21-2012 Часть 21 «Статические счетчики активной энергии классов точности 1 и 2» (для реактивной энергии - ГОСТ 31819.23-2012 «Статические счетчики реактивной энергии»).

Согласно разделу 7.5 ГОСТ 31818.11-2012 «Счетчики электрической энергии», счетчики (полностью статические или электромеханические с электронными узлами) должны быть сконструированы таким образом, чтобы наводимые или излучаемые электромагнитные воздействия, а также электростатический разряд не вызывали повреждения счетчика и не влияли на результаты измерений сверх допустимых пределов.
 
Интересующим нас техническим требованием является класс точности: для учета потребляемой (производимой) электрической энергии подлежат использованию приборы учета класса точности, соответствующего требованиям правил предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности), а для потребителей - с максимальной мощностью не менее 670 кВт, в том числе приборы учета, обеспечивающие хранение данных о почасовых объемах потребления электрической энергии за последние 90 дней и более (п. 141 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии).
 
Следовательно, любые ОДПУ электроэнергии должны обладать метрологическими и техническими характеристиками, которые позволяют им выдерживать влияние магнитного поля, в особенности – для случаев, когда прибор учета устанавливается в трансформаторных подстанциях.
 
Если электромагнитное воздействие существенным образом влияет на показание, такой прибор учета не может использоваться в качестве расчетного.

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Правила составления акта нарушения качества оказанных услуг/выполненных работ по договору управления
 

Показать содержимое  

В настоящем посте разберем несколько правил составления акта нарушения качества оказанных услуг/выполненных работ по договору управления, которые помогут управляющей компании снизить возможные неблагоприятные последствия, а жильцам – повысить вероятность того, что акт будет принят как надлежащее доказательство.

Согласно п. 15 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – «Правила изменения платы») факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг и выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ (далее – «Акт»).

Первое правило в отношении акта касается его содержательной части.

В силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления управляющая организация обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, перечень которых также закрепляется в договоре.

Исходя из п. 3 Правил изменения платы услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилам предоставления коммунальных услуг и условиям договора управления.

Установленной продолжительностью перерывов, в силу п. 4, является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг, условиями договора управления.

При составлении акта должно быть указано конкретное нарушение качества оказанных услуг/выполненных работ либо конкретное нарушение в продолжительности перерыва в их оказании/выполнении. Необходимо избегать абстрактных формулировок и указывать конкретный период обнаружения таких нарушений.

Например:
Абстрактная формулировка: «содержание детской площадки не соответствует установленным нормам действующего законодательства РФ»
Конкретное указание: «поверхность горки, предназначенная для ходьбы, имеет три щели 50 мм., которые могут вызвать защемление стопы или ноги».

В идеале – указывать, какому именно положению действующего законодательства не соответствует та или иная работа/услуга.

Второе нарушение касается лиц, составляющих акты:
Согласно п. 16 Правил изменения платы Акт составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Составлению акта предваряет проверка факта нарушения, проводимая с участием представителей исполнителя (управляющей компании) и потребителя (собственников). По итогам составляется акт, который подписывается:

-) по общему правилу, заинтересованными лицами (т.е. представителями управляющей компании и собственников);
-) участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами;
-) не менее чем 2 потребителями и председателем совета дома (когда проверка не проводится).
Частые нарушения из практики: не привлекаются незаинтересованные лица при отказе от подписи одного из заинтересованных; акт в принципе составляется без проверки; в муниципальном жилищном фонде акт подписывается только представителем администрации.

В идеале акт нужно подписать уполномоченному представителю собственников (т.е. обычно председателю совета дома), нескольким собственникам и представителю (-ям) управляющей компании, среди которых также будет лицо, имеющее профессиональные знания/умения в области, где обнаружены нарушения.

