Категории и разделы

  1. Административный

    1. Работа ресурса

      Предложения и отзывы о работе сайта и форума.

      62
      сообщения
  2. Общение жителей

    1. Наша боль

      Тут обсуждаем проблемы микрорайона

      1 148
      сообщений
    2. Наша радость

      Тут делимся результатами и победами

      58
      сообщений
    3. Наши увлечения

      Кто чем увлекается? Собираемся вместе.

      41
      сообщение
    4. Наша Трепалка

      Тут ни о чем и обо всем, но только не о делах.

      695
      сообщений
    5. 255
      сообщений
    6. 141
      сообщение
    7. Стол Находок

      Маша-Растеряша

      33
      сообщения
  3. Общение соседей

    1. Проспект Победы

      Общение соседей.

      35
      сообщений
    2. Проспект Гагарина

      Общение соседей

      29
      сообщений
    3. Комсомольский проспект

      Общение соседей

      88
      сообщений
    4. Наташинская улица

      Общение соседей.

      38
      сообщений
    5. Преображенская улица

      Общение соседей.

      30
      сообщений
    6. Назаровская улица

      Общение соседей

      • Сообщений нет
    7. Инициативная улица

      Общение соседей.

      • Сообщений нет
    8. Побратимов улица

      Общение соседей

      • Сообщений нет
      • Сообщений нет
    9. Другие улицы города

      Общение соседей

      • Сообщений нет
  4. Полезности

    1. Работа с органами власти

      Что, как и куда.

      49
      сообщений
    2. Наполняемый FAQ

      Проблемы и работающие пути решения

      300
      сообщений
    3. Наши УКаши

      Работа с Управляющими Компаниями

      955
      сообщений
    4. Инфраструктура

      Время работы заведений, их наличие, адреса и т.д.

      159
      сообщений
    5. 48
      сообщений
    6. Интернет, телефония, компьютеры

      Наши провайдеры и не только

      117
      сообщений
  • Последние сообщения

    • Приказом Ростехнадзора №309 утверждены формы документов, связанных с эксплуатацией лифтов:
      • Уведомление о вводе лифта в эксплуатацию
      • Акт контрольного осмотра лифта
      • Акт ввода лифта в эксплуатацию
      • Уведомление о смене владельца лифта
      • Уведомление о выводе лифта из эксплуатации
      • Журнал периодического осмотра лифта
      • Журнал технического обслуживания и ремонта лифта Формы документов, связанных с эксплуатацией лифтов по 309 приказу Ростехнадзора.docx
    • Правила составления акта нарушения качества оказанных услуг/выполненных работ по договору управления
        Показать содержимое   В настоящем посте разберем несколько правил составления акта нарушения качества оказанных услуг/выполненных работ по договору управления, которые помогут управляющей компании снизить возможные неблагоприятные последствия, а жильцам – повысить вероятность того, что акт будет принят как надлежащее доказательство. Согласно п. 15 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – «Правила изменения платы») факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг и выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ (далее – «Акт»). Первое правило в отношении акта касается его содержательной части. В силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления управляющая организация обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, перечень которых также закрепляется в договоре. Исходя из п. 3 Правил изменения платы услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилам предоставления коммунальных услуг и условиям договора управления. Установленной продолжительностью перерывов, в силу п. 4, является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг, условиями договора управления. При составлении акта должно быть указано конкретное нарушение качества оказанных услуг/выполненных работ либо конкретное нарушение в продолжительности перерыва в их оказании/выполнении. Необходимо избегать абстрактных формулировок и указывать конкретный период обнаружения таких нарушений. Например:
