Вся активность

Этот поток обновляется автоматически   

  1. Последняя неделя
  2. Проверки организаций в 2021 году Показать содержимое Генеральная прокуратура РФ ФГИС «Единый реестр проверок» Hide
  3. Плату за воду и свет собственники нежилых помещений должны платить напрямую ресурсоснабжающим организациям Показать содержимое Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан напоминает ресурсоснабжающим организациям про обязательность начисления платы за электрическую энергию, горячую воду при централизованном горячем водоснабжении, холодную воду и сточные воды всем нежилым помещениям, не относящимся к общедомовому имуществу. В орган жилищного надзора постоянно жалуются управляющие организации: они недовольны тем, что ресурсники нарушают требования закона о начислении платы за коммунальные ресурсы собственникам нежилых помещений, при этом выставляют управляющим организациям к оплате объемы, потребляемые такими нежилыми помещениями. Это приводит к грустным материальным последствиям для управляющих организаций и собственников квартир. Как правильно С 2017 года поставка коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме осуществляется на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (п.6 Правил предоставления коммунальных услуг № 354). Управляющие организации, в свою очередь, обязаны начислять плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества собственникам всех помещений в доме. Проблема на практике Однако когда ресурсоснабжающие организации в нарушение закона начисляют плату за ресурсы не всем собственникам нежилых помещений, увеличивается предъявляемый к оплате управляющей организации объем ресурса, потребленный при содержании общего имущества, на величину неучтенного ресурсоснабжающей организацией объема, потребленного в нежилых помещениях. Тем самым ресурсоснабжающая организация предъявляет управляющей организации к оплате завышенную стоимость ресурса. Это приводит к неправомерному освобождению отдельных собственников нежилых помещений от оплаты за потребленные ресурсы и возложению такой оплаты на всех собственников помещений (если они платят по ОДПУ) или управляющую организацию (если собственники платят по нормативу). Последний случай приводит к тому, что управляющая организация направит часть денег, собранных за иные жилищно-коммунальные услуги и не подлежащих расходованию на другие цели, как раз на оплату выставляемой ресурсонабжающей организацией излишне начисленной суммы. Решение проблемы Ресурсоснабжающим организациям необходимо: провести актуализацию сведений о нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, в соответствии со сведениями из ЕГРН, и поддерживать их в актуальном состоянии в дальнейшем; провести с управляющими организациями по результатам актуализации сверку поставленных в многоквартирный дом объемов коммунальных ресурсов за вычетом объемов, потребленных в нежилых помещениях, с произведением перерасчета платы; обеспечивать начисление платы за коммунальные ресурсы собственникам всех нежилых помещений в многоквартирных домах. Hide Источник
  4. Как часто должны проверяться дымовые и вентиляционные каналы Показать содержимое Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области напоминает о периодичности проверки и очистки дымовых и вентиляционных каналов. Дымовые и вентиляционные каналы относятся к общедомовому имуществу. Ответственными за их содержание и безопасную эксплуатацию выступают лица, отвечающие за содержание общего имущества. Обычно это управляющие организации, ТСЖ (ТСН), кооперативы. Ответственное лицо обязано своевременно заключать договоры на техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем со сторонними организациями, в случае, если они не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами (п. 15 Минимального перечня услуг и работ № 290). Проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится (п. 12 Правил пользования газом № 410): – при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания и (или) подключении нового газоиспользующего оборудования; – при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов; – в процессе эксплуатации дымовых и вёнтиляционных каналов (периодическая проверка) – не реже 3 раз в год (не позднее, чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона); – при отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, диагностировании внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении. Периодическая проверка в процессе эксплуатации вентиляционных каналов осуществляется не реже двух раз в год (зимой и летом) при отсутствии в многоквартирном доме газоиспользующего оборудования (п. 5.5.12 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170). После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы подлежат проверке и прочистке независимо от даты предыдущей проверки и прочистки. При отсутствии доступа в какую-либо квартиру ответственному лицу необходимо предпринимать меры по понуждению представить доступ в квартиру для исполнения обязанностей по содержанию дымоходов и вентиляционных каналов. Hide Источник
  5. Уборка мест общего пользования в многоквартирном доме Показать содержимое Органы жилищного надзора из-за постоянных жалоб жителей на грязь в подъездах напоминают управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК о периодичности уборки мест общего пользования. Документ, который определяет объем, периодичность и порядок уборки мест общего пользования – это договор по управлению многоквартирным домом, составленный согласно Минимальному перечню услуг и работ №290. Ещё согласно п.4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170 в уборку лестничных клеток должны входить работы: обметание окон, подоконников, отопительных приборов – не реже 1 раза в 5 дней; стены – не менее 2 раз в месяц; мытье – не реже 1 раза в месяц. Пункт 23 Минимального перечня №290 указывает среди обязательных работ по содержанию помещений, входящих в состав общедомового имущества такие работы: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон; очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов); проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом. Если в договоре управления не прописана периодичность уборки, то можно руководствоваться методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004), утвержденным Госстроем России. Согласно МДК 2-04.2004 санитарная уборка жилищного фонда как минимум должна включать в себя следующие работы: ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей двух нижних этажей; еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа; ежедневное влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов; ежедневное мытье пола кабины лифта; ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей; ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков. Собственники на общем собрании могут установить более частую периодичность уборки, чем это предусмотрено законом. При этом надо предусмотреть порядок и источники финансирования дополнительных работ. Hide Источник