Hide  

 

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Приказом Ростехнадзора №309 утверждены формы документов, связанных с эксплуатацией лифтов:


• Уведомление о вводе лифта в эксплуатацию
• Акт контрольного осмотра лифта
• Акт ввода лифта в эксплуатацию
• Уведомление о смене владельца лифта
• Уведомление о выводе лифта из эксплуатации
• Журнал периодического осмотра лифта
• Журнал технического обслуживания и ремонта лифта

Формы документов, связанных с эксплуатацией лифтов по 309 приказу Ростехнадзора.docx

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Как подать заявку через ЕДС

Единую Диспетчерскую Службу Московской Области https://eds.mosreg.ru )

в картинках 

Показать содержимое  

1.thumb.jpg.bc7758541cf4d919058f6c90e23dcdca.jpg

 

2.thumb.jpg.bc6652dfc5412229bc7184af7deac080.jpg

 

3.thumb.jpg.b454677b1b0d7abe712d97a66ed230f3.jpg

 

4.thumb.jpg.1a506071dacdf8441e08540b44858cda.jpg

 

5.thumb.jpg.67dc7b59a6b040d03eed8dbb282a39ef.jpg

 

6.thumb.jpg.6b317e1001b8213084b7c6d66e193997.jpg

 

7.thumb.jpg.6acdc87bb073d30faa9b5aa69b0ad597.jpg

 

8.thumb.jpg.52160abc7d2b0b2deca4aa99f67d1a0f.jpg

 

9.thumb.jpg.170b5d26f5ae772e3c4a73f64cd9b182.jpg

 

 

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

НОВЫЙ ПОРЯДОК РАСЧЕТА ЗА ОБЩЕДОМОВОЕ ПОТРЕБЛЕНИЕ (КР НА СОИ). КАК СОБЛЮСТИ ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА?

Постановление Правительства Российской Федерации от 03.02.2022 г. № 92

Постановление Правительства Российской Федерации от 03.02.2022 г. № 92.pdf

Показать содержимое  

 

С 1 марта 2023 года можно будет практически применять новый порядок расчета по КР на СОИ. УК и ТСЖ получат право доначислить весь объем потребленного коммунального ресурса потребителю. Сделать это можно будет один раз в год по специально разработанному Постановлением Правительства РФ от 03.02.2022 № 92 (далее – Постановление № 92) порядку.

             Общая проблематика КР на СОИ
             Формально КР на СОИ должен предполагать расходы коммунальных ресурсов на содержание самого объекта недвижимого имущества. Чтобы лифты ездили, а пожарная сигнализация и домофоны работали, нужна электрическая энергия. На мытье мест общего пользования нужны горячая вода, холодная может использоваться для ежегодного проведения гидравлических испытаний внутридомовой системы отопления.
             Однако коммунальное зазеркалье привело к весьма своеобразной ЖКХ-схоластике. В КР на СОИ стали включать все возможные небалансы по коммунальным ресурсам, которые пришли из-за бардака в коммерческом учете. Это понимает и государство, и РСО, и УК с ТСЖ.
             В этом смысле УК и ТСЖ оказались зажатыми в тиски. С одной стороны, неоплата коммунального ресурса поставщику является грубым нарушением лицензионных требований.
             С другой, выставить потребителю КР на СОИ можно лишь в размере, которые не превысит норматив, который зачастую ниже реального объема общедомового потребления. Исключением является ситуация, когда собственники проголосовали на общем собрании за выставление КР на СОИ по факту, по общедомовому прибору учета. Такое есть не везде и не всегда.
             Другой современный, но экзотический случай – наличие в доме автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (АИС), которые обеспечивают одновременное снятие индивидуального и общедомового потребления. Но распространенность такого оборудования в многоквартирных домах небольшая, т.к. слишком дорогая установка этих девайсов.
             Поэтому большинство УК и ТСЖ работают исключительно на нормативе и вынуждены дофинансировать его в части превышения за счет тарифа на текущее содержание. Постановление № 92 частично меняет этот порядок и позволит УК и ТСЖ раз в год возмещать те затраты, которые были понесены перед ресурсником в части сверхнормативного потребления.

