• Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

pups_mos

Полезные статьи про ЖКХ

109 сообщений в этой теме

Где посмотреть технический паспорт многоквартирного дома

и как происходит внесение изменений в него?

 

Содержание:

1. Какую информацию содержит и где хранится?

2. Как получить и где заказать?

3. Где посмотреть электронный паспорт на дом.

4. Срок действия на жилой дом.

5. Примерная стоимость изготовления.

6. Актуализация данных техпаспорта МКД.

7. Рекомендуем видео к просмотру.

 

Показать содержимое  

 

Технический паспорт многоквартирного дома – официальный документ, в котором досконально прописаны все характеристики объекта недвижимости. В обязательном порядке в нём перечисляются следующие сведения: Конструктивные элементы. Инженерные системы. Физический износ здания.

Фото 1

         Этот документ несёт информацию об экономических и физических параметрах дома. Его основное назначение – информирование собственников квартир, обслуживающих и управляющих служб, органов власти любого уровня обо всех свойствах постройки.
 


Какую информацию содержит и где хранится?

У технического паспорта МКД нет обязательной формы. Однако существует рекомендованное оформление и содержание. Полноценный вид документа утверждается в договоре на управление зданием. В паспорте хранится большой массив подробной информации о доме:

1.     Адрес.

2.     Инвентарный номер.

3.     Кадастровый номер земельного участка.

4.     Общие сведения о МКД: номер проекта, год постройки, даты реконструкций, объём здания, его площади, количество этажей, лестниц, подъездов, жильцов, мансард и прочее.

5.     Сведения о капитальном ремонте.

6.     Площади отдельных квартир. Количество комнат в них.

7.     Характеристики нежилых помещений.

8.     Параметры земельного участка.

9.     Характеристики инженерных систем с перечислением установленного вспомогательного оборудования.

10.                Информация о строительных характеристиках дома, внутренней и внешней отделке.

11.                Температурные условия, энергопотребление.

12.                Приборы учёта коммунальных услуг.

 

По Жилищному кодексу РФ, паспорт со всей информацией должен храниться у организации, управляющей соответствующим жилищным объектом, не зависимо от формы её собственности.
 

ВАЖНО!   Владельцами техдокументации на постройку являются собственники жилых помещений, которые в ней расположены. При смене управляющей домом организации техпаспорт передаются новому владельцу. В случае если дом переходит во владение собственников квартир, то кто-то из них может получить паспорт.
 

Документ не носит характер секретного. При необходимости любой из жильцов может снять копию для личного пользования.
 

Как получить и где заказать?

С заявлением на получение технического паспорта надо обращаться к управляющей компании здания. У них обязательно должна храниться копия. Также можно обратиться к застройщику, если он ещё существует. Ещё одна инстанция, которая хранит техпаспорт дома – это местная администрация. Они обязаны его хранить бессрочно в архивах учреждения.
 

СПРАВКА!

За подготовку технического паспорта на дом несёт ответственность застройщик. До ввода в эксплуатацию он может отказать в заявке на получение копии, однако после ввода здания паспорт должен быть передан в товарищество собственников жилья.

 

Если товарищество не создано, то передача осуществляет владельцу квартиры, который будет представлять интересы жильцов. В обязательном порядке по завершении строительства копии технического паспорта МКД передаются в местную администрацию в отдел строительства.

Где посмотреть электронный паспорт на дом?

Фото 3

С 2016 года начала свою работу Государственная информационная система «ЖКХ». В которую коммунальные службы обязаны вносить информацию о своей деятельности, в том числе и архивную. В этот список вошли технические паспорта. Зарегистрировавшись в системе и введя данные по запросу, можно легко просмотреть техпаспорт, размещённый на специальной электронной форме.

Примерная стоимость изготовления.

 При сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию, техпаспорт строения изготавливается застройщиком на абсолютно бесплатной основе. После чего его хранит управляющая организация и обновляет по такому же принципу.
 

Актуализация данных техпаспорта МКД.

Технический паспорт должен обновляться при каких-либо изменениях в строении здания. Для начала обновления необходимо получить копию старого техпаспорта. После чего провести инвентаризацию дома. Выполняется инвентаризация специалистами Бюро технической инвентаризации или кадастровыми инженерами. Паспорт с обновлённой информацией можно получить в бюро технической инвентаризации, в которое заблаговременно была подана заявка на инвентаризацию.

 

Рекомендуем видео к просмотру.

На видео вы увидите информацию о жилых помещениях, а точней техническом паспорте на них, для чего он нужен и где его получают:

Видео

Технический паспорт БТИ.mp4

 

Hide  

 

Источник:

Изменено пользователем pups_mos
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

ОСС по инициативе собственников, обладающих ≥10% голосов

Показать содержимое  

В ЖК РФ есть интересная норма (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ):

Собственники, обладающие не менее чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление ТСЖ, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения ОСС помещений в МКД. В обращении о проведении ОСС помещений в МКД должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания…

Многие жилищные активисты в противостоянии с УК от застройщика или другими типами УК, недружественными к собственникам, пытаются воспользоваться этой нормой для того, чтобы заставить свою УК провести ОСС по нужным этим активистам вопросам, потому что проводить собрание самостоятельно хлопотно и дорого.

Специально для таких активистов есть совет – бросьте вы это неблагодарное дело. 

Причины две:

Первая. УК будет уклоняться от проведения ОСС с вашей повесткой, если ей это невыгодно. Очень сложно привлечь УК к какой-то серьёзной ответственности за такое уклонение.

Вторая и главная. УК может повесить на вас расходы на проведение этого ОСС. И об этом есть разъяснение Минстроя РФ, изложенное в Письме от 28 августа 2015 г. N 27535-ОЛ/04:

…по мнению Минстроя России, финансирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:
- в случае если собрание проводится по инициативе любого собственника - то этот собственник;
- если по инициативе управляющей организации - управляющая организация;
- если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, - указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества, кооператива общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому имейте в виду, если вы хотите воспользоваться своим правом заставить УК провести ОСС по ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, УК может попытаться возложить на вас расходы по этому ОСС.

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Роскомнадзор счел списки должников в подъездах противозаконными
 

Фото:Антон Белицкий / «Коммерсантъ»

Показать содержимое  

 

           Роскомнадзор назвал нарушающим закон «О персональных данных» вывешивание управляющими компаниями списков должников в подъездах. По статистике ведомства, 10% поступающих к нему жалоб россиян касаются ЖКХ

            Размещение списков должников с указанием их ФИО или адреса является нарушением закона «О персональных данных», которое ведет к административной ответственности. Об этом сообщила замначальника управления по защите прав субъектов персональных данных Роскомнадзора Альфия Гафурова, выступая на семинаре для операторов персональных данных (проходил в онлайн-формате). По ее словам, ведомство «достаточно часто» получает жалобы граждан на размещение подобных списков в подъездах жилых домов.

            Гафурова уточнила, что информация о сумме задолженности жильца вместе с ФИО или упоминанием полного адреса места жительства должника считаются персональными данными. Их публикация в подъездах, на официальном сайте компании и в СМИ без согласия должника является правонарушением.

            При этом она отметила, что в списках можно указывать сумму задолженности вместе с номером квартиры жильца или номером его лицевого счета. Как пояснил также выступавший на семинаре начальник управления по защите прав субъектов персональных данных Роскомнадзора Юрий Контемиров, полный адрес места жительства человека относится к категории сведений о месте жительства, и его публикация в списках должников требует согласия человека, «даже если там нет ФИО, даже если есть несколько собственников, в таком случае эта информация косвенно относится к каждому собственнику этого помещения».

 

 

Hide

 

Источник
 

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Четыре изменения в правилах оплаты коммунальных услуг

с января 2021 года

Какие изменения по оплате ЖКУ ожидают граждан с наступлением нового года. Законодательство: Жилищный кодекс РФ — статья 155 Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 424 "Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" — п. 59 - 60 Письмо Минстроя России от 1 сентября 2020 г. № 34716-ОЛ/04 Федеральный закон от 28.11.2018 N 442-ФЗ "О внесении изменений в статьи 159 и 160 Жилищного кодекса Российской Федерации" Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"

Видео

 

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Электронные ОСС: свобода выбора под угрозой!

 

Показать содержимое  

 

Давно мы мечтали избавиться от трудоёмких «бумажных» ОСС, перейти на электронные собрания и голосовать нажатием кнопки на смартфоне. Госдума 25.05.2020 осчастливила нас внесением изменений в ст. 47.1 ЖК РФ о первом ОСС с использованием системы (без предварительного решения на традиционном ОСС об использованием системы), а региональные органы власти – введением порядков проведения ОСС с использованием региональных систем по ч. 14 ст. 47.1 ЖК РФ (ещё не во всех регионах такие порядки приняты и разработаны электронные системы). В числе пионеров оказалась Московская область.

В Московской области такой Порядок утверждён Распоряжением МинЖКХ МО от 22.10.2018 № 251-РВ, изменения в него внесены Распоряжением МинЖКХ МО от 04.08.2020 № 283-РВ. Региональная система здесь – ЕИАС ЖКХ.

 
Электронные ОСС: свобода выбора под угрозой!
 

Власти декларировали нам преимущества электронных ОСС:

  • защищенный канал полностью исключает возможность манипуляций, искажения и подтасовки результатов;
  • провести собрание можно будет в сжатые сроки и достаточно оперативно, для этого нужно иметь всего лишь выход в интернет, поэтому голосовать можно даже в отпуске, находясь за границей;
  • на указанный в личном кабинете e-mail вам будут приходить уведомления и дополнительное информирование о начале голосований;
  • формирование протокола общего собрания происходит автоматически в течение часа после завершения голосования;
  • прозрачная и понятная система контроля собственником всех процессов – при проведении общих собраний в электронном виде исключается нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании;
  • исключается неправильное оформление решений собственников, неправильный подсчёт голосов, некорректно оформленные доверенности, устаревшие сведения о праве собственности на помещение, нарушение порядка передачи документов в ГЖИ, нарушение кворума собрания. Голосование становится понятным и прозрачным для жителя!

Но вот в чём подвох, который обнаружился при попытке инициировать первое ОСС с использованием региональной системы ЕИАС ЖКХ (Московская область).

1. Главный поставщик информации в систему – управляющая организация (или другое лицо, осуществляющее управление МКД), вне зависимости от того, кто является администратором собрания. Управляющей организации в любое время, в том числе уже после объявления ОСС, доступно редактирование реестра собственников в системе.

 
Электронные ОСС: свобода выбора под угрозой!
 
 

Помимо того, что при смене информации о собственнике помещения нарушается порядок его уведомления (минимум за 10 дней до начала собрания), это даёт управляющей организации техническую возможность не допустить голосование в системе некоторых собственников по своему усмотрению. Достаточно допустить «опечатку», заменив одну букву в фамилии, имени или отчестве собственника, и система уже не позволит этому собственнику добавить в своём личном кабинете информацию о праве собственности и принять участие в собрании. Такому собственнику придётся обращаться к администратору ОСС за бланком для голосования и пытаться принять участие в ОСС путём заполнения бюллетеня в письменном виде.

Письменный бланк загружает в систему администратор ОСС в виде скана, вбивая вручную галочки по каждому из вопросов (За, Против, Воздержался). При этом недобросовестный администратор имеет техническую возможность «внести коррективы» в голосование собственника по тем или иным вопросам.

В этой связи рекомендую всем выбирать в качестве администратора ОСС исключительно собственника помещения, которому реально доверяет большинство жителей дома. Ни в коем случае не допускайте того, чтобы администратором ОСС была выбрана УК или орган местного самоуправления (администрация населённого пункта).