  6. Ремонт и содержание общего имущества МКД: проверяем начисление и возвращаем переплату Показать содержимое Автор на примере своего дома рассказывает о трех хитростях управляющей компании, которые могли стать затратными для собственников: освобождение избранных владельцев нежилых помещений от оплаты, ремонт чужих сетей, уборка «лишней» придомовой территории. Однако внимательность и грамотность собственников помогли жильцам сохранить деньги. В извещении на оплату за коммунальные услуги, которое по окончании каждого месяца выставляется управляющей компанией каждому собственнику жилого и нежилого помещения, помимо позиций на оплату за потребленные коммунальные ресурсы по индивидуальным приборам учета, немалую долю в общей сумме к оплате занимают платежи за содержание и ремонт общедомового имущества, и так называемые расходы ОДН – разница за потребленные ресурсы (электроэнергия, холодная и горячая вода) между показаниями общедомовых приборов учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета в каждом отдельном помещении (жилом и нежилом) МКД. За начислениями нужен контроль И если за показаниями индивидуальных приборов учета собственники следят, то объем ОДН, указываемый УК в извещении на оплату, и то, из чего он складывается, по общепринятой практике лежит на УК. А зря. То же касается и затрат на содержание и ремонт общедомового имущества. Казалось бы, тарифы на ремонт и содержание общедомового имущества утверждаются общим собранием собственников, и УК не может их менять, в квитанции указана площадь помещения собственника, площадь всего МКД, площадь общедомового имущества и площадь для отопления МКД. В чём хитрость? Из личной практики рассмотрим частые нарушения со стороны УК при начислении платы за коммунальные услуги собственникам. Полезно знать: обязанность платить за ремонт и содержание общедомового имущества лежит на всех собственниках, как жилых, так и нежилых помещений. Каждый собственник вправе получить доступ ко всем документам МКД — комплектам чертежей, в том числе поэтажным, планировкам помещений, актам и спецификациям по вводу МКД в эксплуатацию, в том числе и перечню общедомового имущества, переданному УК в управление, финансовым документам, касающихся деятельности УК по обслуживанию МКД и формированию квитанций для каждого собственника. Таким же правом обладает Совет дома, избранный общим собранием собственников жилых и нежилых помещений. Подробнее про ознакомление с технической документацией было опубликовано обобщение судебной практики. Содержание общего имущества МКД Первоначально застройщик заключает договор на управление и обслуживание МКД с УК самостоятельно. Как правило, эта УК имеет тех же учредителей, что и компания-застройщик. В этом договоре указаны первоначальные тарифы на обслуживание помещений в соответствии с утвержденным комплектом чертежей с указанием собственников (изначально собственником всех помещений является компания-застройщик), и по акту приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью этого договора, передается спецификация по имеющемуся общедомовому имуществу с указанием позиций, протяженности, площади, количества. При продаже помещения застройщиком стороннему физическому или юридическому лицу в подразделении Росреестра регистрируется переход права собственности от застройщика к новому собственнику. С даты регистрации все коммунальные платежи, в том числе на ремонт и содержание, должен оплачивать новый собственник. Если какой-то собственник не оплачивает содержание общедомового имущества, УК перераспределяет финансовую нагрузку по содержанию общедомового имущества МКД на ответственных собственников. По оплате коммуналки все собственники равны, но, как показывает практика, для управляющей компании, учредители которой те же лица, что и учредители компании-застройщика – есть собственники, что ра́внее. Пример. 2012 год, новый пятиэтажный кирпичный дом на 50 квартир. При проверке Советом дома начислений за потребленные коммунальные ресурсы, содержание и ремонт общедомового имущества МКД было выявлено, что по некоторым нежилым помещениям МКД собственникам, являющихся одновременно еще и учредителями обслуживающей УК и компании-застройщика, за три года УК не выставила ни копейки. Ещё у этих привилегированных собственников в нежилых помещениях не имелось утвержденных проектов тепло-, водо- и электроснабжения, не были установлены индивидуальные приборы учета. После претензии Совета дома к УК в досудебном порядке в нежилых помещениях произведены работы по разделению ресурсоснабжающих сетей с общедомовых на индивидуальные по каждому помещению, установлены индивидуальные приборы учета потребления ресурсов, произведен расчет недоплаченных коммунальных платежей за три года в соответствии с нормативами. На лицевой счет МКД были перечислены 245 тысяч рублей, на которые по решению общего собрания собственников МКД огорожена придомовая территория и сделана дополнительная придомовая автопарковка. Ремонт инженерных сетей При введении в эксплуатацию МКД в комплект документов входят акты балансовой принадлежности по всем сетям ресурсоснабжения (электроэнергия, горячая и холодная вода). К общедомовому имуществу МКД в соответствии с этими актами относятся инженерные сети от фасадов (стен) дома и все коммуникации, которые проходят внутри МКД. Все инженерные сети, что находится за стенами дома, не являются