             Механизм начисления КР на СОИ по новым правилам
             Смысл Постановления № 92 в части КР на СОИ в следующем:
— КР на СОИ есть всегда;
— КР на СОИ относится на холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, а также на отведение сточных вод в целях содержания общего имущества (кроме случая, когда КР на СОИ включается в состав платы за коммунальные услуги или же в Москве установлен свой порядок начисления КР на СОИ; обратим внимание, что КР на СОИ по тепловой энергии в перечне нет).
             Постановление № 92 допускает 6 вариантов расчета КР на СОИ.
             1. В случае отсутствия общедомового прибора учета, а также по истечении 3 расчетных периодов (календарных месяцев) со дня выхода из строя или утраты. Для каждой услуги предусмотрена формула с несколькими переменными.
             2. Если общедомовой прибор учета есть, но решения собрания о том, чтобы распределять КР на СОИ по факту нет. Тогда КР на СОИ начисляется по формулам, указанным в первом случае с последующим проведением перерасчета в течение I квартала года, следующего за расчетным годом.
             3. При наличии общедомового прибора учета и решения общего собрания о начислении КР на СОИ по среднемесячному объему потребления – начисления делаются по среднему, а затем доначисляются в течение I квартала года, следующего за расчетным годом.
             4. При наличии общедомового прибора учета и решения общего собрания о начислении КР на СОИ по факту – начисления делаются по факту (в этом случае поменялось немного).
             5. При наличии в доме АИС – начисления делаются по данным АИС (тоже в этом случае поменялось немного).
             6. Если в случаях, указанных в п. 2,3,4,5 КР на СОИ будет иметь отрицательную величину (что редко, но бывает), то размер платы в соответствующем расчетном периоде принимается равным нулю и величина УК на СОИ, подлежащая доначислению, уменьшается на этот объем.
             По сути в законе описаны все возможные схемы перерасчета. Сама процедура перерасчета такова. При наличии в доме общедомового прибора учета и отсутствии решения собрания о том, чтобы распределять КР на СОИ по факту, либо при наличии решения о распределении КР на СОИ по среднему потреблению – КР на СОИ доначисляется течение I квартала года, следующего за расчетным годом на полный объем.
             В Постановлении № 92 также сказано, что оно вступает в силу с 1 сентября 2022 года. Получается, что период с января по август 2022 года в довыставленный объем не войдет, если иное не будет наработано судебной практикой.
             Если после 1 сентября 2022 года УК или ТСЖ прекращают управление домом, то они вправе довыставить весь небаланс по КР на СОИ в своей последней квитанции.

             Возможные шаги УК и ТСЖ, чтобы избежать небалансов и недовольства жителей
             С учетом новых вводных после 1 сентября 2022 года у УК и ТСЖ будет три сценария возможных действий с учетом Постановления № 92.
             Первый – оставить все как есть. Возможность перераспределения и доначисления КР на СОИ в любом объеме – серьезный демотивирующий фактор с точки зрения налаживания коммерческого учета. А раз так, то нужно ждать I квартала года, следующего за расчетным годом и выставить весь небаланс жителям. Теперь это законное право.
             Второй – попытаться наладить коммерческий учет и не забрасывать его, несмотря на право выставить факт в любом объеме. Да, формально УК и ТСЖ имеют право довыставить годовой небаланс, но это плохо для репутации, а озлобление жителей будет направлено не на РСО, а на УК и ТСЖ, потому что они ближе и выяснять с ними отношения для потребителя безопаснее. Можно попробовать сосредоточить коммерческий учет в своих руках (даже при прямых договорах) и полноценно вести его. Это способно минимизировать небалансы, а значит довыставление в I квартале года, следующего за расчетным годом, будет в меньшем объеме, чем могло бы быть. Это сгладит недовольство жителей.
             Третий. С учетом того, что факт КР на СОИ теперь все равно придется оплатить, жителей проще уговорить на то, чтобы выставлять КР на СОИ по ежемесячному объему по показаниям общедомового прибора учета (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Жителям удобнее ежемесячно оплачивать КР на СОИ, пусть даже завышенный, чем заплатить за него в бешеном объеме раз в году. Стоит вынести этот вопрос на общее собрание, привести все полные аргументы за и против и проголосовать.

Hide  

Источник

 

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Что такое специальный депозит и как его открыть?

(Капитальный ремонт)

 

Показать содержимое  

Проблема капитального ремонта всегда стоит достаточно остро, особенно в преддверии приближения предельного срока, установленного региональной программой: денег всегда не хватает, а займы и кредиты, особенно в сегодняшнее-то время, в долгосрочной перспективе скорее заведут организацию в долговую яму.

В случае со специальным счетом временно свободные денежные средства, пусть и незначительно, можно увеличить. Эту возможность дает так называемый «специальный депозит».

В силу части 1 статьи 175.1 Жилищного кодекса РФ владелец специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта на специальном депозите в российской кредитной организации на основании договора специального депозита.

Согласно части 3 этой же статьи, внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета.

Таким образом, собственники вправе заключить договор специального депозита для получения процентов от имеющегося фонда капитального ремонта. Заострим внимание на слове «имеющемся»: речь только о тех деньгах, которые уже лежат на специальном счете, а не о будущих платежах. Последние по-прежнему вносятся на специальный счет.