2. Не знаю, как написано в Порядках проведения ОСС с использованием региональной системы других регионов, но в Московской области в Порядке есть любопытный пункт:

4.3.4. В целях недопущения возможности проведения одновременных собраний собственников в очной, очно-заочной, заочной и заочной в электронном виде рекомендуется принять решение о проведении всех последующих общих собраний исключительно в заочной форме при помощи Региональной системы Московской области.

Что это значит?

Это значит, все остальные формы ОСС, в том числе традиционное (бумажное), в МКД после принятия положительного решения по данному вопросу ЗАПРЕЩАЮТСЯ.

И этот вопрос при инициировании ОСС в ЕИАС ЖКХ автоматически формируется системой в числе пяти обязательных вопросов:

Использование при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования информационной системы ЕИАС Московской области.

Видимо, здесь Ростелеком (оператор ЕИАС ЖКХ) пытался реализовать как раз положение пункта 4.3.4 Порядка, однако, если вчитаться в формулировку вопроса, автоматически формируемого системой, едва ли это им удалось: здесь запрещаются только отличные от ЕИАС ЖКХ системы именно в случае проведения ОСС в форме заочного голосования. Про традиционные (бумажные) ОСС нет ни слова.

На самом деле, это ещё большой вопрос, а относится ли к компетенции ОСС принятие решения о форме проведения всех последующих собраний собственников.

К счастью, МинЖКХ МО оставил маленькое окошко возможностей – применил в формулировке слово «рекомендуется». В системе при редактировании повестки ОСС есть возможность внести коррективы в формулировку этого вопроса. Я рекомендую жилищным активистам этим воспользоваться и переформулировать данный вопрос следующим образом:

Разрешить использование при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования информационной системы ЕИАС Московской области.

В чём же опасность для свободы выбора собственников помещений МКД в связи с массовым введением ЕИАС ЖКХ в регионе?

Успешное проведение ОСС в ЕИАС ЖКХ возможно только в случае тесного и доверительного взаимодействия инициатора ОСС (на первом собрании он же администратор) с управляющей организацией, поскольку она является основным поставщиком информации в систему, вне зависимости от того, кто является администратором ОСС.

В этих условиях практически невозможно рассчитывать на использование ЕИАС ЖКХ для принятия решений по невыгодным для действующей УК вопросам, например, по смене управляющей организации.

Первое собрание в ЕИАС ЖКХ, когда постоянный администратор ещё не выбран, может легко инициировать любой собственник помещения в МКД, а также сама управляющая организация и ОМСУ. При этом этот же собственник имеет возможность вписать свою кандидатуру в качестве постоянного администратора на последующих ОСС.

Успейте воспользоваться этой возможностью!

Если ваша УК или местная администрация сделает это раньше вас и успешно проведёт первое ОСС в ЕИАС ЖКХ, назначит себя постоянным администратором, не изменит формулировку вопроса о формах последующих ОСС, ничего хорошего собственникам помещений МКД это не сулит. Все последующие ОСС, как минимум проводимые в форме заочного голосования, должны будут проводиться только в ЕИАС ЖКХ и при участии администратора в лице УК или ОМСУ.

Теоретически в последующих собраниях инициатор может вынести на голосование вопрос о смене администратора ОСС, но при действующем администраторе ОСС в лице УК или ОМСУ принятие положительного решения по такому вопросу выглядит маловероятным.

В качестве вывода две рекомендации:

Первая – жилищным активистам. Инициируйте сами первое ОСС с использованием региональной системы, не дожидаясь, когда это сделает ваша УК или администрация поселения. Выдвигайте свою кандидатуру на место администратора последующих ОСС. Меняйте формулировку вопроса о выборе системы с добавлением слова «разрешить».

Если в вашем доме УК или ОМСУ уже успели инициировать первое ОСС в ЕИАС ЖКХ, у вас может быть три варианта действий:

1) Голосовать против назначения УК или ОМСУ администратором последующих ОСС (этот вариант не самый лучший, так как в данном случае первое собрание может набрать кворум - состоится, а администратор не будет выбран, тогда следующее собрание для выбора администратора придётся проводить в традиционной форме, закон даёт только одну попытку);

2) Игнорировать ОСС, мешая инициатору набрать кворум (но следить, как бы администратор не проголосовал за вас в письменном виде);

3) Направить в УК в соответствии с ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ письменный отказ от проведения данного общего собрания (если таких отказов наберётся более 50% от всех голосов собственников, собрание не состоится).

Все три варианта предполагают обязательную активную агитацию соседей для массовости таких действий.

Вторая – операторам региональных систем. Необходимо лишить управляющую организацию возможности и освободить от обязанности вносить в систему данные о собственниках помещений и об их площадях (количестве голосов), иначе эта возможность может быть использована недобросовестными УК для манипулирования результатами голосования. Информация о характеристиках помещений и о правах собственности должна загружаться в систему из ЕГРН автоматически, без возможности редактирования её кем-либо, кроме Росреестра.

 

Hide  

 

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Обязанности УК, ТСЖ, ЖСК в сфере энергосбережения

Показать содержимое  

Мосжилинспекция напоминает управляющим организациям, ТСЖ и кооперативам их обязанности в сфере энергосбережения.

Управляющие организации, товарищества и кооперативы должны не реже чем один раз в год информировать собственников о предложениях по энергосбережению (ч. 7 статьи 12 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…»).

Такие предложения об энергосберегающих мероприятиях должны разрабатываться с учётом индивидуальных технических характеристик дома. В этот перечень нельзя включать мероприятия, предусмотренные Минимальным перечнем услуг и работ №290 и выполняемые в силу закона лицами, которые управляют домом.

Предлагаемые мероприятия обязательно должны содержать информацию о расходах на их проведение и объемах ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов от выполнения предложенных мероприятий, а также сведения о сроках их окупаемости.

После этого собственники на общем собрании могут выбрать любые из предложенных мероприятий по энергосбережению, принять решение о их проведении, определить источник финансирования работ, поручить своей управляющей организации (товариществу, кооперативу) их выполнение.

От себя добавим, что несоблюдение этой обязанности может привести к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.16 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Это штраф руководителю организации от 5000 Р до 10 000 Р, а юридическому лицу –  от 20 000 Р до 30 000 Р.

Орган жилищного надзора обращает внимание, что место размещения информации для собственников и пользователей в многоквартирном доме указывается в ГИС ЖКХ в разделе «дополнительная информация».

Hide  

 

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

КАРТА РЕСУРСООБЕСПЕЧЕНИЯ МКД

Показать содержимое  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Избрание совета многоквартирного дома

 

Показать содержимое  

Как выбирают совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома выбирается только на общем собрании собственников. Неправильно, когда кто-то активный по дому просто провозглашает себя «старшим по дому», а все остальные считают это нормальным и достаточным.

Совет дома выбирается в домах без ТСЖ и кооперативов (хотя есть и исключения), то есть там, где дом находится под управлением управляющей организации или на непосредственном управлении. При этом в доме должно быть больше 4 квартир.

Решение о выборе совета дома принимается большинством голосов от общего числа голосов участников собрания. При этом чтобы собрание считалось правомочным, в нём должны принять участие собственники с количеством голосов больше половины по всему дому.

Если собственники год не выбирают совет и живут без него, то теоретически орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание для выбора совета дома или, что совсем утопично, для создания ТСЖ. Управляющая организация такие собрания инициировать не обязана. Суд может признать незаконным предписание органа жилищного надзора, если тот потребует что-то подобное даже в благих целях – для контроля за самой УК, чтобы было кому подписывать акты приемки работ (например, дело № А29-12135/2018).

Численность совета может зависеть от количества подъездов, этажей, квартир в доме, но общее собрание может утвердить любую другую численность членов.

Выбирать всех одним списком или голосовать по кандидатам – обычно решает инициатор собрания. Опрос показал, что 3 из 4 советов выбирается единым списком. Автор статьи тоже сторонник такого подхода, поскольку он позволяет выбрать сразу нужное число членов совета дома и не ломать голову, что делать, если выбрали больше или меньше той численности, что определена общим собранием. Часто голосование по кандидатам используется в том случае, если инициатор не хочет видеть кого-то в совете дома, а этот «кто-то» настаивает на своей кандидатуре для включения в бюллетень. Такой способ позволяет при должной обработке участников голосования не избирать ненужных инициатору людей.

Не стоит включать в будущий совет тех, кто не хочет в нем участвовать или даже не в курсе, что его кандидатуру включают. Иначе при голосовании очень вероятны скандалы и, пусть и бессмысленные, но жалобы в надзорные органы.

Председатель совета выбирается на том же собрании, хотя некоторым кажется странным выбирать руководителя совета из членов ещё юридически не выбранного совета дома. Однако это нормальная практика, не стоит вестись на провокации: если кому-то это не нравится, то их надо послать проводить свои собрания, как им пожелается.

Срок полномочий совета по умолчанию – два года, но на собрании можно утвердить другой срок работы. Если потом не получится переизбрать совет, то полномочия продлеваются автоматически. Если при избрании совета дома и председателя устанавливается продолжительность их полномочий, то логично и правильно, если это будет одинаковая продолжительность (а не «2 года у совета, 3 у председателя»).

Какие ошибки допускают при выборе совете дома

 

vybirayut-chlenov-soveta-ne-iz-chisla-so

В совет дома могут выбираться только собственники, то есть те лица, которые указаны в ЕГРН.

Не указанным там супругам при совместной собственности вполне реально отстоять свое право быть членом совета (см., например, апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 33-5703/2014).

Выбор членов совета по доверенности больше всего интересуют активных жильцов, которые являются лишь родственниками собственников квартир. Такое встречается в реальной жизни, если никто из остальных собственников не обращается в суд с иском о признании решения общего собрания недействительным. Если же кому-то настолько неприятны члены совета, которые действуют на выборной должности по доверенности от собственника, что они идут в суд, то результат рассмотрения предсказать сложно.

Московский областной суд по делу № 33-2386/2016 написал так: «поскольку К. собственником помещения не является, суд пришел к правильному выводу о том, что состав членов Совета многоквартирного дома и Председатель Совета многоквартирного дома избраны в нарушение положений ст. 161.1 ЖК РФ, в связи с чем правомерно признал недействительным решение собственников об избрании совета дома и Председателя совета дома». Этот «К.» как раз выступал представителем собственника и действовал на основании доверенности.

Мосгорсуд по делу № 33-49182/2018 написал менее категорично: «при этом суд первой инстанции отметил, что в нарушение требований ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в члены совета дома включены лица, не являющиеся собственниками помещений в этом доме и не имеющие от собственников доверенностей, такие как С.И. и Б.А. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал решения общего собрания собственников незаконными». То есть тут можно предположить, что доверенности от собственников могли повлиять на решения судов.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по делу № 88-3387/2019 также признал незаконным выбор председателем совета несобственника, имеющего доверенность: «председатель совета МКД избирается из числа членов совета дома на общем собрании собственников. Следовательно, председателем совета не может быть избрано лицо, которое не является собственником помещения в данном доме. Из материалов дела следует, что К.В., избранный на общем собрании председателем совета, собственником помещения в доме не является. Таким образом, решение общего собрания собственников в части избрания председателем совета дома К.В. подлежало признанию недействительным также по тому основанию, что оно было принято с существенным нарушением закона».

Последнее упомянутое решение содержит ещё один неожиданный и неоднозначный вывод: «Председатель совета многоквартирного дома избирается из числа членов, следовательно, его голос подлежит исключению из числа голосов при подсчете кворума». Логика в умозаключении просматривается слабо, поэтому пишу просто для сведения, чтобы читатели имели ввиду и были готовы даже к таким поворотам в судах.

vybirayut-chlenov-soveta-ne-iz-chisla-so

 

Председатель совета должен выбираться из тех собственников, которые избираются в совет дома.