общедомовым имуществом, находятся на балансе ресурсоснабжающих организаций, муниципалитета или УК, если она не смогла обеспечить техническое состояние этих инженерных сетей в надлежащем виде после ввода построенного дома в эксплуатацию для передачи на баланс и обслуживание ресурсникам. Полезно знать: любые ремонты инженерных сетей (коллекторов, теплотрасс, водо и газоснабжения), не входящих в перечень общедомового имущества МКД, но проходящих по придомовой территории МКД, производятся теми, на балансе у кого эти сети стоят. Если УК – значит, ремонт и содержание делает УК из своих средств, если ресурсоснабжающих организаций – ремонт и содержание за их счет. Запомните правило: стена дома – это и есть граница зоны ответственности за инженерные сети МКД. За содержание и ремонт инженерных сетей за пределами фасадов собственники МКД не должны платить, не смотря на то, что именно по этим инженерным коммуникациям в МКД поступают ресурсы. Пример. 2013 год, тот же 50-квартирный кирпичный дом. На утверждение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений УК представлен финансовый отчет доходов-расходов по управлению МКД за прошедший год. В расходы УК включила 112 тысяч рублей за ремонт трассы холодного водоснабжения, по которому подавалась вода в этот МКД. Место прорыва трассы находилось в 10 метрах до стены дома, в пределах придомовой территории. В досудебном порядке УК откорректировала статью расходов в финансовом отчете, убрав эти 112 тысяч рублей. Уборка придомовой территории МКД имеет придомовую территорию, сезонная уборка которой осуществляется УК в соответствии с заключенным договором управления. В осенне-зимний период – уборка снега, в теплое время – подметание и уборка мусора, стрижка газонов. Эта услуга оказывается УК по статье содержание общедомового имущества, размер платы на которую обычно пересматриваются общим собранием собственников помещений МКД ежегодно по инициативе УК из-за недостаточности сборов по этой статье для проведения необходимых работ по содержанию имущества дома в надлежащем порядке. В акте приема-передачи на управление и содержание, подписанным изначально между застройщиком и УК, указаны площади газонов, подлежащих сезонной стрижке и количество раз стрижки; площади тротуаров и придомовых парковочных мест согласно чертежам МКД, введенном в эксплуатацию, которые надо подметать, а также площадь придомовой территории, на которой производится уборка снега. Полезно знать: сумма затрат на сезонную уборку, стрижку площадей придомовой территории определяется исходя из произведения договорной цены за м2, сложившейся в регионе по этому виду работ, на размер территории сезонной уборки конкретных площадей, указанных в акте приема-передачи на управление и обслуживание МКД. Если в соответствии со спецификацией комплекта чертежей территория тротуаров и детской площадки, подлежащих уборке от мусора и подметании составляет 3000 м2, а площадь газонов, нуждающихся в стрижке, – 2500 м2, то УК не может при расчете брать 6000м2 для уборки и 5000м2 для стрижки. Пример. 2013 год, тот же 50-квартирный кирпичный дом, тот же финансовый отчет за прошедший год, представленный на утверждение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Площади по сезонной уборке от мусора и снега, газонной стрижке УК были завышены в 2 раза. В досудебном порядке УК откорректировала статью расходов, указав реально имеющиеся площади придомовой территории, подлежащей сезонной уборке. Мы рассмотрели 3 затратных для собственников помещений МКД хитростей УК. На самом деле их значительно больше – несанкционированная общим собранием собственников помещений сдача в аренду общедомового имущества, незаконное отчуждение части общедомового имущества и т.д. Hide Источник
  7. Председатель совета дома: права и обязанности Показать содержимое Жилищное законодательство про полномочия председателя совета многоквартирного дома Председатель совета руководит работой совета, подотчетен общему собранию, а еще он: до заключения договора управления может вступить с управляющей организацией в переговоры о его условиях, после чего сообщает общему собранию результаты этих переговоров; направляет в местную администрацию жалобы о нарушении управляющей организацией договора управления. Самые важные полномочия председатель может получить на основании доверенностей собственников или по решению общего собрания: заключить договор управления (условия договора должны быть утверждены на собрании); контролировать исполнение договоров оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, подписывать акты приемки услуг, работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении качества или периодичности работ, о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении услуг ненадлежащего качества; выступать в суде от имени собственников в качестве их представителя по делам, связанным с управлением домом. Также он может принимать решения по другим вопросам, которые поручит общее собрание собственников. Дополнительные обязанности председателя прописаны в разделе 15 Состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ (Приказ Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016). Председатель должен разместить в системе информацию о себе, членах совета, вознаграждении (если оно принято), отчет о работе. Полный перечень – в таблице ниже: Чем занимается председатель совета в реальной жизни Кроме перечисленных полномочий из Жилищного кодекса РФ председатель берет на себя другую социально важную нагрузку. На практике активный председатель совета дома: ✔ участвует в осмотрах общего имущества, ✔ пишет жалобы в контролирующие органы, ✔ участвует в снятии показаний с общедомовых счётчиков, ✔ помогает проводить или проводит сам общие собрания собственников, ✔ взаимодействует с управляющей организацией по возникающим вопросам и предложениям, ✔ доводит до собственников важную информацию по дому с помощью мессенджеров, групп в соцсетях, досок объявлений или другими способами. Это рассказали читатели, которые приняли участие в опросе про совет дома. Судебная практика Про оспаривание предписания ГЖИ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33а-24763/2018 Председатель совет дома