Для принятия решения необходимо включить в повестку следующие вопросы:

-) о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.
-) о выборе российской кредитной организации для заключения договора специального депозита.
-) об определении условий размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (срок, денежная сумма, процентная ставка).
-) о назначении лица, ответственного за заключение договора специального депозита с выбранной российской кредитной организацией (прим. – владелец).

Эти решения принимаются, в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ, большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Процедура открытия та же самая, что и для специального счета: в выбранную российскую кредитную организацию необходимо обратиться уполномоченному лицу (прим. – владельцу) с заявлением и протоколом общего собрания.

На что можно потратить полученные доходы? Часть 2 статьи 175.1 Жилищного кодекса РФ дает однозначный ответ с отсылкой на статью 174:

-)Оплата услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества;
-) Разработка проектной документации;
-) Оплата услуг по строительному контролю;
-) Погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг и работ;
-) Уплата процентов за пользование кредитами, займами;
-) Оплата расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам, займам.

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества страдает квартира собственника. Можно ли взыскать ущерб с УО?

 

Показать содержимое  

Можно, но многое зависит от обстоятельств. Делимся историей собственника из Ставропольского края (определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2022 г. № 88 – 3094/2022).

Управляющая организация г. Нефтекумска (далее — ответчик) ненадлежащим образом исполняла обязанности по содержанию общедомового имущества. Так, в одном из обслуживаемых ответчиком домов Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору (далее — Управление) обнаружило:

  • отсутствие теплоизоляции труб отопления и горячего водоснабжения в подвале;
  • захламленность подвала и технического подполья;
  • местные разрушения штукатурки и окрасочного слоя фасада здания, повреждения поверхности цоколя, щели в местах примыкания, сверхнормативные прогибы, трещины и другие деформации перекрытий.

Управление выдало предписание об устранении нарушений, вот только ответчик не торопился его исполнять.

Один из жильцов проблемного МКД (далее — истец) посчитал, что из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества приходит в негодность и его квартира. «Образуются трещины на стенах и потолке, отпадает кафельная плитка, полы проваливаются, обои и штукатурка приходят в негодность, из неисправной канализационной системы часто исходит неприятный запах, с подвального помещения в квартиру распространяется плесень и грибок, с пола лезут насекомые и мыши».

На претензии ответчик не реагировал, поэтому истец обратился в суд. В исковом заявлении просил:

  • принудить ответчика к исполнению Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170;
  • взыскать с ответчика материальный ущерб — 200 000 рублей, неустойку — 314 300 рублей, компенсацию морального вреда — 300 000 рублей, штраф в размере 50% за отказ от добровольного выполнения требований потребителя — 250 000 рублей.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований.

На момент подачи искового заявления ответчик уже не обслуживал спорный МКД, то есть, прекратил предоставление услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию общего имущества в качестве управляющей организации. Дом перешел в управление к другой УО.
«Суд приходит к выводу о том, что требования о принудительном исполнении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предъявлены к ненадлежащему ответчику».

Предписание Управления касается общедомового имущества, а не квартиры истца, «ввиду чего суд полагает, что истцом также выбран неверный способ защиты права».

Заявляя исковые требования о взыскании 200 000 рублей, истец не представил доказательства понесенного ущерба. «Более того, из пояснений стороны истца следует, что причиненный ущерб в указанной сумме оценен визуально. Таким образом, оснований для взыскания материального ущерба в размере 200 000 рублей, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда у суда не имеется».

Апелляционный суд частично отменил решение нижестоящего суда и взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Предписанием Управления установлено, что ответчик нарушил Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170. Следовательно, он нарушил и права истца как потребителя.
Суд пришел к выводу, что в результате бездействий ответчика истец испытал нравственные страдания и имеет право на компенсацию морального вреда.

Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений.

Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Суд признал незаконным предписание ГЖИ

о размещении информации в ГИС ЖКХ

 

Показать содержимое  

Суд пришел к выводу, что предписание неисполнимо (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 апреля 2022 года по делу № А28 – 5877/2021).

Государственная жилищная инспекция Кировской области обнаружила, что управляющая компания не в полном объеме размещает на сайте ГИС ЖКХ информацию о многоквартирных домах.
ГЖИ вынесла УК предписание с требованием устранить нарушение и «разместить в ГИС ЖКХ информацию об объектах государственного учета жилищного фонда, включая их технические характеристики и состояние».