В Восьмом кассационном суде общей юрисдикции был случай (дело № 88-18607/2020), когда в Новосибирской области собственники на собрании приняли решения:
– Избрать председателем совета многоквартирного дома М.Р.
– Избрать членами совета многоквартирного дома К.И., Ж., В., К.С.

То есть председателя забыли упомянуть в списке членов совета, что привело (при наличии кворума, соблюдения порядка извещения о собрании) к признанию решения недействительным: «суд установил, что в нарушение требований ч. 6 ст. 161.1 председателем совета дома избран М.Р.МБ., который не избирался членом совета дома, пришел к выводу о существенности этого нарушения, в связи с чем признал решение общего собрания в части избрания председателем совета дома М.Р.МБ. и утверждении вознаграждения М.Р.МБ. и порядка его выплаты недействительными».

Надо быть внимательнее, а то ошибка хоть и кажется несерьезной, но может привести к потере председателя.

 

vybirayut-chlenov-soveta-ne-iz-chisla-so

Некоторые инициаторы вполне осознанно идут на то, чтобы не включать в повестку собрания выбор председателя совета многоквартирного дома. Мне попадались две причины такого поведения:

1. Одни боятся наделять кого-то одного полномочиями председателя – вдруг он чего-то там наподписывает. Однако председатель совета крайне нужен дому как раз для подписания актов о некачественных услугах и работах, актов приёмки работ.

2. Вторые считают, что совет сам решит, кто у них будет за главного. Однако совет дома не имеет права выбирать из своего состава председателя, это должно делать именно общее собрание собственников.

 

Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Могут ли собственники знакомиться в жилищной инспекции

с бюллетенями к протоколу общего собрания

Показать содержимое  

 

Мосгорсуд признал за собственниками право знакомиться в органе жилищного надзора не только с основной частью протокола, но и с приложениями к нему, в том числе бюллетенями (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.09.2020 по делу № 33а-4281/2020).

Собственник обратился в суд с административным исковым заявлением к Мосжилинспекции. Он просил обязать ознакомить его с приложениями к протоколу – решениями собственников помещений. Жилищная инспекция не хотела показывать бюллетени, ссылаясь на защиту персональных данных.

Сначала иск удовлетворил Никулинский районный суд г. Москвы, а затем это решение поддержал Московский городской суд, куда пожаловалась жилищная инспекция.

Орган жилищного надзора настаивал на том, что листы голосования, список присутствующих лиц и другие документы, являющиеся приложениями к протоколам общих собраний собственников, содержат в себе информацию, относящуюся к персональным данным. Так как собственники не давали согласие на обработку их персональных данных, то «у Инспекции отсутствуют правовые основания для предоставления их третьим лицам».

Суды же указали, что такой отказ противоречит закону и нарушает права обратившегося собственника. Тот имеет право знакомиться с решениями собственников помещений, которые являются приложением к протоколам общих собраний.
Они отметили, что протокол и бюллетени являются официальными документами, влекут за собой юридические последствия в виде изменения объема прав и обязанностей собственников; хранятся в органе жилищного надзора.

По мнению судов, «сообщение в бюллетене для голосования собственником своих персональных данных означает согласие на возможное получение доступа к ним других собственников в ходе ознакомления с бюллетенями для голосования, что не противоречит закону о персональных данных». Если инспекция считает иначе, то она просто неверно толкует нормы права.
«Поскольку намерение административного истца ознакомиться с решениями собственников направлено на реализацию его прав, предусмотренных жилищным законодательством, то обстоятельство, что эти приложения содержат персональные данные других собственников не может являться препятствием для ознакомления на основании части 1 статьи 3 и статьи 7 Федерального закона от № 152-ФЗ „О персональных данных“».

Суды признали незаконными действия Жилищной инспекции по ЗАО г. Москвы, выразившееся в отказе предоставления права на ознакомление с решениями собственников помещений, являющихся приложением к протоколам общих собраний, и обязали её организовать ознакомление собственника с бюллетенями.

 

Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Сколько голосов нужно для установки видеонаблюдения:

мнение Минстроя России

 
zhkh-nyus-2020-12-25t145646.764-1140x694
Показать содержимое  

 

Автор: Антонина Юдина
 
Читательница поделилась ответом Минстроя России по вопросу о количестве голосов на общем собрании, которое нужно для принятия решения о приобретении системы видеонаблюдения в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос звучал так:
Инициатор общего собрания собственников ОСС вынес на голосование вопросы о целевом сборе на закупку системы видеонаблюдения для целей повышения безопасности жителей и гостей МКД, а также вопрос о включении системы видеонаблюдения, закупленной на указанные взносы, в состав общего имущества МКД. Прошу пояснить, каким минимальным количеством голосов участников ОСС указанные решения (о целевом взносе и об увеличении состава ОИ) могут считаться принятыми?

В ответе от 17.12.2020 №37595-ОГ/04 Минстрой России указывает, что, по его мнению, решение об установке видеонаблюдения, возложении расходов на собственников помещений в многоквартирном доме и принятии оборудования в состав общего имущества принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

 

zhkh-nyus-92-2.png

Обращаем внимание читателей, что судебная практика по этому вопросу противоречива.

В апелляционных определениях Нижегородского областного суда по делу № 33-2022/2019, Мосгорсуда по делу № 33-56987/2019, Пензенского областного суда № 33-668/2019 можно встретить противоположную позицию: там по вопросу установки видеонаблюдения суды считают достаточным простого большинства голосов от голосов участников собрания.

Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении № 33-15575/2019 хотел видеть две трети голосов, однако там общее имущество предоставлялось иному лицу для размещения камер, которые в общую собственность не переходили.

 

Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

ГОСТ 31984-2012 Услуги общественного питания.

Общие требования (Переиздание)

Показать содержимое  

ГОСТ 31984-2012 Услуги общественного питания. Общие требования (Переиздание)

 

ГОСТ 31984-2012

МЕЖГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ

УСЛУГИ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ

Общие требования

Public catering services. General requirements



МКС 03.080.30

Дата введения 2015-01-01

 

Предисловие


Цели, основные принципы и общие правила проведения работ по межгосударственной стандартизации установлены ГОСТ 1.0 "Межгосударственная система стандартизации. Основные положения" и ГОСТ 1.2 "Межгосударственная система стандартизации. Стандарты межгосударственные, правила и рекомендации по межгосударственной стандартизации. Правила разработки, принятия, обновления и отмены"

Сведения о стандарте

1 РАЗРАБОТАН Открытым акционерным обществом "Всероссийский научно-исследовательский институт сертификации" (ОАО "ВНИИС")

2 ВНЕСЕН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии

3 ПРИНЯТ Межгосударственным советом по стандартизации, метрологии и сертификации (протокол от 3 декабря 2012 г. N 54-П)

За принятие проголосовали:

 

     

Краткое наименование страны по МК (ИСО 3166) 004-97

Код страны по
МК (ИСО 3166) 004-97

Сокращенное наименование национального органа по стандартизации

Беларусь

BY

Госстандарт Республики Беларусь

Казахстан

KZ

Госстандарт Республики Казахстан

Киргизия

KG

Кыргызстандарт

Молдова

MD

Молдова-Стандарт

Россия

RU

Росстандарт

Таджикистан

TJ

Таджикстандарт

Узбекистан

UZ

Узстандарт

 

 

4 Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 июня 2013 г. N 192-ст межгосударственный стандарт ГОСТ 31984-2012 введен в действие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 января 2015 г.

5 Настоящий стандарт подготовлен на основе применения ГОСТ Р 50764-2009*
__________________
* Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 июня 2013 г. N 192-ст национальный стандарт ГОСТ Р 50764-2009 отменен с 1 января 2015 г.
 

6 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ 

7 ПЕРЕИЗДАНИЕ. Декабрь 2019 г.


Информация о введении в действие (прекращении действия) настоящего стандарта и изменений к нему на территории указанных выше государств публикуется в указателях национальных стандартов, издаваемых в этих государствах, а также в сети Интернет на сайтах соответствующих национальных органов по стандартизации.

В случае пересмотра, изменения или отмены настоящего стандарта соответствующая информация будет опубликована на официальном интернет-сайте Межгосударственного совета по стандартизации, метрологии и сертификации в каталоге "Межгосударственные стандарты"
 

1 Область применения


Настоящий стандарт устанавливает перечень услуг общественного питания, общие требования к услугам, методы оценки качества услуг.

Стандарт распространяется на услуги общественного питания, оказываемые предприятиями общественного питания юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее - предприятия).

Требования безопасности услуг общественного питания для потребителей содержатся в разделе 6.
 

2 Нормативные ссылки


В настоящем стандарте использована нормативная ссылка на следующий межгосударственный стандарт:

ГОСТ 31985-2013 Услуги общественного питания. Термины и определения

Примечание - При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов и классификаторов на официальном интернет-сайте Межгосударственного совета по стандартизации, метрологии и сертификации (www.easc.by) или по указателям национальных стандартов, издаваемым в государствах, указанных в предисловии, или на официальных сайтах соответствующих национальных органов по стандартизации. Если на документ дана недатированная ссылка, то следует использовать документ, действующий на текущий момент, с учетом всех внесенных в него изменений. Если заменен ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, то следует использовать указанную версию этого документа. Если после принятия настоящего стандарта в ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение применяется без учета данного изменения. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.
 

3 Термины и определения


В настоящем стандарте применены термины по ГОСТ 31985, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 услуга общественного питания: Деятельность исполнителя (предприятий общественного питания юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) по удовлетворению потребностей потребителя в продукции общественного питания, в создании условий для реализации и потребления продукции общественного питания и покупных товаров, в проведении досуга и в других дополнительных услугах.

Примечание - Услуги общественного питания могут оказываться в местах расположения предприятий общественного питания и в иных местах.
 

3.2 процесс обслуживания: Совокупность операций, выполняемых исполнителем при непосредственном контакте с потребителем услуг при реализации и потреблении продукции общественного питания и организации досуга.

3.3 условия обслуживания: Совокупность факторов, воздействующих на потребителя в процессе оказания услуги.

3.4 безопасность услуги: Комплекс свойств услуги (процесса), при которых она под влиянием внутренних и внешних опасных (вредных) факторов оказывает воздействие на потребителя, не подвергая его жизнь, здоровье и имущество риску.
 

4 Виды услуг общественного питания

 

4.1 Услуги общественного питания подразделяют:

- на услуги питания;

- услуги по изготовлению продукции общественного питания;

- услуги по организации потребления продукции общественного питания и обслуживанию;

- услуги по реализации продукции общественного питания и покупных товаров;

- услуги по организации досуга, в том числе развлекательные;

- информационно-консультационные (консалтинговые) услуги;

- прочие услуги общественного питания.

4.2 Услуги питания представляют собой услуги по изготовлению продукции общественного питания, созданию условий для реализации и потребления продукции общественного питания и покупных товаров на предприятиях общественного питания, а также с возможностью предоставления услуг по организации досуга и других дополнительных услуг.

4.3 Услуги по изготовлению продукции общественного питания включают изготовление продукции общественного питания: полуфабрикатов, кулинарных изделий, блюд, мучных кондитерских и булочных изделий, в том числе по заказам потребителей, в сложном исполнении, с дополнительным оформлением.

4.4 Услуги по организации потребления продукции общественного питания и обслуживанию включают:

- организацию питания и обслуживание различных мероприятий (банкетов, корпоративных вечеров, праздников и др.), в том числе выездное обслуживание (кейтеринг);

- организацию питания и обслуживание участников конференций, семинаров, совещаний, в том числе выездное обслуживание (кейтеринг);

- организацию питания и обслуживание потребителей в зонах отдыха, на культурно-массовых и спортивных мероприятиях и т.д.;

- организацию потребления алкогольных и безалкогольных напитков на месте оказания услуг, включая изготовление коктейлей, свежеотжатых соков и других напитков собственного производства;

- обслуживание потребителей в пути следования пассажирского железнодорожного, водного и воздушного транспорта;

- доставку продукции общественного питания и обслуживание потребителей на рабочих местах и на дому;

- доставку продукции общественного питания по заказам проживающих и обслуживание в номерах гостиниц и других средствах размещения (рум-сервис);

- организацию рационального комплексного питания для определенных контингентов потребителей.