попыталась оспорить предписание жилищной инспекции о ремонте парадной. До этого совет дома обращался в инспекцию и просил отменить предписание, но инспекция ответила, что управляющая организация сама может оспорить предписание, если считает его незаконным. Суды отказали председателю совета дома: – предписание, являясь основанием для привлечения к административной ответственности, затрагивает права того лица, которому оно вынесено; – к полномочиям совета дома и его председателя относится контроль за работой управляющей организацией; – при таких обстоятельствах оспариваемое предписание не нарушает права и законные интересы как председателя совета многоквартирного дома; – правом требования пересмотра предписания органа государственного жилищного надзора председатель не наделён. Про обращение в суд Самый частый вопрос в судебных решениях. Суды по-разному относятся к обращению председателя в суд на основании решения общего собрания. В Жилищном кодексе РФ речь только про доверенности, что смущает некоторые суды. Иногда председателя выручает то, что он сам собственник и вправе обращаться в суд в личных интересах. Апелляционное определение Красноярского краевого суда № 33-5550/2017 Суд отменил определение об оставлении искового заявления без движения. Нижестоящему суду не понравилось, что к иску не приложены доверенности собственников. Краевой суд указал, что полномочия указаны в протоколе общего собрания, и этого достатачно. Апелляционное определение Приморского краевого суда по делу № 33-2918/2019 Снова краевой суд отменил определение о возвращении искового заявления. Первая инстанция посчитала, что заявление подписано лицом, не имеющим полномочий на его подписание. Краевой суд указал, что это неправильная позиция: «Жилищным кодексом РФ установлена возможность управомочить решением общего собрания конкретное лицо (председателя совета многоквартирного дома) действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Каких-либо исключений, на которые возможно распространить пределы делегирования прав собственников, законодательство не устанавливает, в связи, с чем представляется возможным наделение такого лица также правом на обращение в суд за защитой интересов всех собственников. Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, приведенных в «Обзоре судебной практики за январь — июль 2014 года» решение общего собрания собственников помещений дома о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями представлять собственников помещений многоквартирного дома в судах общей юрисдикции может быть признано доверенностью, выданной собственниками жилья на представление своих интересов в суде». Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-6672/2018 Председатель совета дома после смены УК взыскал со старой управляющей организации неизрасходованные деньги. Представитель УК пытался ссылаться на отсутствие у председателя полномочий на обращение в суд, однако судам хватило решения общего собрания о выборе представителя собственников с целью представления их интересов, в том числе по возврату неосвоенных денежных средств. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 05.12.2017 № 33-13483/2017 Председатель также обратился в суд за взысканием неизрасходованных денег, но первая инстанция оставила заявление без движения. Областной суд поддержал собственников и отменил определение нижестоящего суда. Еще положительные решения в пользу председателя: апелляционные определения Свердловского областного суда по делу № 33-10864/2019, Санкт-Петербургского городского суда № 33-24110/2017, Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции № 88-237/2019. Апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу № 33-9020/2017 Суд отказал в принятии иска председателя совета дома в интересах собственников о перерасчете размера платы за коммунальные услуги. Областной суд частично отменил это решение и указал нижестоящему суду, что председатель — тоже собственник, он имеет право обращаться в суд за защитой своих прав. Апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу № 33-9000/2019 Суд указал, что «законом не предусмотрена возможность удостоверения доверенностей, выдаваемых гражданам, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома». Такую же категоричность можно увидеть в апелляционных определениях Краснодарского краевого суда № 33-14937/2019, Верховного суда Республики Мордовия по делу № 33-967/2018. Апелляционное определение Кемеровского областного суда по делу № 33-12683/2019 Здесь интересно мнение суда по количеству голосов, которое необходимо для наделения председателя совета дома правом обращения в суд. Суды указали, что нужно две трети голосов по всему дому. Сама возможность наделения таким правом через общее собрание, а не через отдельные доверенности, возражений у судов не вызвала. Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-1744/2019 Суд был в целом не против наделения председателя полномочием по обращению в суд через общее собрание, но именно в этом деле указал на допущенные нарушения: право представителя на подписание искового заявления, предъявление его в суд должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом (ст. 54 ГПК РФ), однако в копии протокола общего собрания не оговорено право председателя на подписание искового заявления и предъявление его в суд от имени собственников дома. сам по себе факт наделения лица полномочиями на представление в суде интересов собственников не может служить достаточным основанием для подачи любого искового заявления в судебные органы. Для обращения в суд с конкретными требованиями собственники должны принять такое решение на общем собрании. Лишь при наличии такого решения лицо, представляющее собственников, может подписывать и предъявлять от их имени исковое заявление. Другое толкование может привести к злоупотреблению правом со стороны лица, наделенного соответствующими полномочиями, когда он без волеизъявления других собственников единолично принимает решения о необходимости подачи исковых заявлений в суд. из копии протокола общего собрания усматривается воля собственников на истребование у ответчика неосвоенных денежных средств. Вместе с тем, решение не подтверждает наличие воли собственников на заявленное председателем взыскание с ответчика неустойки и штрафа за неудовлетворение требований потребителей. Таким образом, отсутствие решения, подтверждающего наличие воли собственников на взыскание неустойки и штрафа, также является основанием для оставления искового заявления без движения. из искового заявления усматривается, что последнее предъявлено председателем как в своих интересах, так и в интересах собственников. Однако в качестве истца указана лишь председатель, указания на предъявления иска в интересах всех собственников помещений МКД исковое заявление не содержит. При наделении председателя совета дома полномочиями на обращение в суд стоит учитывать эту практику и избегать упомянутых ошибок. При предоставлении других полномочий также стоит быть внимательными, использовать формулировки из Жилищного кодекса РФ. Hide Источник