УК обратилась в суд, чтобы признать выданное предписание незаконным. При этом сослалась на невозможность внесения в ГИС ЖКХ требуемой ГЖИ информации.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований и указал на следующее:

  • в материалы дела представлены сведения из ГИС ЖКХ с дополненным объемом информации, что подтверждает факт исполнимости оспариваемого предписания;
  • довод УК касается оценки исполнения предписания, а не оснований для его выдачи.

Апелляционный суд отменил вынесенное решение и признал предписание ГЖИ недействительным. При этом суд указал: ни из оспариваемого предписания, ни из акта проверки ГЖИ не следует, какие именно сведения и в отношении какого из многоквартирных домов, находящихся в управлении УК, не были размещены на дату выдачи предписания.

«Приняв во внимание, что предписание уполномоченного органа должно содержать конкретные нарушения законодательства, подлежащие устранению, а также перечень действий, которые необходимо осуществить для устранения выявленных нарушений», апелляционный суд пришел к выводу о том, оспариваемое предписание не соответствует принципу конкретности и исполнимости. Следовательно, оно является незаконным и нарушает права и законные интересы УК в сфере предпринимательской деятельности.

Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений, а жалобу ГЖИ — без удовлетворения.

Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Плюсы и минусы прямых договоров для собственников

 

Показать содержимое  

Минусы прямых договоров для собственников

Те собственники, которые по своему желанию или желанию ресурсоснабжающей организации перешли на прямые договоры, отмечают такие возникшие трудности:
✖ Стало больше квитанций (не всегда).
✖ До ресурсоснабжающих организаций труднее достучаться, чем до управляющих компаний.
✖ Сложнее составлять акты о некачественных услугах.
 «Возникла чехарда с передачей показаний. У меня включен автоплатеж, поэтому я не передавал показания через ЛК сбербанка, а отправлял на эл.почту УК. УК отказалась принимать показания после перевода на прямые договоры. Стал отправлять ресурсникам. Но они их учитывают через раз. Дозвониться разобраться нереально. 2 месяца бодался с УК и ресурсниками, чтобы разместили счетчики на ГИС ЖКХ. В итоге разместили».
 «Разобраться, кто где накосячил стало на порядок сложнее. Например, теплоснабжающая организация выставляет за подогрев воды за один объем кубов, а горводоканал другой. Валят друг на друга».

Плюсы прямых договоров для собственников

✔ Сторонники прямых договоров видят плюс в том, что деньги за коммунальные услуги не осядут в кармане управляющей организации, а пойдут точно по назначению, и ресурсоснабжающая организация не отключит дом от коммунальных ресурсов за долги управляющей компании. Подписчики вспоминали случаи, когда у них отключали газ или угрожали отключить свет в лифте.

Противники прямых договоров на это возражают:

  • Если УК не ворует деньги и расплачивается с ресурсниками, то плюса не возникает. А если она не платит ресурсоснабжающим организациям, то логичнее поменять управляющую компанию.
  • УК и ресурсники сами между собой разберутся по оплате ресурсов, собственников это должно волновать в меньшей степени.
  • Незаконно отключать дом с добросовестными плательщиками от ресурсов за долги управляющей компании. Если ресурсник настолько наглый, что пренебрегает требованиями закона, то отключит и при прямых договорах, например, за долги УК по коммунальным ресурсам, потребляемым при содержании общедомового имущества.

✔ Те, кто за прямые договоры, среди преимуществ называют также отсутствие проблем при банкротстве управляющей компании: не надо доказывать, что оплатил ей коммунальные услуги.

✔ Другим плюсом эти собственники видят возможность оплачивать только те услуги, которые хочется: при частичной оплате ЖКУ управляющая компания разнесет неполную оплату по разным строкам квитанции, и собственнику сложнее заплатить только за свет или воду; даже если указывать назначение платежа, оно обычно не учитывается, что вполне соответствует сложившейся судебной практике.

Большинство высказавшихся собственников против прямых договоров: такие договоры не нужны, если управляющая организация вменяемая. Плюсы могут быть только у добросовестных УК – они не копят долги перед ресурсниками из-за собственников-неплательщиков.

Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Ответы на вопросы  от 04.05.22

 

Показать содержимое  

Оглавление
Вопрос 1 - подтверждение полномочий администратора на первом ОСС................................................2
Вопрос 2 - обязанности управляющей компании по содержанию шлагбаума........................................ 3
Вопрос 3 - представление интересов члена правления ЖСК по доверенности..................................... 4
Вопрос 4 - кто имеет право подписывать ежемесячный акт выполненных работ со стороны УК... 5
Вопрос 5 - управляющая компания не выполняет условия договора управления: что делать?....... 6 
Вопрос 6 - кто может взыскивать неосновательное обогащение с предыдущей компании?............. 7
Вопрос 7 - неочевидные последствия моратория на банкротства: пени................................................... 8
Вопрос 8 - плата за управление: процент или отдельная строка?................................................................ 9
Вопрос 9 - можно ли денежные средства за ЖКУ направлять не по назначению платежа?...............10
Вопрос 10 - должна ли управляющая компания делать разметку у территории дома?........................ 11
Вопрос 11 - может ли супруг быть в совете дома МКД/правлении ТСЖ?................................................... 12
Вопрос 12 - субсидии на благоустройство: где искать?.................................................................................... 13 
Вопрос 13 - можно ли исключить услугу по уборке несформированного земельного участка?.........14
Вопрос 14 - на какой срок заключается договор энергоснабжения?............................................................15
Вопрос 15 - должна ли УО выполнять работы/оказывать услуги за свой счет?....................................... 16 
Вопрос 16 - может ли член правления работать в ТСЖ по трудовому договору?................................... 17
Вопрос 17 - кто подписывает акты, если нет совета дома?.............................................................................. 18
Вопрос 18 - как перейти на специальный счет?................................................................................................... 19 
Вопрос 19 - можно ли оплатить капремонт в несколько этапов?.................................................................. 20 
Вопрос 20 - можно ли управлять домом, если срок договора управления истек?................................... 21 
Вопрос 21 - может ли должник быть членом совета дома?.............................................................................  22
Вопрос 22 - где брать копию технических условий?........................................................................................... 23
Вопрос 23 - нормативно-правовые акты о контейнерных площадках возле медучреждений..........  24
Вопрос 24 - есть ли утвержденная форма протокола собрания совета дома?.......................................... 25
Вопрос 25 - как перенести контейнер для ТКО на муниципальной земле?................................................ 26 
Вопрос 26 - можно ли менять отделку в рамках текущего ремонта на более дешевую?...................... 27
Вопрос 27 - контроль за выполнением работ: как можно улучшить?.......................................................... 28
Вопрос 28 - о проверках органа ГЖН в 2022 году................................................................................................29
Вопрос 29 - о начислении пени................................................................................................................................. 30
Вопрос 30 - оспаривание протокола о выборе способа управления...........................................................31

 

Ответы на вопросы  от 04.05.22.pdf

 

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Демонтаж счетчика = несанкционированное вмешательство в его работу?

 

Показать содержимое  

Нормы из Правил предоставления коммунальных услуг №354, которые нужно знать потребителю:

1️⃣ Потребителю запрещено самовольно нарушать пломбы, демонтировать приборы учета и осуществлять несанкционированное вмешательство в работу счетчиков (подп. "г" пункта 35).

Кстати, из этой нормы некоторые суды делают выводы:
«законодатель различает такие противоправные действия потребителя как самовольный демонтаж прибора учета и несанкционированное вмешательство в работу прибора учета» 
(например, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А53-6830/2019, Арбитражного суда Уральского округа № А47-10447/2020).
То есть нельзя категорично утверждать, что «наезд» невозможно «отбить» в суде. Хотя чаще потребители проигрывают. 

2️⃣ В отношении счетчика проверяются:
• целостность прибора учета, отсутствие механических повреждений, незаводских отверстий или трещин, плотное прилегание стекла индикатора;
• наличие и сохранность контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб, а также пломб и устройств, позволяющих фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета, а также наличие информации о несанкционированном вскрытии клеммной крышки прибора учета электроэнергии и факта события воздействия магнитных полей на элементы прибора учета электроэнергии;
• отсутствие свободного доступа к узлам, зажимам прибора учета, позволяющим вмешиваться в работу прибора учета.

Нарушение этих показателей признается несанкционированным вмешательством в работу прибора учета. При обнаружении таких нарушений составляется акт о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета. 

❗️Если счетчик установлен в квартире или там, куда без потребителя не попасть, то исполнитель доначисляет плату: берет норматив потребления и умножает на 10. 

Это доначисление происходит за период:
- начиная с даты установления пломб, но не ранее даты предыдущей проверки и не более чем за 3 месяца до проверке, при которой выявлено нарушение,
- до даты устранения такого вмешательства (п. 81(11) Правил).