4.5 Услуги по реализации продукции общественного питания включают:

- реализацию продукции общественного питания и покупных товаров на вынос из зала предприятия общественного питания;

- реализацию продукции общественного питания и покупных товаров через столы заказов, буфеты, окна раздачи и т.д.;

- реализацию продукции общественного питания и покупных товаров вне предприятия, в том числе в раздаточных и доготовочных предприятиях общественного питания, в летних кафе, филиалах, магазинах кулинарии и отделах кулинарии;

- реализацию продукции общественного питания и покупных товаров в собственной мелкорозничной сети (киоски, палатки, павильоны, средства развозной и разносной торговли и пр.);

- реализацию продукции общественного питания и покупных товаров через розничную торговую сеть;

- комплектацию наборов продукции общественного питания и покупных товаров в дорогу потребителям, в том числе туристам для самостоятельного приготовления.

4.6 Услуги по организации досуга, в том числе развлекательные, включают:

- организацию музыкального и развлекательного (анимационного) обслуживания;

- организацию проведения концертов, программ варьете и видеопрограмм и пр.;

- предоставление потребителям музыкального, развлекательного (анимационного) и телевизионного сопровождения;

- услуги для организации процесса курения (кальяны, сигары, сигареты, спички, зажигалки, пепельницы);

- предоставление потребителям прессы (газет, журналов);

- предоставление потребителям спортивных настольных игр, игровых автоматов, в том числе детям младшего возраста в детских игровых комнатах;

- организацию детских игровых комнат для детей младшего возраста.

4.7 Информационно-консультационные (консалтинговые) услуги включают:

- консультации специалистов по изготовлению, оформлению, подаче продукции общественного питания и сервировке стола;

- консультации специалистов по организации диетического питания при различных заболеваниях;

- консультации специалистов по подбору вин и алкогольной продукции;

- консультации специалистов по подбору табака и табачной продукции;

- тренинги персонала предприятий питания;

- организацию обучения кулинарному мастерству;

- организацию выставок индустрии питания и участие в выставках.

4.8 Прочие услуги общественного питания включают:

- бронирование мест в залах предприятия общественного питания по заказам потребителей;

- продажу талонов по реализации рационов питания (бизнес-ланчи, ланчи, бранчи и т.п.);

- услуги повара, кондитера на дому;

- услуги официанта, бармена для обслуживания на дому;

- прокат столового белья, посуды, приборов, передвижного (мобильного) кухонного оборудования и инвентаря;

- продажу цветов, сувениров и сопутствующих товаров;

- предоставление парфюмерии, средств личной гигиены, принадлежностей для чистки одежды, обуви и пр.;

- упаковку продукции общественного питания, оставшейся после обслуживания, для потребителей;

- упаковку продукции общественного питания, приобретенной на предприятии;

- предоставление потребителям телефонной и факсимильной связи на предприятии;

- предоставление Интернет-связи;

- предоставление условий для зарядки мобильных телефонов и переносных персональных компьютеров (ноутбуков);

- гарантированное хранение личных вещей потребителей (верхней одежды, сумок);

- вызов такси по заказу (просьбе) потребителя;

- предоставление организованной охраняемой стоянки для автомобилей потребителей на территории предприятия;

- организацию доставки продукции общественного питания.

4.8.1 Услуги по организации доставки продукции общественного питания включают:

- доставку продукции общественного питания по заказам потребителей, в том числе в офис, на рабочие места, на дом;

- доставку продукции общественного питания к железнодорожному, водному и воздушному транспорту для потребления в пути следования;

- доставку продукции общественного питания в магазины кулинарии и отделы кулинарии, на предприятия розничной торговли, в мелкорозничную сеть.

4.9 Перечень услуг общественного питания может быть расширен в зависимости от вида предприятия, специфики обслуживаемого контингента потребителей.
 

5 Общие требования к услугам общественного питания

 

5.1 Номенклатура показателей качества услуг устанавливается с учетом условий оказания услуг общественного питания, в соответствии с нормативными документами, действующими на территории государства, принявшего стандарт.

5.2 Критерием качества оказания услуг является уровень услуг.

5.3 Услуги общественного питания должны отвечать следующим общим требованиям:

- социальной адресности;

- функциональной пригодности;

- безопасности;

- эргономичности;

- эстетичности;

- информативности;

- гибкости.

5.3.1 Требование социальной адресности услуг предусматривает:

- обеспеченность услугами общественного питания и доступность для потребителей различных категорий;

- соответствие услуг ожиданиям потребителей, включая ассортимент предлагаемой продукции, метод и форму обслуживания, профессиональный уровень обслуживающего персонала, номенклатуру оказываемых услуг;

- наличие в правилах обслуживания определенных льгот и условий для приоритетных категорий потребителей (дети, люди с ограниченными физическими возможностями и др.).

5.3.2 Требование функциональной пригодности услуг предусматривает:

- точность и своевременность оказания услуг, включая соблюдение установленного режима работы предприятия, соблюдение ассортиментного перечня реализуемых блюд, изделий и напитков, соответствие времени оказания услуг, времени ожидания заказа, обслуживания потребителей и пр.;

- обеспечение условий для выбора потребителем услуг различных видов;

- соответствие обслуживающего персонала профессиональному назначению, в том числе компетентность и квалификация персонала, умение общаться с потребителями, знание и соблюдение профессиональной этики поведения.

Услуги общественного питания, оказываемые потребителям, по срокам и условиям обслуживания должны соответствовать требованиям нормативных и технических документов на услуги конкретного вида, условиям договоров об оказании услуг или условиям заказа на оказание услуг согласно нормативным правовым документам, действующим на территории государства, принявшего стандарт.

5.3.3 Требования безопасности услуг для потребителей изложены в разделе 6.

5.3.4 Требование эргономичности услуг характеризует соответствие условий обслуживания и применяемых в процессе обслуживания мебели, оборудования гигиеническим, антропометрическим и физиологическим возможностям потребителей. Соблюдение требования эргономичности обеспечивает комфортность обслуживания и способствует сохранению здоровья потребителей.

5.3.5 Требование эстетичности услуг характеризует стилевое единство, гармоничность дизайна помещений для потребителей и условий обслуживания, в том числе внешний вид персонала, оформление меню, сервировку стола, оформление и подачу блюд и напитков и пр.

5.3.6 Требование информативности услуг предполагает полное, достоверное и своевременное информирование потребителя обо всех предоставляемых услугах в зале и вне зала предприятия, обеспечивающее возможность их правильного выбора, а также информацию об изготовляемой и реализуемой продукции общественного питания согласно нормативным правовым документам, действующим на территории государства, принявшего стандарт.

Информацию об услугах доводят до сведения потребителей в наглядной и доступной форме посредством оформления информационных стендов или папок для потребителей, в меню, прейскурантах или иными способами, принятыми исполнителем услуг.

Требование информативности предполагает применение разнообразных видов современной рекламы.

5.3.7 Услуги общественного питания должны соответствовать требованию гибкости, которое характеризует способность услуг изменяться в соответствии с изменяющимися требованиями и условиями.
 

6 Требования безопасности услуг общественного питания

 

6.1 При оказании услуг общественного питания на предприятиях общественного питания должны обеспечиваться безопасные условия для жизни и здоровья потребителей, сохранность их имущества, соблюдаться нормативные правовые документы, действующие на территории государства, принявшего стандарт.

6.2 Продукция общественного питания должна соответствовать требованиям технических документов на продукцию конкретных видов при соблюдении [1] или нормативных документов, действующих на территории государства, принявшего стандарт.

6.3 Персонал предприятий общественного питания должен быть подготовлен к действиям в чрезвычайных обстоятельствах.

6.4 При оказании услуг общественного питания на предприятиях общественного питания должны обеспечиваться требования охраны окружающей среды, в том числе к территории, техническому состоянию и содержанию помещений, вентиляции, водоснабжению, канализации и другим требованиям, установленным нормативными документами, действующими на территории государства, принявшего стандарт.

Технологический процесс производства продукции общественного питания не должен оказывать негативного воздействия на окружающую среду.
 

7 Методы оценки и контроля качества услуг общественного питания

 

7.1 Для оценки и контроля качества услуг общественного питания используют следующие основные методы:

- экспертный - опрос и анкетирование исполнителей в сфере услуг общественного питания, оценку результатов опроса (анкетирования);

- социологический - опрос или интервьюирование потребителей услуг общественного питания, оценку результатов опроса (интервьюирования).

7.2 Оценку и контроль продукции общественного питания как результата оказания услуг общественного питания осуществляют с помощью органолептического и инструментальных (лабораторных) методов, в соответствии с нормативными документами, действующими на территории государства, принявшего стандарт.
 

Библиография

 

 

     

[1]

ТР ТС 021/2011

Технический регламент таможенного союза "О безопасности пищевой продукции"

 

 

 

 

   

УДК 641.5:006.354

МКС 03.080.30

Ключевые слова: услуги общественного питания, виды услуг общественного питания, общие требования к услугам, социальная адресность, функциональная пригодность, безопасность, эргономичность, эстетичность, информативность, гибкость

 




Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
официальное издание

М.: Стандартинформ, 2019

Hide  

ГОСТ 31984-2012.pdf

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ 
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 

 
ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ "ЧАЙНИКОВ" 

 

Показать содержимое  

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ 
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 
 
ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ "ЧАЙНИКОВ" 
 
О.Е. ФРОЛОВА, С.С. СОХРАНОВ 
Принятые сокращения 
Общие сведения 
Что входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД? 
Зачем утверждать на общем собрании состав общего имущества? 
Общее собрание собственников помещений в МКД, что это такое? 
Зачем проводить ОСС? 
Формы общего собрания 
В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно-заочной? 
Компетенция ОСС 
Капремонт общего имущества в МКД 
Этапы общего собрания собственников 
Первый этап. Подготовка к проведению ОСС 
Алгоритм подготовки ОСС 
Документы для ОСС 
Инициирование ОСС 
Финансирование ОСС 
Реестр собственников помещений в МКД 
Повестка дня ОСС 
Вопросы для включения в повестку дня первичного ОСС 
Вопросы для включения в повестку дня ОСС по созданию ТСЖ 
Сообщение о проведении ОСС 
Решение собственника 
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение в МКД 
Срок действия выписок из ЕГРН 
Случаи  возникновения  права  собственности  без  обязательной  государственной 
регистрации 
Идентификация собственника 
Второй этап. Проведение ОСС 
Регистрация собственников, принявших участие в общем собрании 
Голосование на ОСС 
Доверенность на голосование 
Оформление доверенности на голосование 
Удостоверение доверенности на голосование 
Подсчет голосов на ОСС 
Что нужно проверить в доверенности на голосование? 
Оформление протокола ОСС 
Требования к оформлению протокола ОСС 
Обязательные приложения к протоколу 
Особенности проведения общего собрания в МКД с использованием ГИС ЖКХ 
Алгоритм проведения ОСС с использованием системы 
Особенности  проведения  ОСС  в  МКД,  все  помещения  в  котором  принадлежат  одному 
собственнику 
Особенности проведения ОСС в МКД - новостройке 
Уведомление собственников об итогах голосования и принятых на ОСС решениях 
Третий этап. Передача оригиналов решений собственников и протокола ОСС в органы ГЖН 
Алгоритм передачи документов ОСС 
Проведение нескольких ОСС в МКД с аналогичной повесткой дня 
Хранение документов ОСС 
Обжалование решений ОСС 
Кто может выступать истцом? 
Кто может выступать ответчиком? 