  8. Ранее
  9. Постановление Правительства РФ от 24 июня 2017 г. № 743 “Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах” Показать содержимое 30 июня 2017 В соответствии с частью 10 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет: 1. Утвердить прилагаемые: Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах; изменения, которые вносятся в постановление Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г. № 407 "Об уполномоченных органах Российской Федерации по обеспечению государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов Таможенного союза" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, № 20, ст. 2501; 2014, № 14, ст. 1647; 2016, № 14, ст. 2004; № 51, ст. 7390). 2. Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору, Министерству обороны Российской Федерации, Федеральной службе исполнения наказаний, Федеральной службе безопасности Российской Федерации, Федеральной службе охраны Российской Федерации, Службе внешней разведки Российской Федерации и Главному управлению специальных программ Президента Российской Федерации в 2-месячный срок разработать и утвердить административные регламенты по предоставлению государственной услуги по вводу в эксплуатацию лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах (далее - объекты), после осуществления их монтажа в связи с заменой или модернизации. 3. Уведомления о вводе в эксплуатацию объектов, предусмотренные пунктом 6 и абзацем третьим пункта 10 Правил, утвержденных настоящим постановлением, в отношении объектов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу указанных Правил, для их постановки на учет направляются в соответствующий уполномоченный орган Российской Федерации по обеспечению государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов Таможенного союза "Безопасность лифтов" и "О безопасности машин и оборудования" в срок, не превышающий 4 месяцев со дня вступления в силу указанных Правил. 4. Реализация настоящего постановления осуществляется в пределах установленной Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации предельной численности работников федеральных органов исполнительной власти, предусмотренной указанным органам в федеральном бюджете на руководство и управление в сфере установленных функций. 5. Установить, что пункт 1 настоящего постановления вступает в силу по истечении 2 месяцев со дня официального опубликования настоящего постановления. Председатель Правительства Российской Федерации Д. Медведев УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июня 2017 г. № 743 Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах 1. Настоящие Правила устанавливают требования к организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах (далее - объекты). 2. Требования настоящих Правил не распространяются: а) на лифты, предназначенные для использования и используемые в шахтах горной и угольной промышленности, на судах и иных плавучих средствах, платформах для разведки и бурения на море, самолетах и летательных аппаратах, а также на лифты с зубчато-реечным или винтовым механизмом подъема и лифты специального назначения для военных целей; б) на грузовые лифты, которые предназначены только для подъема и спуска грузов, а также конструктивные особенности, размеры кабины и дверей шахты которых не допускают свободного доступа в них человека; в) на объекты, используемые для личных, семейных и домашних нужд. 3. Понятия, используемые в настоящих Правилах, означают следующее: "аварийно-техническое обслуживание объекта" - комплекс мероприятий по эвакуации лиц, находящихся на объекте (внутри объекта), и пуску остановившихся объектов, а также устранение неисправностей, связанных с прекращением функционирования двусторонней переговорной связи и (или) диспетчерского (операторского) контроля за работой объекта; "владелец объекта": юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, владеющие объектом на праве собственности либо ином законном основании и осуществляющие использование и содержание объекта; в отношении объектов в многоквартирном доме - лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации; в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме и в случаях, если способ управления многоквартирным домом не выбран или не реализован, - специализированная организация, заключившая договор о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома в отношении объекта, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"; "вывод объекта из эксплуатации" - документально оформленное событие, свидетельствующее о прекращении использования объекта в связи с демонтажом или с целью последующего проведения модернизации; "квалифицированный персонал" - физические лица, соответствующие квалификационным требованиям для осуществления трудовой функции, необходимой при выполнении соответствующего вида (видов) работ по монтажу, демонтажу, обслуживанию, включая аварийно-техническое обслуживание объекта и обслуживание систем диспетчерского (операторского) контроля, ремонту, техническому освидетельствованию и обследованию объекта, в соответствии с положениями профессиональных стандартов, устанавливающих квалификационные характеристики для выполнения соответствующих видов работ; "контрольный осмотр объекта" - визуальное определение исправности объекта и его готовности к