И вот здесь мы подходим ко второй, более распространенной позиции судов: 
«Самовольный демонтаж потребителем прибора учета должен квалифицироваться как несанкционированное вмешательство в работу прибора учета, что является основанием для применения при расчете платы за неучтенное потребление электроэнергии повышающего коэффициента.
Иное толкование пункта 81 (11) Правил № 354, как не содержащего прямого указания на случаи самовольного демонтажа прибора учета, позволит недобросовестным потребителям не исполнять законодательно установленный порядок действий потребителя в случае выхода прибора учета из строя (необходимости его замены)». 
(постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А28-12161/2018, определения Иркутского областного суда № 33-6046/2021, Свердловского областного суда № 33-8970/2021, Мосгорсуда № 33-36678/2019).

✏️ Для лучшего усвоения - свежая история из Челябинской области (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88-1635/2022).

Собственник решил заменить счетчик воды. Он позвонил в Водоканал, где ему сказали, что старый счетчик можно демонтировать самостоятельно, предварительно сфотографировав показания на нем и пломбу. Потребитель всё сфотографировал и демонтировал счетчик. Позже поставили новый.
Через некоторое время потребитель получил квитанцию за воду почти на 18 тысяч рублей.
Признать незаконными действия Водоканала в суде не удалось - даже со ссылками на нарушения при составлении акта о несанкционированном вмешательстве. Судебные инстанции согласились, что действия собственника – несанкционированное вмешательство в работу прибора учета.

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Как установить систему видеонаблюдения?

 

Показать содержимое  

Система видеонаблюдения обеспечивает безопасность жильцов и сохранность имущества в местах общего пользования; тем не менее, ее установка сопровождается рядом нюансов. Сегодня рассмотрим, как провести эту процедуру правильно.
 
Решение об установке камер принимают собственники, поэтому первый шаг – проведение общего собрания. Вопросы будут зависеть от способа размещения оборудования.
 
Первый вариант: система видеонаблюдения включается в состав общего имущества.
 
Чтобы решение об установке видеокамер вступило в силу, необходимо набрать не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД (письмо Минстроя РФ от 17.12.2020 № 37595-ОГ/04).
 
В повестку дня включаются вопросы:
1. Об установке системы видеонаблюдения; 
2. Об определении источника финансирования установки системы видеонаблюдения;
3. Об определении порядка содержания системы видеонаблюдения;
4. О принятии системы видеонаблюдения в состав общего имущества;
5. Об утверждении размера платы за содержание (об этом см. ниже).
 
Второй вариант: размещение на праве аренды.
 
В данном случае необходимо найти компанию, которая готова установить систему видеонаблюдения на условиях пользования частью общего имущества: в принципе, это может быть и управляющая домом организация.
 
Для принятия решения понадобится набрать не менее 2/3 голосов от общего их числа в доме (пользование общим имуществом).
 
В повестку включаются вопросы:
1. Об установке системы видеонаблюдения;
2. Об утверждении условий договора, предусматривающего установку и эксплуатацию системы видеонаблюдения (здесь же указывается, с кем, порядок содержания);
3. О пользовании частью общего имущества (название организации) на условиях, предусмотренных договором;
4. Об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений заключить договор на установку и эксплуатацию системы видеонаблюдения.
 
Относительно платы за содержание есть две позиции: можно включать в состав содержания или выделять отдельной строкой как дополнительную услугу. В первом случае плата автоматически привязывается к доле в праве на общее имущество – значит, потребуется увеличить тариф на содержание (пятый вопрос). Во втором вариативности больше: собственники вправе установить фиксированный размер платежа, не затрагивая при этом тариф (см., например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-6103/19, дело № А76-56/2019).
 
Выбирая второй способ, убедитесь, что возможность оказания дополнительных услуг предусмотрена договором управления/уставом. Если этого нет, договор управления/устав целесообразно дополнить указанием на такую возможность во избежание споров с отдельными жильцами  (а они, поверьте, возникнут и на такой незначительной почве).
 
Таким образом:
 
1. Установить систему видеонаблюдения можно на условиях аренды либо путем включения ее в состав общего имущества – оба варианта требуют проведения общего собрания собственников с разными повестками;
2. Размер платы, порядок содержания, а во втором варианте еще и условия договора определяются общим собранием собственников;
3. Если плата включается в состав содержания, то ее вносят на общих основаниях исходя из доли в праве на общее имущество (с увеличением тарифа на содержание); если это дополнительная услуга, то можно установить фиксированный платеж, не меняя тариф на содержание.