Предмет иска об обжаловании решения ОСС 
Ничтожность решения ОСС 
Недействительность решения ОСС 
Основные причины отказа в иске о признании решения ОСС недействительным 
Судебная практика 
Что делать собственникам при подозрении на фальсификацию решений и протокола ОСС? 
Законодательство 

 

Общее СОбрание Руководство.pdf

Hide  
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Сколько необходимо голосов для принятия решений

на ОСС МКД

Показать содержимое  

 

Решения принимаются большинством, или 100% голосов 

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса: большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании; 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме; не менее голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 

В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). 

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Простое большинство для утверждения обязательных вопросов 

Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок. 

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно. По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании.

Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета 

МКД Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию. 50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). 

Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. 

А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). 

Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС.

Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или от всех голосов в доме 

Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС. 

Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме. 

Не менее голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п.п. 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). 

Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например: 

  1. Утвердить проведение капремонта общего имущества собственников: перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика. 

2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт. 

3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.

Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия от всех голосов в доме 

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей. 

голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников. При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС. 

голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме 

Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов. Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД. 

Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Увеличить ОИ дома можно с согласия большинства голосов от присутствующих на ОСС 

Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории. 

Так, если на ОСС вынесены вопросы об установке на земельном участке ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки, то собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). 

Также простым большинством принимаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы: 

  1. Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.

2. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги. 

3. Установка домофонов, автоматических запирающих систем. 

4. Установка датчиков движения. 

5. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков. 

При этом изменение перечня работ и услуг и включение в размер платы за содержание жилого помещения услуг по обслуживанию новых объектов общего имущества дома также происходит при согласии простого большинства присутствующих на ОСС.

Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством 

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию. 

Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании. 

Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. 

Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. 

Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС.

Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования 

В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). 

Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы: 

  1. Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС. 

2. Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы. 

3. Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.

Hide  

 

Показать содержимое  

 

Наиболее часто нам задают вопросы о том, сколько же процентов голосов нужно набрать при проведении общего собрания собственников.

В зависимости от тематики вопросов этот процент отличается. В этом материале мы сделали подборку наиболее часто встречающихся вопросов, которые включаются в повестку общего собрания собственников с указанием ссылки на закон. Данная подборка актуальна по состоянию на март 2017 года.

Статья 46 Жилищного Кодекса РФ в п. 1 обозначает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 11.1-11.2 — 3.14.24.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

решения осс, принимаемые более 50% от общего числа голосов (участников)

·         о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);

·         о проведении общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности голосования (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44ч.3 ст.161 ЖК РФ);

·         о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135ч.1 ст.136 ЖК РФ);

·         о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ);

·         о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ);

·         о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);

·         об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.1 ЖК РФ);

·         об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);

·         о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ);

·         о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);

·         о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ);

·         о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ);

·         о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);

·         об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).

решения осс, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов

·         о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

·         о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;

·         о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

·         об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

·         о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).

решения осс, принимаемые всеми собственниками

·         об уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ)

 

Hide  

 

 

Показать содержимое  

Жилищный кодекс РФ в разных статьях регламентирует, какое количество голосов собственники должны отдать в поддержку того или иного вопроса, чтобы он считался принятым на общем собрании. Это количество зависит от содержания вопроса. Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС. Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса: большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании; 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме; не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Что Минстрой РФ изменил в требованиях к оформлению протоколов ОСС 29480 46 Простое большинство для утверждения обязательных вопросов Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок. Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно. По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании. Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию. 50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС. Психология ОСС: секреты проведения успешного собрания 10560 1 Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС. Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме. Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например: Утвердить перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией. Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей. ⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников. При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС. ⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). 10 ошибок при проведении общих собраний собственников 217205 29 Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов. Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД. Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Для введения ограничений пользования земельным участком нужно получить не менее 2/3 голосов Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории. Так, если на ОСС вынесены вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования им, установке ограждений, решения по ним принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). За установку клумб, урн, детской площадки или парковки собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Также большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании утверждаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы: Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги. Установка домофонов, автоматических запирающих систем. Установка датчиков движения. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков. Как выбрать информационную систему для голосования на ОСС 35786 35 Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию. Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании. Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС. Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы: Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС. Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы. Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.

 

Hide  

 

Показать содержимое  

 

Наиболее часто нам задают вопросы о том, сколько же процентов голосов нужно набрать при проведении общего собрания собственников.

В зависимости от тематики вопросов этот процент отличается. В этом материале мы сделали подборку наиболее часто встречающихся вопросов, которые включаются в повестку общего собрания собственников с указанием ссылки на закон.

Статья 46 Жилищного Кодекса РФ в п. 1 обозначает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как определить, принято ли решение на общем собрании собственников или членов ТСЖ?

Статья написана на основе законодательства по состоянию на 02.02.2020 года.

Чтобы определить, принято на собрании решение по вопросам, вынесенным на голосование, необходимо знать количество голосов, которое Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) требует для каждого такого решения.

Количество голосов пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а такая доля пропорциональна размеру площади помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, количество голосов прямо зависит от площади помещения, которым обладает участник голосования (необходимо также учитывать, не находится ли само помещение в общей собственности нескольких лиц).

 

Для общего собрания собственников помещений почти все требования к количеству голосов ЖК РФ сформулированы в ст. 44, 45, а для собрания членов ТСЖ - в ст. 145, 146. В любом случае, чтобы собрание могло принимать какие угодно решения, в нём должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В таком случае принято говорить, что кворум имеется, собрание правомочно принимать решения.

Теперь рассмотрим количество голосов по конкретным решениям, выносимым на голосование (перечень не исчерпывающий). Начнем с самых строгих требований.

 

Решение принимается только 100% голосов (единогласно)

Согласие всех собственников требуется при уменьшении общего имущества собственников помещений.

В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества. Подробнее об этом мы писали в предыдущей нашей статье.

 

Решение принимается 2/3 (66,7%) голосов

Вопросы, по которым решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.

Многие вопросы капитального ремонта:

- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта) (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о получении ТСЖ или кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом решение о проведении капитального ремонта предусматривает в соответствии со ст. 189 ЖК РФ утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту; предельно допустимая стоимости услуг и (или) работ, лица, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписывать соответствующие акты. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то сюда же прибавляются вопросы об утверждении сроков проведения капитального ремонта и источниках финансирования работ.

Вопросы, связанные с использованием общего имущества:

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу, и о лицах, уполномоченных на подписание этих соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных такими соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы.

- о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в ИФНС, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества (ч.2 ст. 136 ЖК РФ).

 

Решение принимается 50% голосов от общего (!) числа собственников

Вопросы, по которым решения принимаются более чем 50%голосов от общего числа голосов всех собственников:

- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о создании ТСЖ в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ),

- об утверждении устава создаваемого в одном многоквартирном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ),

- реорганизация многодомного ТСЖ в форме выделения ТСЖ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).

 

Решение принимается 50% голосов от числа принявших участие (!) в собрании собственников

Вопросы, по которым решения принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников.

Вопросы, связанные с общим имуществом:

- о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке; (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

Вопросы организации и проведения общих собраний:

- об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников доме в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о способе направления собственникам письменного сообщения о проведении общего собрания собственников или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 ЖК РФ),

- о сроках проведения годового общего собрания собственников (по умолчанию – второй квартал каждого года) (ч.1 ст.45 ЖК РФ);

- об определении места (адреса) хранения копии протоколов общих собраний собственников и решений таких собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ)

- об определении доступного для всех собственников помещения дома, в котором инициатором собрания размещается сообщение о решениях, принятых общим собранием, и итогах голосования (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ),

Вопросы, связанные с выбором и реализацией способа управления:

- выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- выбор управляющей организации (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ),

- утверждение условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) - при этом договор должны подписать не менее 50% от общего числа собственников!!!

- отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ),

- о реорганизации ТСЖ путем преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ),

- о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2. ст. 141 ЖК РФ), при этом решением надо назначить ликвидатора, установить порядок и срок ликвидации ТСЖ, выбрать лицо, уполномоченное письменно сообщить о ликвидации в ИФНС для внесения в ЕГРЮЛ записи о том, что ТСЖ находится в процессе ликвидации и опубликовать сведения о принятии решения о ликвидации ТСЖ,

Вопросы о совете многоквартирного дома:

- выбор и переизбрание совета многоквартирного дома и его председателя, избрание комиссий собственников помещений (ч. 1, 6, 12 ст. 161 ЖК РФ),

- об установлении вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера,

- о сроке полномочия совета многоквартирного дома (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ).

- об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ),

Все остальные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Сюда можно отнести, например,

- о заключении собственниками, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ),

- об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с проведением перерасчета исходя из показаний общедомового прибора учета или исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета (ч. 9. ст. 156 ЖК РФ),

- о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ),

- о выборе лица, уполномоченного действовать доме в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ),

- об отказе от указания в платежном документе штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 в случае управления домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

- о дополнении перечня иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прямо не указанных в п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

- о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества. При этом решение должно содержать величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении, которая должна быть обеспечена в результате исполнения договора, срок, необходимый для достижения такой величины экономии, цену договора и порядок ее оплаты, срок действия договора (п. 38(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

 

На практике не по всем вопросам можно однозначно определить количество требующихся голосов.

Популярное решение - закрытие мусоропроводов – вызывает много вопросов о количестве голосов для его принятия. Причина в том, что даже суды оценивают этот вопрос по-разному.

Одни считают, что заваривание мусоропровода - это вопрос использования общего имущества, реконструкции (апелляционное определением Московского городского суда по делу N 33-11823/2018, решение Куйбышевского районного суда г. Омска по делу № 2-4598/2017). Другие полагают, что закрытие мусоропровода не относится к этим вопросам и не требует квалифицированного большинства голосов, а достаточно простого большинства голосов от всех участвующих в собрании (решение Ленинского районного суда г. Саратова по делу N 2-75/2014, Первомайского районного суда г. Мурманска по делу №2- 3370/17). Третьи пишут, что закрытие мусоропровода влечет уменьшение общего имущества и требует согласия всех собственников в доме (решение Первореченскоого районного суда г. Владивостока по делу № 2-1060/17).

Некоторые суды вообще указывают на недопустимость принятия решения о прекращении работы мусоропровода в связи с нарушением п. 8.2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 (апелляционное определение Красноярского краевого суда в по делу № 33-2432/2015).

Поэтому при возникновении любых спорных вопросов рекомендуем обращать внимание на практику судов вашего региона и Верховного Суда РФ.

 

Сколько голосов требуется для принятия решений на общем собрании членов ТСЖ?

Не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества принимаются решения:

- о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

 

Простым большинством голосов от числа голосов участвующих в собрании принимаются решения:

- внесение изменений в устав ТСЖ или утверждение устава товарищества в новой редакции; (п.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- избрание членов правления ТСЖ, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления из числа членов правления, досрочное прекращение их полномочий (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов ТСЖ и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок) (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ; (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе председателя (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

- о реорганизации ТСЖ, созданного в нескольких многоквартирных домах, в форме разделения (ч. 3 ст. 139 ЖК РФ),

- определение внутренних документов ТСЖ, с которыми могут знакомиться члены ТСЖ и другие собственники, не перечисленные в ст. 143 ЖК РФ (п. 9 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ),

- срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

- другие вопросы, в том числе отнесенные к компетенции правления ТСЖ (ч. 4. ст. 145 ЖК РФ).

 

Hide  

 

 

Изменено пользователем pups_mos
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

 

Права и обязанности совета многоквартирного дома

Показать содержимое  

 

Права и обязанности совета многоквартирного дома закреплены в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Совет многоквартирного дома:

  • следит за тем, чтобы выполнялись решения, принятые на общих собраниях собственников;
  • выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общедомовым имуществом и другие предложения, связанные с управлением домом;
  • контролирует услуги и работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, качество коммунальных услуг;
  • представляет на утверждение годового общего собрания отчет о своей работе.