использованию в соответствии с требованиями инструкции (руководства) по эксплуатации объекта при вводе его в эксплуатацию; "лифт" - устройство в значении, установленном техническим регламентом Таможенного союза "Безопасность лифтов"; "модернизация" - мероприятие по повышению безопасности и технического уровня находящегося в эксплуатации объекта до уровня, установленного техническими регламентами Таможенного союза "Безопасность лифтов" и "О безопасности машин и оборудования"; "обслуживание и ремонт объекта" - комплекс работ по обеспечению и восстановлению исправности и безопасности объекта на стадии эксплуатации; "осмотр объекта" - периодическая проверка объекта в соответствии с руководством (инструкцией) по эксплуатации объекта и настоящими Правилами; "пассажирский конвейер (движущаяся пешеходная дорожка)" - установка с электромеханическим приводом для перемещения пассажиров, в которой непрерывная несущая поверхность пластин или ленты остается параллельной направлению ее движения; "подъемная платформа для инвалидов" - грузоподъемная машина с вертикальным (угол перемещения платформы не более 15 градусов от вертикали) или наклонным (угол перемещения платформы к горизонтали не более 75 градусов) перемещением для подъема и спуска пассажиров из числа инвалидов и других маломобильных групп населения, размещающихся на грузонесущем устройстве; "система диспетчерского (операторского) контроля" - система технических средств для дистанционного контроля за работой объекта и устройств безопасности объекта, а также для обеспечения двусторонней переговорной связи между объектом и диспетчерским (операторским) пунктом; "сопроводительная документация объекта" - документы, предусмотренные требованиями технических регламентов Таможенного союза "Безопасность лифтов" и "О безопасности машин и оборудования" и скомплектованные при выпуске объекта в обращение, составленные при монтаже объекта, последующем использовании и содержании объекта, в том числе техническая документация по замене или модернизации объекта в случае выполнения его замены или модернизации, паспорт объекта, руководство (инструкция) по эксплуатации объекта, копии сертификатов на лифт и устройства безопасности лифта в случаях, предусмотренных техническим регламентом Таможенного союза "Безопасность лифтов", на подъемные платформы для инвалидов, пассажирские конвейеры (движущиеся пешеходные дорожки) и эскалаторы, а также монтажный чертеж и принципиальная электрическая схема с перечнем элементов на лифты, принципиальная гидравлическая схема для гидравлических лифтов и подъемных платформ для инвалидов; "специализированная организация" - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предметом деятельности которых является осуществление одного или нескольких видов работ по монтажу, демонтажу, обслуживанию, включая аварийно-техническое обслуживание объектов и обслуживание систем диспетчерского (операторского) контроля, а также по ремонту объектов; "эскалатор" - наклонная, непрерывно движущаяся лестница с электромеханическим приводом для подъема и (или) спуска пассажиров, у которой несущая поверхность ступеней остается горизонтальной. 4. Организация безопасного использования и содержания объекта обеспечивается владельцем объекта и включает в зависимости от вида объекта реализацию следующих мер: а) соблюдение требований технических регламентов Таможенного союза "Безопасность лифтов" и "О безопасности машин и оборудования", настоящих Правил и руководства (инструкции) по эксплуатации объекта; б) обеспечение соответствия фактических параметров объекта основным техническим данным и характеристикам объекта и его оборудования, указанным в сопроводительной документации объекта; в) организация осмотра объекта, обслуживания и ремонта объекта и системы диспетчерского (операторского) контроля в соответствии с требованиями руководства (инструкции) по эксплуатации объекта; г) организация аварийно-технического обслуживания объекта в соответствии с положениями пунктов 18 и 19 настоящих Правил и руководства (инструкции) по эксплуатации объекта; д) организация проведения технического освидетельствования объекта в период назначенного срока службы; е) организация проведения обследования объекта по истечении назначенного срока службы; ж) выполнение мероприятий по устранению нарушений и неисправностей, выявленных при проведении технического освидетельствования и обследования объекта в сроки, указанные в акте технического освидетельствования объекта и заключении по результатам его обследования; з) обеспечение надлежащего функционирования двусторонней переговорной связи между лицами, находящимися в кабине лифта, на грузонесущем устройстве подъемной платформы для инвалидов, если такая платформа оборудована средствами для подключения к двусторонней переговорной связи, и квалифицированным персоналом; и) обеспечение сохранности документов, указанных в пункте 9 настоящих Правил; к) обеспечение беспрепятственного и безопасного подхода (доступа) квалифицированного персонала к сооружениям и техническим устройствам, используемым на объекте, включая оборудование, расположенное на посадочных, этажных площадках и во вспомогательных помещениях (шахтах, приямках, машинных и блочных помещениях), а также освещенности подходов, проходов и зон обслуживания; л) хранение ключей от машинных, блочных, чердачных и других помещений, используемых для размещения оборудования объекта, и их выдача квалифицированному персоналу, исключающие доступ посторонних лиц к помещениям и оборудованию объекта; м) исключение хранения и размещения в машинных и блочных помещениях, используемых для размещения оборудования объекта, предметов и оборудования, не связанных с использованием и содержанием объекта; н) размещение в кабине лифта и на основном посадочном этаже лифта, площадках подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов информации на стендах, в виде табличек, наклеек и иных носителей, содержащей: сведения о средствах и способе связи с квалифицированным персоналом и аварийной службой; правила пользования объектом; о) размещение на основной посадочной площадке (этаже) объекта информации с указанием учетного и заводского номеров, даты ввода в эксплуатацию, срока службы и даты следующего технического освидетельствования объекта; п) приостановление использования объекта в случае возникновения угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу граждан и организаций при наличии нарушений по перечню согласно приложению № 1, до устранения такой угрозы; р) соответствие квалификации работников владельца объекта требованиям профессиональных стандартов в зависимости от выполняемых ими трудовых функций; с) назначение распорядительным актом лица, ответственного за организацию эксплуатации объекта из числа квалифицированного персонала; т) обеспечение электрической энергией оборудования систем диспетчерского (операторского) контроля, видеонаблюдения, двусторонней переговорной связи и освещения кабины в течение не менее 1 часа после прекращения энергоснабжения объекта. 