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Еще один положительный пример оспаривания собственниками муниципального тарифа
 

 

Показать содержимое  

Два собственника из Верхней Пышмы попросили суд признать недействующим муниципальный размер платы за содержание жилого помещения для домов с определенной степенью благоустройства. 
Они указали, что тарифы на каком-либо расчете не основаны, являются недифференцированными, повышение произошло не на индекс потребительских цен.

Суд удовлетворил иск, и вот как он мотивировал свое решение.

ОМСУ должны обосновывать размер платы в зависимости от типа, технического оснащения и состояния МКД, степени их физического износа и других критериев, то есть установленные размеры платы должны быть экономически обоснованными.
Доказывать обоснованность своего решение должна администрация, однако она не представила суду расчетов, из которых было бы видно и понятно, каким именно образом происходило ценообразование размеров платы в зависимости от установленной категории многоквартирных домов (их дифференциации).

Как правильно
Есть Методические рекомендации по установлению размера платы муниципалитетом (приказ Минстроя РФ № 213/пр):
- размер платы рекомендуется определять по типам многоквартирных домов;
- при расчетах рекомендуется использовать информацию о принятых общими собраниями собственников (в однотипных домах) решениях об утверждении платы за содержание жилого помещения исходя из минимального перечня и не предусматривающих дополнительных работ и услуг;
- плату рекомендуется устанавливать на срок не более трех лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год.

Что было на самом деле
Муниципалитет проигнорировал Методические рекомендации, не запросил у управляющих организаций города, сколько составляет размер платы в их домах. В органе жилищного надзора такая информация тоже не запрашивалась.

При этом цифры в постановлении вызывают вопросы.

Например, в строке "работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения" установлен одинаковый тариф для МКД с мусоропроводом и без него. Хотя объем работ для таких домов объективно различается и не может стоить одинаково.

По строке "работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме" по многим категориям домов тоже установлена одинаковая цифра – для домов с лифтом или без лифта. 
Согласно Минимальному перечню № 290 в такие работы входит сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов. 
Но во многих домах нет лифта, там не надо убирать лифтовые площадки, холлы и кабины. Тем не менее собственники вынуждены оплачивать уборку несуществующего лифта.

Также суд раскритиковал таблицы, которыми администрация пыталась доказать, что у нее посчитано все нормально:
- одна из таблиц заполнена не полностью, есть пропущенные строки,
- площади помещений, общего имущества указаны неправильные,
- в расчет включен ремонт сетей центрального отопления, которые не относятся к общедомовому имуществу;
- по статьям расходов "материалы, прочие расходы" указаны только итоговые цифры в млн. рублей, и с какого потолка они взяты – непонятно;
- нет сведений о стоимости отдельных видов работ и услуг по Минимальному перечню. 
В общем, расчет не подтвержден первичными документами, на основании которых он был получен.

Повышение могло составить 4%, а по факту получилось выше: для одних домов на 5%, для других – почти на 14%. 

🤓 Что интересно, предыдущие размеры платы тоже были признаны не действующими по иску тех же самых граждан. 

Написано на основе определения Свердловского областного суда № 33а-2647/2022 

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

О моратории на проверки 

Показать содержимое  

N1.thumb.jpeg.9fe9701254ebdef5e2d0ff3bee4b744d.jpegN2.thumb.jpeg.e58709d0ca030cd1af4bf54f7fd8e0b7.jpegN3.thumb.jpeg.45e980b3424d8498793232fe5f393906.jpeg

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

flag.thumb.jpeg.864a227b81f608e7c8a36d585228a4b1.jpeg

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

В Москве и Московской области с 1 июля 2022 года вырастут тарифы на электроэнергию для населения

 

                  С 1 июля 2022 года в соответствии с Приказом ДЭПиР г. Москвы от 10.12.2021 № 308-ТР                                и Распоряжением Комитета по ценам и тарифам Московской области от 20.12.2021 № 287-Р меняются тарифы на электроэнергию для населения и приравненных к ним категорий.

20.12.2021 № 287-Р.pdf

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас

  • Кто был на сайте за последние 24 часа

    0 Человек онлайн за последние 24 часа

    Нет пользователей онлайн