      Абстрактная формулировка: «содержание детской площадки не соответствует установленным нормам действующего законодательства РФ»
      Конкретное указание: «поверхность горки, предназначенная для ходьбы, имеет три щели 50 мм., которые могут вызвать защемление стопы или ноги». В идеале – указывать, какому именно положению действующего законодательства не соответствует та или иная работа/услуга. Второе нарушение касается лиц, составляющих акты:
      Согласно п. 16 Правил изменения платы Акт составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Составлению акта предваряет проверка факта нарушения, проводимая с участием представителей исполнителя (управляющей компании) и потребителя (собственников). По итогам составляется акт, который подписывается: -) по общему правилу, заинтересованными лицами (т.е. представителями управляющей компании и собственников);
      -) участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами;
      -) не менее чем 2 потребителями и председателем совета дома (когда проверка не проводится).
      Частые нарушения из практики: не привлекаются незаинтересованные лица при отказе от подписи одного из заинтересованных; акт в принципе составляется без проверки; в муниципальном жилищном фонде акт подписывается только представителем администрации. В идеале акт нужно подписать уполномоченному представителю собственников (т.е. обычно председателю совета дома), нескольким собственникам и представителю (-ям) управляющей компании, среди которых также будет лицо, имеющее профессиональные знания/умения в области, где обнаружены нарушения. Hide    
    • Какие существуют требования к электромагнитному воздействию на ОДПУ электрической энергии?
          Показать содержимое   ОДПУ электрической энергии должен быть сконструирован таким образом, чтобы исправно отражать потребление на протяжении всего срока использования его в качестве расчетного. Гарантией этого являются нормативно закрепленные требования, одно из которых – устойчивость к электромагнитным воздействиям. Рассмотрим его подробнее. Согласно п. 136 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442) установленный прибор учета должен соответствовать обязательным техническим и метрологическим требованиям к ОДПУ. Технические параметры и метрологические характеристики счетчиков электрической энергии должны соответствовать требованиям ГОСТ 31818.11-2012 Часть 11 «Счетчики электрической энергии», ГОСТ 31819.11-2012 Часть 11 «Электромеханические счетчики активной энергии классов точности 0,5; 1 и 2», ГОСТ 31819.22-2012 Часть 22 «Статические счетчики активной энергии классов точности 0,2S и 0,5S», ГОСТ 31819.21-2012 Часть 21 «Статические счетчики активной энергии классов точности 1 и 2» (для реактивной энергии - ГОСТ 31819.23-2012 «Статические счетчики реактивной энергии»). Согласно разделу 7.5 ГОСТ 31818.11-2012 «Счетчики электрической энергии», счетчики (полностью статические или электромеханические с электронными узлами) должны быть сконструированы таким образом, чтобы наводимые или излучаемые электромагнитные воздействия, а также электростатический разряд не вызывали повреждения счетчика и не влияли на результаты измерений сверх допустимых пределов.
       