Что еще делает совет многоквартирного дома

Общее собрание собственников может наделить совет дома правом принимать решения о текущем ремонте общедомового имущества. Для этого потребуется больше 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

Пример из практики. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А79-14663/2018
Собственники наделили совет дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Совет принял решение о ремонте подъездов нескольких подъездов, однако компания отремонтировала только один подъезд. Жилищная инспекция выдала предписание отремонтировать остальные подъезды. Эти требования суды признали законными:
«у Инспекции имелись основания для выдачи Обществу предписания выполнить работы по ремонту подъездов № 5 и № 6, поскольку заявитель нарушил требования жилищного законодательства РФ и права жильцов МКД».

Совет дома может создавать специальные комиссии из собственников для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с управлением домом.

Согласно опросу, на практике совет дома также ведет группы в социальных сетях, чаты в мессенджерах или сайт, доски с информацией в местах общего пользования для информирования жильцов, составляет памятки и инструкции для жильцов.

Часто совет дома сам организует и проводит общие собрания собственников для принятия юридически значимых решений или опросы для выяснения мнений, проверяет условия договора управления при выборе новой управляющей организации.

Чтобы подружиться и перезнакомиться с жильцами, некоторые советы домов организуют субботники с шашлыками.

Чтобы наделить совет дома полномочиями, прямо не предусмотренными жилищным законодательством, нужно решение общего собрания об этом.

Пример из практики. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-3155/2020
Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал.
Общее собрание приняло решение о предоставлении допуска (ключей) в подвальные помещения председателю и членам совета МКД. Это было нужно для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение. Однако управляющая компания не хотела исполнять решение собрания.

Суд первой инстанции тоже отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании… Нахождение лиц, не являющихся обслуживающим персоналом жилого фонда, в указанных истцом помещениях недопустимо, в том числе во избежание нарушения требований Федерального закона “О противодействии терроризму” от 06.03.2006 № 35-ФЗ».

Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника.
«Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД.
Учитывая, что истец является председателем совета МКД, руководствуясь положениями приведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».

Какие ошибки допускают собственники при наделении совета дома полномочиями

Ошибка 1. Наделяют совет полномочиями, которыми обладает только общее собрание собственников

Результат – проблемы при выполнении тех решений, которые совет дома напринимал самостоятельно вместо общего собрания собственников.

Пример из практики. Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-3900/2017.
Омский областной суд признал недействительными решения общего собрания собственников. На этом собрании среди прочего были приняты следующие решения:
– уполномочить совет дома определять и согласовывать: целевое назначение денежных средств, поступающих от лиц, использующих часть общего имущества дома;
– уполномочить совет дома, решением большинства членов его состава утверждать: размер платы, финансовый отчет, стоимость переданного права на использование общего имущества (цену договора), размер вознаграждения управляющей компании.
Суд признал эти решения недействительными, так как решением общего собрания переданы исключительные правомочия собственников по распоряжению общим имуществом с согласованием существенных условий договора по вопросам пользования общим имуществом, включая цену договора, размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг, что законом запрещено.
Суд указал, что только собственники вправе управлять принадлежащим им общим имуществом, в том числе: принимать решения о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам, об установлении платы за пользование имуществом; определять целевое назначение средств от использования имущества.

Похожий пример. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55-21900/2017
Управляющая организация взыскивала деньги с провайдера за использование общедомового имущества. Цену использования определил совет дома, так как ему такое право дало общее собрание собственников.
Суд отметил: «между тем, компетенция совета МКД определена частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ и не включает принятие решения о размере платы за пользование общим имуществом».
Обошлось всё хорошо для собственников: суд назначил экспертизу для определения рыночной стоимости пользования нежилым помещением и взыскал неосновательное обогащение исходя из результатов экспертизы.

В другом деле – № А31-9837/2018 – управляющей компании вовсе отказали при похожих условиях. Там тоже цену использования общего имущества определил совет дома (председатель). Суд указал:
«принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, установление порядка пользования общим имуществом в МКД, обсуждение проектов договоров, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Из протокола общего собрания видно, что собственниками помещений размер платы за размещение ответчиками на стенах электрощитовой и на наружной стене дома электропроводов (в отношении тонаров) не устанавливался».

Ещё один пример из практики. Дело А07-25131/2018 (закончилось определением Верховного Суда РФ от 13 декабря 2019 г. № 309-ЭС19-22901).
На общем собрании жители решили выбрать способ управления ТСЖ, а пока оно не создано – наделить совет дома полномочиями по выбору УК, заключению и расторжению договоров управления.
Совет дома выбрал новую компанию, утвердил размер платы, заключил договор управления.
Компания-избранница понесла в жилищную инспекцию протоколы собрания членов совета дома о выборе самой себя и так удивилась отказу во внесении изменений в реестр лицензий, что жаловалась до Верховного Суда РФ.
Однако суды пришли к единому мнению, что выбирать способ управления, принимать решение о выборе новой компании, заключении с ней договора управления, утверждать его условия, в том числе по размеру платы, может только само собрание собственников, а не один совет дома.

Ошибка 2. Дают широкие полномочия незнакомым людям

Результат – потеря контроля над советом, принимаемыми им решениями, отсутствие отчетности. Лечится переизбранием совета на общем собрании.

Некоторые собственники согласны доверить совету дома всё, что можно, даже не зная, кто в него попадёт. При этом если над управляющей организацией есть жилищная инспекция, прокуратура и другие органы, то с советом дома придётся разбираться только через суд.
Например, мне попадался дома, где совет наделялся полномочием по заключению договоров об использовании общедомового имущества. Условия были утверждены собранием, деньги собирались на карту председателя, через несколько лет связь с советом пропала.

Поэтому при наделении совета полномочиями надо понимать, кто в него входит, можно ли доверять этим людям. Возможно, имеет смысл сначала выбрать совет, посмотреть год-два на его работу, а затем уже наделять нужными полномочиями.

 

Hide  

 

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Минстрой РФ разъяснил порядок объединения балкона с квартирой и его утепления.

Показать содержимое  

Минстрой РФ разъяснил порядок объединения балкона с квартирой и его утепления.

Он пояснил, что

✔ демонтаж части стены является реконструкцией, влекущей уменьшение общего имущества, что означает необходимость
➡ проведения общего собрания для получения согласия каждого собственника,
➡ соблюдения процедуры, предусмотренной градостроительным законодательством о реконструкции (ст. 51-55 ГрК РФ): начинается всё с разрешения на работы и заканчивается разрешением на ввод в эксплуатацию.

✔ Утепление балкона подпадает под требования ст. 25 Жилищного кодекса (переустройство и перепланировка), а значит требует согласования работ с органом местного самоуправления.
Оно начинается с согласования работ (см. ст. 26 Жилищного кодекса) и заканчивается актом приемочной комиссии (ст. 28).

5ff6dcd893239_WhatsAppImage2020-12-31at11_57_18.thumb.jpeg.733caa5f8ef008ed285b6146f37efe87.jpeg

 

5ff6dcd929c8d_WhatsAppImage2020-12-31at11_57_30.thumb.jpeg.8e06176c7d91405972c975d4049cc955.jpeg

 

Hide  

 

 

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

 

5 способов, как бороться с рекламой в подъездах

 

Показать содержимое  

как можно избавиться от наклеек и бумажек в местах общего пользования.

vybirayut-chlenov-soveta-ne-iz-chisla-so

Можно попробовать, но этот способ работает крайне редко. Большинство Управлений ФАС считает, что в использовании общедомового имущества нет нарушений законодательства о рекламе, и посылают собственников в суд, разбираться с расклейщиками или рекламодателями самостоятельно.

Положительная практика встречалась у Камчатского УФАС (решение по делу № 041/05/5-222/2019), УФАС по Ульяновской области (решение по делу № 15087/05-2018, по делу № 15086/05-2018, решение по делу № 15085/05-2018, решение по делу № 15084/05-2018).

Чтобы повысить шансы на положительное рассмотрение жалобы, стоит указывать в качестве нарушения не использование общедомового имущества, а содержание рекламы, которое нарушает закон:
  • в рекламе медицинских услуг нет информации о наличии противопоказаний,
  • стоимость услуг указана в иностранной валюте без перерасчета на рубли,
  • в листовке про акцию не указан срок её проведения и место, где почитать её полные правила,
  • рекламируются услуги по написанию дипломных работ,
  • рекламируется крепкий алкоголь,
  • существенно искажен смысл информации, чем потребители вводятся в заблуждение и т.д.

Полистайте Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», там ещё много интересного.

vybirayut-chlenov-soveta-ne-iz-chisla-so

Масло покупается за копейки, наносится на стены. Тот, кто использовал, утверждает, что приклеить потом что-то на стены становится нереально.
Желательно потом не обтирать стены одеждой, иначе придется докупать спирт, растворитель или уксусную кислоту для стирки вещей.

Многие рекомендуют поставить на домофон замок, к которому не подходят универсальные ключи. Это существенно сокращает поток навязчивой рекламы как на стенах, так и в почтовых ящиках.

vybirayut-chlenov-soveta-ne-iz-chisla-so

Способ, который некоторые читатели назвали подлым: «Договариваются группой жителей и делают заказы по расклеенным объявлениям. Скажем, заказ пиццы. Привозят заказ, а заказчик тут же его отменяет. И это происходит долго и мучительно для рекламодателя. При каждой отмене объясняется причина – расклейка объявлений в доме».

Этот вариант вызвал у подписчиков споры. Противники указывают на то, что «маленькие бизнесы изо всех сил стараются придерживаться правил размещений. Это важно для них – донести информацию о себе. И листовка это самый недорогой вид рекламы, но очень действенный. Это помогает малому бизнесу выжить, функционировать, приносить пользу товарами и услугами. Предлагают то, что умеют – помыть окна, доставить еду, репетиторы, сантехники, окна-двери».

Сторонники способа возражают, что нельзя достоверно знать, какой это бизнес, качественные ли услуги, не развод ли; очень часто расклеивают объявления провайдеры и другие вовсе не маленькие компании.

vybirayut-chlenov-soveta-ne-iz-chisla-so

Один подписчик рассказал, что их председатель ТСЖ позвонила оператору связи, услуги которого рекламировались, и сказала «идти обратно собирать свои расклейки, иначе отключит их оборудование». Расклейщик вернулся и всё убрал.

Один читатель всё же пошел дальше:
Однажды провайдер наклеил стикеры на двери лифтов на каждом этаже. Читатель позвонил курирующему менеджеру, но она предложила обращаться письменно, так как это не её направление. После этого что-то случилось с питанием центрального ящика провайдера на доме, а доступ к нему оказался заблокированным (в доме СКУД на технический этаж). Дальше уже искали самого читателя – позвонил инженер. Ему объяснили, что возникла неисправность с питающим автоматом, который быстро починится, если все стикеры удалят. Через два часа вся реклама была отклеена.

Не рекомендуем заниматься явным самоуправством, так как могут быть неприятности.

Кому-то помогает установка камер или хотя бы их муляжей. Это наиболее эффективно в совокупности с устрашающими объявлениями об административной ответственности за нарушения законодательства о рекламе, о нескромном прайсе на размещение рекламных листовок.

vybirayut-chlenov-soveta-ne-iz-chisla-so

У некоторых жильцов работает самый элементарный способ – позвонить по указанному в объявлении номеру и поговорить с рекламодателем. Бывают адекватные люди, иногда попадаются наглые.