      Интересующим нас техническим требованием является класс точности: для учета потребляемой (производимой) электрической энергии подлежат использованию приборы учета класса точности, соответствующего требованиям правил предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности), а для потребителей - с максимальной мощностью не менее 670 кВт, в том числе приборы учета, обеспечивающие хранение данных о почасовых объемах потребления электрической энергии за последние 90 дней и более (п. 141 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии).
       
      Следовательно, любые ОДПУ электроэнергии должны обладать метрологическими и техническими характеристиками, которые позволяют им выдерживать влияние магнитного поля, в особенности – для случаев, когда прибор учета устанавливается в трансформаторных подстанциях.
       
      Если электромагнитное воздействие существенным образом влияет на показание, такой прибор учета не может использоваться в качестве расчетного. Hide  
    • Вся ли система отопления относится к общему имуществу?   Показать содержимое   Верховный Суд РФ разбирался со статусом системы отопления больше 10 лет назад, но до сих пор возникают вопросы и распространяются заблуждения. Например, некоторые утверждают, что батарея или индивидуальный счетчик на тепло – всегда общедомовое имущество. Разбираемся, что не так с этой позицией. Система отопления в Правилах содержания общего имущества № 491 В состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подп. «д» п. 2 Правил).
      В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил). Позиция Верховного Суда РФ Верховный Суд РФ проверял законность этого пункта (определение от 24 ноября 2009 г. № КАС09 – 547) по заявлению двух собственников.
      Потребителям казалось, что спорный пункт относит батареи в состав общедомового имущества:
      «Расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома». Верховный Суд РФ отказался признавать незаконным пункт Правил, разъяснив при этом: оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и п. 6 Правил не противоречит этому; в состав общего имущества включены механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подпунктом «д» п. 2 Правил); для сравнения – согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; суд, проанализировав положения п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, пришел к правильному выводу о том, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.). Собственники были настолько недовольны таким толкованием нижестоящей инстанции, что коллегия вынуждена была повторить:
      «Правомерным является вывод суда о том, что системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Довод в кассационной жалобе о неясности и двояком толковании п. 6 Правил противоречит содержанию решения суда». Позиция Минстроя РФ Минстрой России в письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04 пересказал пункт из Правил содержания общего имущества и позицию Верховного Суда РФ:
      • внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
      • оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
      • в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.
      • обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются. Дополнительно Минстрой РФ отметил, что состав общего имущества может быть определен собственниками помещений многоквартирного дома, в том числе в качестве существенного условия договора управления,
      «в связи с чем собственники и управляющая организация в договоре управления путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию». Примеры из практики судов ✔ Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 № 91-АД16 – 1 Управляющая организация не смогла оспорить привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение предписания об устранении нарушения путем установки радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества. Для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общедомовому имуществу существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств. Установлено, что отключающие устройства в системе отопления в квартире собственника отсутствовали, радиаторы отопления демонтированы силами управляющей организации в связи с неисправностью, на месте демонтажа установлена запорная арматура. При таких обстоятельствах радиаторы отопления являются частью общего отопительного оборудования многоквартирного дома, в связи с чем предписание административного органа об установке радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, признано законным. Установка запорной арматуры непосредственно после демонтажа радиаторов отопления не свидетельствует о том, что данные обогревающие элементы перестали относиться к общему отопительному оборудованию многоквартирного дома. Hide   Источник
    • Из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества страдает квартира собственника. Можно ли взыскать ущерб с УО?   Показать содержимое   Можно, но многое зависит от обстоятельств. Делимся историей собственника из Ставропольского края (определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2022 г. № 88 – 3094/2022). Управляющая организация г. Нефтекумска (далее — ответчик) ненадлежащим образом исполняла обязанности по содержанию общедомового имущества. Так, в одном из обслуживаемых ответчиком домов Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору (далее — Управление) обнаружило: отсутствие теплоизоляции труб отопления и горячего водоснабжения в подвале; захламленность подвала и технического подполья; местные разрушения штукатурки и окрасочного слоя фасада здания, повреждения поверхности цоколя, щели в местах примыкания, сверхнормативные прогибы, трещины и другие деформации перекрытий. Управление выдало предписание об устранении нарушений, вот только ответчик не торопился его исполнять. Один из жильцов проблемного МКД (далее — истец) посчитал, что из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества приходит в негодность и его квартира. «Образуются трещины на стенах и потолке, отпадает кафельная плитка, полы проваливаются, обои и штукатурка приходят в негодность, из неисправной канализационной системы часто исходит неприятный запах, с подвального помещения в квартиру распространяется плесень и грибок, с пола лезут насекомые и мыши». На претензии ответчик не реагировал, поэтому истец обратился в суд. В исковом заявлении просил: принудить ответчика к исполнению Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170; взыскать с ответчика материальный ущерб — 200 000 рублей, неустойку — 314 300 рублей, компенсацию морального вреда — 300 000 рублей, штраф в размере 50% за отказ от добровольного выполнения требований потребителя — 250 000 рублей. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. На момент подачи искового заявления ответчик уже не обслуживал спорный МКД, то есть, прекратил предоставление услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию общего имущества в качестве управляющей организации. Дом перешел в управление к другой УО.
      «Суд приходит к выводу о том, что требования о принудительном исполнении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предъявлены к ненадлежащему ответчику». Предписание Управления касается общедомового имущества, а не квартиры истца, «ввиду чего суд полагает, что истцом также выбран неверный способ защиты права». Заявляя исковые требования о взыскании 200 000 рублей, истец не представил доказательства понесенного ущерба. «Более того, из пояснений стороны истца следует, что причиненный ущерб в указанной сумме оценен визуально. Таким образом, оснований для взыскания материального ущерба в размере 200 000 рублей, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда у суда не имеется». Апелляционный суд частично отменил решение нижестоящего суда и взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей. Предписанием Управления установлено, что ответчик нарушил Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170. Следовательно, он нарушил и права истца как потребителя.
      Суд пришел к выводу, что в результате бездействий ответчика истец испытал нравственные страдания и имеет право на компенсацию морального вреда. Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений. Hide   Источник
  • Статистика форума

    • Всего тем
      4 796
    • Всего сообщений
      11 823
  • Последние зарегистрированные