В качестве аргумента в переговорах можно предложить такой:
«общее собрание собственников определило стоимость использования общедомового имущества в ХХХХ рублей с квадратного дециметра за Х дней. Готов ли рекламодатель нести такие расходы или откажется от использования общедомового имущества? Суды без проблем взыскивают неосновательное обогащение с пользователей общего имущества. Если дополнительные расходы не нужны, то рекомендуется убрать уже наклеенное и больше не клеить».

Как вариант – разместить подобное сообщение в популярных среди расклейщиков местах. Можно даже попробовать реализовать написанное.

Подписчик поделился собственным положительным опытом:
«В нашем доме в последний год активизировались рекламные агенты, которые рассовывают листовки в ящик, чтобы они частично торчали. Мерзкое зрелище, мало кому нравится, поступали жалобы. За последние 3 месяца дважды написал по обращению руководству организаций: Ростелеком — в форму обратной связи с приложением фото, Магнит — просто емейл на info (указан в контактах на сайте). Проблема решена. В 2019 году ещё были два аналогичных обращения, но переписку сходу не нашёл. В общем, в диалоге с уважающими себя организациями способ рабочий. В переписке с Ростелекомом упоминается заключенный договор — это договор о предоставлении ОИ в пользование (провайдер)».

Переписка подписчика с Ростелекомом и Магнитом:

photo_2021-01-03_07-19-13-1.jpg
photo_2021-01-03_07-19-15.jpg

 

photo_2021-01-03_07-19-17.jpg

 

photo_2021-01-03_07-19-18.jpg

Начинать лучше с дипломатических способов, а заканчивать – агрессивными. Кто-то не стремится бороться с расклейщиками, а просто берет шпатель и растворитель для наклеек, очищает свой подъезд. Так работает теория разбитых окон: если подъезд чистый, то и клеят меньше или хотя бы в специально выделенных местах.

 

Hide  

Источник

 

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

 

Плюсы и минусы прямых договоров для собственников

 

Показать содержимое  

Минусы прямых договоров для собственников

Те собственники, которые по своему желанию или желанию ресурсоснабжающей организации перешли на прямые договоры, отмечают такие возникшие трудности:
 Стало больше квитанций (не всегда).
 До ресурсоснабжающих организаций труднее достучаться, чем до управляющих компаний.
 Сложнее составлять акты о некачественных услугах.
 «Возникла чехарда с передачей показаний. У меня включен автоплатеж, поэтому я не передавал показания через ЛК сбербанка, а отправлял на эл.почту УК. УК отказалась принимать показания после перевода на прямые договоры. Стал отправлять ресурсникам. Но они их учитывают через раз. Дозвониться разобраться нереально. 2 месяца бодался с УК и ресурсниками, чтобы разместили счетчики на ГИС ЖКХ. В итоге разместили».
 «Разобраться, кто где накосячил стало на порядок сложнее. Например, теплоснабжающая организация выставляет за подогрев воды за один объем кубов, а горводоканал другой. Валят друг на друга».

Плюсы прямых договоров для собственников

 Сторонники прямых договоров видят плюс в том, что деньги за коммунальные услуги не осядут в кармане управляющей организации, а пойдут точно по назначению, и ресурсоснабжающая организация не отключит дом от коммунальных ресурсов за долги управляющей компании. Подписчики вспоминали случаи, когда у них отключали газ или угрожали отключить свет в лифте.

Противники прямых договоров на это возражают:

  • Если УК не ворует деньги и расплачивается с ресурсниками, то плюса не возникает. А если она не платит ресурсоснабжающим организациям, то логичнее поменять управляющую компанию.
  • УК и ресурсники сами между собой разберутся по оплате ресурсов, собственников это должно волновать в меньшей степени.
  • Незаконно отключать дом с добросовестными плательщиками от ресурсов за долги управляющей компании. Если ресурсник настолько наглый, что пренебрегает требованиями закона, то отключит и при прямых договорах, например, за долги УК по коммунальным ресурсам, потребляемым при содержании общедомового имущества.

 Те, кто за прямые договоры, среди преимуществ называют также отсутствие проблем при банкротстве управляющей компании: не надо доказывать, что оплатил ей коммунальные услуги.

 Другим плюсом эти собственники видят возможность оплачивать только те услуги, которые хочется: при частичной оплате ЖКУ управляющая компания разнесет неполную оплату по разным строкам квитанции, и собственнику сложнее заплатить только за свет или воду; даже если указывать назначение платежа, оно обычно не учитывается, что вполне соответствует сложившейся судебной практике.

Большинство высказавшихся собственников против прямых договоров: такие договоры не нужны, если управляющая организация вменяемая. Плюсы могут быть только у добросовестных УК – они не копят долги перед ресурсниками из-за собственников-неплательщиков.

Hide  

Источник

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Из чего состоит протокол общего собрания собственников МКД

В видео разбираются нюансы составления протокола общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, правила составления приложений, а также требования предъявляемые закном к составлению протоколов.

 

Показать содержимое  

 

Источник

 

 

Изменено пользователем pups_mos
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Сложности определения состава общего имущества

 

Эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Игорь Кокин обращает внимание на особенности определения состава общего имущества и содержания этого имущества, указывает на сложность понимания этих вопросов собственниками помещений, а также приводит позиции судов по вопросу отнесения нежилых помещений в МКД к общему или индивидуальному имуществу. Видеозапись является фрагментом семинара «Содержание жилья: состав услуг, утверждение стоимости, спорные вопросы, судебная практика», состоявшегося 22 августа 2019 года в Санкт-Петербурге.

0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Кому принадлежит общее имущество?

Показать содержимое  

В данной статье речь пойдет о довольно-таки распространенной лжетеории, утверждающей, что собственники помещений многоквартирного дома (МКД) не являются собственниками общего имущества (ОИ) дома.

 

Суть лжетеории

Сторонники постулата «Общее имущество МКД не принадлежит собственникам помещений» считают, что содержание общего имущества не может являться обязанностью собственников квартир по той простой причине, что ОИ этим самым собственникам не принадлежит.

Аргументы в пользу такой теории высказываются чаще всего следующие:
1) Ранее все дома принадлежали государству, впоследствии весь жилищный фонд был передан муниципалитетам. Квартиры были приватизированы, но общее имущество так и осталось муниципальным, поскольку оно не приватизировалось;
2) Любое право собственности на любое имущество подлежит государственной регистрации, а поскольку правоустанавливающих документов на общее имущество МКД у собственников помещений этого МКД не имеется, это имущество им не принадлежит.

И поскольку общее имущество домов принадлежит то ли государству, то ли муниципалитету, то ли управляющей компании или ТСЖ, делается очевидный вывод – собственники помещений не обязаны оплачивать содержание общего имущества МКД.

При этом приверженцы обсуждаемой теории считают незаконными положения статьи 154 Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ), устанавливающей, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату «за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме», нормы части 3 статьи 30 ЖК РФ («Собственник жилого помещения несет бремя содержанияобщего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме…»), части 1 статьи 39 ЖК РФ («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме»), ряд других положений законодательства.

Необходимо отметить, что признание приведенных норм незаконными осуществлено не судом, а самими распространителями теории – в основном на многочисленных Интернет-ресурсах.

 

Настоящие владельцы ОИ

Разумеется, приведенная выше теория неверна. Единоличного собственника общего имущества многоквартирного дома, как и единоличного собственника МКД, не существует!

Собственники помещений МКД владеют общим имуществом совместно и обязаны содержать это ОИ, как и любую другую свою собственность.

Обоснуем эти утверждения с логической и юридической точек зрения.

 

Логическое обоснование

Предположим, что право собственности владельцев квартир ограничено лишь их помещением и действительно не распространяется на общее имущество. В этом случае человек, выходя из своей квартиры на лестничную площадку, входит на территорию чужого имущества. Необходимо отметить, что для владельца этого самого общего имущества не могут создаваться какие-либо препятствия для использования своего имущества и его охраны от посягательства посторонних.

То есть, нет абсолютно никаких помех для того, чтобы владелец общего имущества сделал бы, например, проход по своей территории платным, установил бы тариф (например, 10 рублей за каждую ступень) и взимал бы плату с каждого, кто проходил бы по его имуществу. И если собственник квартиры хочет попасть в свое помещение через общее имущество (например, по той же лестнице, которая принадлежит некому другому собственнику), он был бы обязан заплатить по установленному тарифу владельцу этого общего имущества.

А почему бы собственнику общего имущества в принадлежащих ему помещениях не открыть, например, склад? Складировать, допустим, доски или кирпичи на лестницах, лестничных площадках, в подвалах и на чердаках. Ведь это его имущество – имеет право использовать его по своему усмотрению. А то, что жильцам квартир не пройти в свои квартиры, так это их проблемы – пусть в свое помещение лезут через окно или любым другим способом, не связанным с передвижением по чужому имуществу.

Можно, конечно, выдумать, якобы общее имущество принадлежит государству или муниципалитету, которым опять же по некоторым выдуманным нормам «нельзя так поступать с людьми».

Но ведь общеизвестно, что и муниципалитет, и государство имеют право свое имущество продавать, передавать в аренду и т.д. Допустим, общее имущество будет продано или передано в аренду некому лицу, которое как раз и установит тариф на платный проход или оборудует в подъезде склад – и уж этому-то лицу абсолютно точно нельзя будет запретить такие действия! Сложно себе представить, что какой-либо гражданин, арендующий муниципальное помещение, не имеет права запретить проход через это помещение для неопределенного круга лиц. А ведь таким помещением может быть и квартира! Разве наниматели квартир по социальному или коммерческому найму обязаны впускать в свои квартиры всех, кто захочет туда войти? А если верить сторонникам рассматриваемой лжетеории, лестницы, чердаки, подвалы – такое же муниципальное имущество, как и занимаемые нанимателями квартиры.

А ведь кроме помещений к общему имуществу относятся, например, общедомовые системы тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведения. Это тоже чье-то имущество, не имеющее отношения к собственникам помещений? Но тогда зачем владельцу этого имущества какие-то трубы, по которым подается вода к не имеющим отношения к собственнику труб потребителям? Ведь ничто не запрещает этому собственнику продать, например, эти трубы на металлолом – ведь это его имущество! И что с того, что после демонтажа и продажи труб у кого-то в доме пропадет вода? Пусть строят свои системы водоснабжения, ведут свои личные трубы, откуда им заблагорассудится, ну или живут без воды, без света, без канализации. Какое дело до проблем этих жильцов может быть владельцу общедомовых труб, проводов, другого оборудования?

Как видно из приведенных рассуждений, предположение о наличии у общего имущества МКД некого отдельного владельца приводит к обоснованию некой абсурдной ситуации.

Именно для недопущения такого абсурда жилищным законодательством установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ), при этом доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ в МКД запрещен (статья 37 ЖК РФ).

Таким образом, собственники помещений совместно владеют общим имуществом, не имеют права его поделить между собой (например, недопустимо устанавливать, что одному соседу принадлежат четные ступени лестницы, другому – нечетные, третьему – подвал, четвертому – чердак и т.п.). Общее имущество предназначено для использования всеми собственниками помещений МКД, принадлежит этим собственникам помещений и содержится за их счет.

 

Юридическое обоснование

Как уже упоминалось выше, часть 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…», этой же нормой установлен перечень общего имущества МКД.

Статья 290 Гражданского кодекса РФ подтверждает приведенную норму:
«Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру
».

Статья 37 ЖК РФ устанавливает:
«Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме:
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение
».

В отношении аргумента о том, что право собственности на общее имущество не зарегистрировано, необходимо процитировать несколько норм законодательства РФ.

Статья 38 ЖК РФ: «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме:
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными
».

Статья 23 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах:
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество
».

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение многоквартирного дома одновременно является свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

В части обязанности собственников помещений МКД содержать общее имущество необходимо напомнить содержание статьи 39 ЖК РФ: «Содержание общего имущества в многоквартирном доме:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника…
».

Разумеется, и положения статей 30 и 154 ЖК РФ, правомерность которых оспаривается сторонниками лжетеории, на самом деле абсолютно законны.

 

Выводы

В качестве последствий внедрения теории непричастности собственников помещений МКД к владению общим имуществом дома можно выделить как нежелание оплачивать содержание и обслуживание этого неизвестно кому принадлежащего имущества, так и исключительно потребительское небрежное отношение к этому имуществу. Очень часто жильцы домов, руководствующиеся рассматриваемой лжетеорией, не видят ничего страшного в повреждении, порче, уничтожении «чужого имущества», в его загрязнении. Ведь одно дело – собственная квартира, в которой не хочется мусорить, не хочется что-то ломать и портить, и совсем другое – чей-то там подъезд, где можно и мусор бросить, и стены разрисовать, и стекло разбить. Однако, не все жильцы понимают, что замена разбитых стекол, уборка подъездов, текущий ремонт и обслуживание всех конструкций и сооружений дома осуществляется за счет самих этих жильцов, из их средств, оплачиваемых за услугу «содержание жилья». И чем более «варварское» отношение демонстрируется к общему имуществу дома, чем больше это имущество повреждается и загрязняется, тем больше средств требуется на его содержание в надлежащем виде.

Рассмотренная лжетеория и подобные ей не несут никакой конструктивной информации, а направлены лишь на разжигание вражды, на внедрение в сознание потребителей идеи о том, что их обманывают, необоснованно взимают с них деньги на обслуживание не принадлежащего им имущества. Очевидно, что никаких позитивных последствий из введения потребителей ЖКУ в заблуждение быть не может.

На самом деле общее имущество МКД принадлежит исключительно собственникам помещений в этом доме и больше никому. В качестве еще одного подтверждения данного обстоятельства можно привести, например, факт отсутствия в ЕГРП информации о таких объектах как МКД или общее имущество МКД – у этих объектов нет единоличного собственника, и права собственности на такие объекты не регистрируются.

Приведенными в настоящей статье аргументами лжетеория о том, что общее имущество МКД не принадлежит собственникам помещений МКД, полностью опровергается.

 

И напоследок хочется предостеречь читателей от довольно распространенной ошибки, когда понятие «многоквартирный дом» путают с понятием «жилой дом». Это два разных определения. Жилой дом принадлежит одному собственнику, а многоквартирный дом состоит из совокупности квартир, принадлежащих разным собственникам.

Часть 2 статьи 16 ЖК РФ: «Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».

Пункт 6 ПП РФ от 28.01.2006 N47: «Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Источник

Hide  

 

Кто владеет и распоряжается общим имуществом?

Показать содержимое  

Опровергнутый в настоящей статье миф ставит своей целью доказать отсутствие обязанности собственников помещений многоквартирных домов (МКД) оплачивать услуги по содержанию жилых помещений. Необходимо отметить, что ранее в рамках цикла уже была развенчана лжетеория («Мифы ЖКХ: Кому принадлежит общее имущество?»), имеющая идентичную цель. Однако, если ранее рассмотренная теория утверждала, что общее имущество (ОИ) вообще не принадлежит собственникам помещений МКД, то миф, опровергаемый в настоящей публикации, не отрицая наличие права собственности на общее имущество (ОИ) МКД у собственников помещений МКД, утверждает, что общим имуществом владеет (то есть использует его, фактически им распоряжается) исполнитель коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК). Из приведенного утверждения следует, что поскольку имеются нарушения процедуры передачи ОИ из владения собственников этого имущества во владение исполнителя коммунальных услуг (ИКУ), оплата содержания этого общего имущества (являющегося частью услуги «содержание жилого помещения») не основана на законе.

Право собственности и право владения

Сначала необходимо разъяснить разницу юридических терминов «право собственности на имущество» и «право владения имуществом».

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает:
«1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Приведенная норма разграничивает понятия «собственность» и «владение» — право владения является одной из составляющих права собственности.

Необходимо отметить, что помимо права собственности гражданское законодательство РФ предусматривает иные вещные права (например, право пользования и/или владения), которыми могут обладать, в том числе, не собственники указанного имущества.

Статья 216 ГК РФ устанавливает:
«Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
сервитуты (статьи 274, 277);
право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).
2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса
».

Из приведенных норм следует, что правом собственности на имущество может обладать одно лицо, а правом владения имуществом может обладать другое лицо, не являющееся собственником (например, лицо, осуществляющее хозяйственное ведение или доверительное управление имуществом).

Дополнительно можно отметить, что часть 4 статьи 209 ГК РФ позволяет собственнику имущества передать свое имущество в доверительное управление:
«4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица».

При этом важно отметить, что переход вещных прав (а именно переходом вещного права на имущество является передача собственником этого имущества иному лицу в оперативное управление, в хозяйственное ведение и т.д.) подлежит государственной регистрации. Часть 1 статьи 131 ГК РФ устанавливает:
«1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

Именно из приведенных понятий и норм гражданского законодательства РФ формируется рассматриваемая в настоящей статье лжетеория.

Суть лжетеории

Сторонники лжетеории утверждают, что собственники помещений МКД, которые в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 290 ГК РФ одновременно являются собственниками общего имущества МКД на праве общей долевой собственности, передают свое имущество, а именно: общее имущество МКД, во владение исполнителю коммунальных услуг. Вид владения сторонники теории определяют по-разному: это либо оперативное управление, либо доверительное управление (именно с такими видами владения ассоциируется термин «управление многоквартирным домом»), в отдельных случаях речь идет о хозяйственном ведении.

И поскольку речь идет о передаче вещных прав на общее имущество, необходима государственная регистрация перехода этих прав (ч.1 ст.131 ГК РФ).

При этом статья 23 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон 122) устанавливает: «Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах:
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество
».

То есть, общее имущество не подлежит обязательной государственной регистрации, а при отсутствии такой регистрации невозможно и зарегистрировать переход вещного права (право владения, пользования) указанным имуществом.

Из указанной ситуации делается вывод, что поскольку общее имущество передано собственниками помещений МКД в некое владение (оперативное управление, доверительное управление, хозяйственное ведение) исполнителю коммунальных услуг (ИКУ) с нарушениями законодательства, то ИКУ (УО/ТСЖ/ЖСК) не имеет права управлять этим имуществом и взимать за его управление плату.

Какова ситуация на самом деле?

Рассмотрим виды владения, к которым сторонники теории относят «управление многоквартирным домом»:

1. «Оперативное управление» и «хозяйственное ведение».

Глава 19 (статьи 294-300) ГК РФ предполагает возможность передачи муниципального или государственного имущества в хозяйственное ведение соответственно муниципального или государственного унитарного предприятия, либо в оперативное управление учреждения или казенного предприятия. Указанный раздел ГК РФ не предусматривает передачу общего имущества собственников помещений МКД в оперативное управление и/или хозяйственное ведение какому бы то ни было лицу, как этого не предусматривает и никакая иная норма действующего законодательства РФ.

2. «Доверительное управление».

Порядок передачи имущества в доверительное управление регламентируется главой 53 (статьи 1012-1026) ГК РФ. Согласно статье 2012 ГК РФ имущество передается в управление до договору доверительного управления. При этом важно отметить, что часть 3 статьи 1012 ГК РФ устанавливает: «3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени...», часть 2 статьи 1017 устанавливает: «2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества...». Вместе с тем, необходимо отметить, что жилищное законодательство РФ не предусматривает передачу полномочий по распоряжению общим имуществом от собственников неким иным лицам (таким образом, статья 1012 ГК РФ неприменима к правоотношениям, связанным с распоряжением общим имуществом собственников помещений МКД) и прямо запрещает отделение доли в праве собственности на общее имущество от права собственности на конкретное помещение МКД (таким образом, передача в доверительное управление общего имущества без передачи в доверительное управление помещений, находящихся в индивидуальной собственности, не предусматривается).

Часть 2 статьи 37 ЖК РФ устанавливает:
«2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение».

Часть 2 статьи 44 ЖК РФ устанавливает:
«2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
...
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
...
».

Из приведенных норм следует, что организация, осуществляющая управление МКД, вовсе не получает права владения общим имуществом дома. Такое право сохраняется у собственников помещений МКД, которые владеют и распоряжаются общим имуществом совместно, принимая соответствующие решения на общих собраниях собственников помещений МКД.

Кроме того, право собственников помещений МКД именно на владение общим имуществом прямо установлено частью 2 статьи 36 ЖК РФ:
«2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме».

Логическое обоснование

Помимо приведенных юридических норм представляется необходимым логически обосновать позицию об отсутствии факта передачи общего имущества во владение лицу, предоставляющему услуги по управлению МКД.

Во-первых, собственники помещений МКД используют общее имущество: пользуются инженерными и техническими системами (системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), используют технические и строительные конструкции дома (лестницы, двери, окна в помещениях общего пользования), общий земельный участок (придомовая территория, в том числе: пешеходные и автомобильные дороги, элементы благоустройства и т.п.).

Во-вторых, именно собственники помещений продолжают владеть и распоряжаться общим имуществом: принимают решения об использовании общего имущества, в том числе — о порядке и условиях предоставления права пользования общим имуществом иным лицам.

В-третьих, собственники помещений МКД не утрачивают права владения, пользования, распоряжения общим имуществом, неразрывно связанного с правом владения, пользования, распоряжения своим помещением, поскольку иначе одновременно с утратой права владения общим имуществом происходила бы утрата и права владения помещения собственника. Таким образом, передачи права владения, пользования, распоряжения общим имуществом при управлении МКД не происходит.

Дополнительно необходимо отметить, что управление домом (а также содержание общего имущества, совместно составляющие услугу «содержание жилого помещения») подразумевает определенный перечень услуг по обслуживанию имущества, и именно это обслуживание подлежит оплате со стороны собственника. Предусмотренные же гражданским законодательством РФ оперативное управление, хозяйственное ведение не влекут за собой обязанность собственника имущества по оплате таких видов владения имуществом. Нормы о доверительном управлении, хотя и предусматривают вознаграждение доверительному управляющему, но устанавливают, что такое вознаграждение выплачивается за счет доходов от использования управляемого имущества (статья 1023 ГК РФ), а долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества (статья 1022 ГК РФ). То есть при передаче имущества во владение от собственника некому лицу собственник не несет никаких обязательств по оплате. Факт наличия обязанности собственников помещений МКД нести бремя расходов на содержание общего имущества (статья 39 ЖК РФ) дополнительно подтверждает, что право владения общим имуществом не передается исполнителю коммунальных услуг, а сохраняется у собственников помещений МКД.

Выводы

Попытки представить исполнителей коммунальных услуг (УО/ТСЖ/ЖСК) в качестве лиц, принимающих от собственников помещений МКД права владения, пользования, распоряжения общим имуществом многоквартирных домов, не основаны на законе. Право владения, пользования, распоряжения общим имуществом сохраняется у собственников помещений МКД, а УО, ТСЖ, ЖСК фактически являются лишь лицами, нанятыми для оказания собственникам помещений услуг по содержанию общего имущества и управлению МКД (не путать с оперативным и/или доверительным управлением!) за определенную плату, размер которой устанавливается теми же собственниками помещений МКД на общем собрании. При этом бремя расходов на содержание общего имущества несут именно собственники помещений МКД, как это ранее уже было доказано в статье «Мифы ЖКХ: Кому принадлежит общее имущество?».

Миф о передаче общего имущества во владение (хозяйственное ведение, оперативное или доверительное управление) от собственников помещений МКД исполнителю коммунальных услуг (УО/ТСЖ/ЖСК) опровергнут.

Источник

Hide  
Изменено пользователем pups_mos
0

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас

  • Кто был на сайте за последние 24 часа

    0 Человек онлайн за последние 24 часа

    Нет пользователей онлайн