5. Использование объекта по назначению, предусмотренному сопроводительной документацией объекта, после его монтажа в связи с заменой или модернизации допускается по результатам принятия уполномоченным органом Российской Федерации по обеспечению государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов Таможенного союза "Безопасность лифтов" и "О безопасности машин и оборудования" в отношении соответствующего объекта (далее - уполномоченный орган) решения о вводе объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном пунктами 6 - 8 настоящих Правил. 6. В целях оформления решения о вводе объекта в эксплуатацию после его монтажа в связи с заменой или модернизации владелец объекта направляет в уполномоченный орган уведомление о вводе объекта в эксплуатацию с указанием: реквизитов декларации о соответствии лифта требованиям технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" - для лифтов; реквизитов сертификата соответствия подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) и эскалатора требованиям технического регламента Таможенного союза "О безопасности машин и оборудования" - для подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) и эскалатора; реквизитов страхового полиса, подтверждающего заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте в соответствии с Федеральным законом "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте". К уведомлению о вводе объекта в эксплуатацию владелец объекта прилагает копии заключенных им договора (договоров) со специализированными организациями о выполнении работ по монтажу (демонтажу) в случае их заключения в соответствии с пунктом 16 настоящих Правил и копию акта технического освидетельствования подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) и эскалатора по форме, утверждаемой в соответствии с пунктом 25 настоящих Правил, - для подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) и эскалатора. 7. Контрольный осмотр объекта проводится в течение 10 рабочих дней со дня поступления в соответствии с положениями пункта 6 настоящих Правил уведомления о вводе объекта в эксплуатацию уполномоченным органом с участием владельца объекта (его уполномоченных представителей). Контрольный осмотр объекта оформляется актом контрольного осмотра объекта в 2 экземплярах с передачей одного экземпляра владельцу объекта (его уполномоченному представителю). 8. В случае представления уведомления о вводе объекта в эксплуатацию с нарушением положений пункта 6 настоящих Правил уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней со дня поступления уведомления информирует владельца объекта о невозможности проведения контрольного осмотра объекта. Контрольный осмотр объекта проводится при условии представления владельцем объекта (его уполномоченным представителем) представителю уполномоченного органа документов, предусмотренных пунктом 9 настоящих Правил. По результатам контрольного осмотра объекта при условии выполнения положений подпунктов "а" - "г", "и" - "н" и "р" - "т" пункта 4, пунктов 17 и 20 - 22 и в отношении лифтов и подъемных платформ для инвалидов подпункта "з" пункта 4 настоящих Правил, а также при отсутствии нарушений, приведенных в приложении № 1 к настоящим Правилам, уполномоченный орган принимает решение о вводе объекта в эксплуатацию. Решение о вводе объекта в эксплуатацию оформляется в течение 5 рабочих дней со дня проведения контрольного осмотра объекта актом ввода объекта в эксплуатацию в 2 экземплярах с передачей одного экземпляра владельцу объекта (его уполномоченному представителю). 9. Ввод в эксплуатацию, содержание и использование объекта осуществляются при наличии: а) сопроводительной документации объекта; б) для лифтов - декларации о соответствии лифта требованиям технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов", представленной организацией, выполнившей монтаж лифта, и зарегистрированной в едином реестре деклараций о соответствии согласно пункту 6 статьи 24 Федерального закона "О техническом регулировании"; в) для подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов - акта технического освидетельствования подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) и эскалатора; г) договора (договоров) со специализированной организацией в случае его заключения в соответствии с пунктом 16 настоящих Правил, а также иные документы, подтверждающие соблюдение требований, предусмотренных пунктом 17 настоящих Правил; д) страхового полиса, подтверждающего заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте в соответствии с Федеральным законом "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте". 10. Учет введенных в эксплуатацию объектов осуществляется уполномоченным органом в реестре объектов. Основаниями для включения сведений об объекте в указанный реестр являются: для объекта, монтаж которого осуществлен в связи с заменой, или объекта, прошедшего модернизацию, - акт ввода объекта в эксплуатацию; для объекта, введенного в эксплуатацию в составе объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, - уведомление о вводе объекта в эксплуатацию. Указанное уведомление направляется владельцем объекта в уполномоченный орган в 10-дневный срок со дня получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Порядок ведения реестра объектов определяется соответствующим уполномоченным органом. 11. Уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию после осуществления его монтажа в связи с заменой или модернизации объекта, а также со дня поступления в уполномоченный орган уведомления о вводе объекта в эксплуатацию в составе объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации, направляет владельцу объекта информацию о постановке объекта на учет с указанием номера объекта в соответствующем реестре. 12. При выводе объекта из эксплуатации для снятия объекта с учета владелец объекта в срок, не превышающий 10 рабочих дней со дня прекращения использования объекта, направляет в уполномоченный орган уведомление о выводе объекта из эксплуатации. 13. Формы уведомления о вводе объекта в эксплуатацию (выводе объекта из эксплуатации), акта контрольного осмотра объекта и акта ввода объекта в эксплуатацию утверждаются Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. 14. Сведения о вводе объекта в эксплуатацию и постановке объекта на учет владелец объекта вносит в паспорт объекта. 15. При смене владельца объекта новый владелец объекта обеспечивает наличие документов, предусмотренных пунктом 9 настоящих Правил, и в течение 10 рабочих дней со дня перехода к нему права владения и пользования объектом направляет в уполномоченный орган уведомление о смене владельца объекта по форме, утвержденной Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. 16. Владелец объекта обеспечивает осуществление одного или нескольких видов работ по монтажу, демонтажу и обслуживанию объекта, включая аварийно-техническое обслуживание объекта и обслуживание систем диспетчерского (операторского) контроля, а также по ремонту объекта самостоятельно либо на основании соответствующего договора со специализированной организацией. В случае заключения указанного договора владелец объекта передает в специализированную организацию копию руководства (инструкции) по эксплуатации объекта. 17. Лицо, осуществляющее проведение указанных в пункте 16 настоящих Правил видов работ, должно обеспечить: а) наличие в штате квалифицированного персонала. Численность и уровень квалификации указанного персонала определяются с учетом выполняемых квалифицированным персоналом трудовых функций, требований настоящих Правил, руководства (инструкции) по эксплуатации объекта, а также с учетом условий, технического состояния и особенностей использования объекта и их количества. Уровень квалификации такого персонала, выполняющего работы по монтажу (демонтажу), обслуживанию и ремонту объектов, должен соответствовать требованиям профессиональных стандартов; б) для квалифицированного персонала - наличие производственных (должностных) инструкций, содержащих объем специальных знаний, соответствующих занимаемой должности и соответствующих положениям профессионального стандарта, а также определяющих функции, обязанности, права и ответственность. Указанные инструкции должны содержать меры по приведению объекта в положение, исключающее возможность причинения вреда жизни и здоровью граждан, принимаемые в случае нахождения объекта в неисправном состоянии, а также порядок оповещения о возникновении аварий и инцидентов; в) допуск квалифицированного персонала к выполнению соответствующих видов работ на основании распорядительного акта; г) регистрацию в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации; д) наличие распорядительного документа, определяющего структуру управления, обеспечивающую каждому работнику сферу деятельности и пределы его полномочий, закрепление обязанностей квалифицированного персонала по организации работ, контролю их качества, охране труда, подготовке и повышению квалификации кадров; е) выполнение работ по обслуживанию и ремонту объектов в соответствии с руководством (инструкцией) по эксплуатации объекта. В случае отсутствия информации в руководстве (инструкции) по эксплуатации объекта о составе и периодичности работ по обслуживанию объекта должен быть определен состав работ, подлежащих выполнению со следующей периодичностью: ежемесячно; один раз в 3 месяца; один раз в 6 месяцев; один раз в 12 месяцев; ж) организацию и выполнение аварийно-восстановительных и аварийно-технических работ; з) устранение неисправностей, не связанных с капитальным ремонтом (модернизацией) объекта, в срок, не превышающий 24 часов с момента его остановки; и) назначение распорядительным актом из числа квалифицированного персонала: лица, ответственного за организацию эксплуатации объекта. На это лицо возлагается контроль за работой лифтеров, операторов эскалаторов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), операторов подъемных платформ для инвалидов и диспетчеров по контролю за работой лифтов; лица, ответственного за организацию обслуживания и ремонта объекта. На это лицо возлагается контроль за работой электромехаников по лифтам (подъемным платформам для инвалидов), электромехаников эскалаторов и пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек). Сведения об указанном лице (фамилия, имя, отчество, должность, дата и номер распорядительного акта о его назначении) и его подпись вносятся в паспорт объекта. Допускается возлагать обязанности лица, ответственного за организацию эксплуатации объекта, на лицо, ответственное за организацию обслуживания и ремонта объекта; электромеханика по лифтам (подъемным платформам для инвалидов), электромеханика эскалатора и пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) из персонала по обслуживанию и ремонту объекта. В распорядительном акте указываются сведения о местонахождении каждого закрепленного за работником объекта с указанием заводских и учетных номеров; лифтера, оператора эскалатора, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки), оператора подъемной платформы для инвалидов и диспетчера по контролю за работой лифтов. 18. Аварийно-техническое обслуживание объекта должно осуществляться круглосуточно и обеспечивать: а) прием сведений о неисправностях объекта и возникновении аварийных ситуаций на объекте, их регистрацию и передачу квалифицированному персоналу для принятия соответствующих мер, а также контроль за исполнением таких мер; б) устранение неисправностей объекта и неисправностей функционирования двусторонней переговорной связи и (или) диспетчерского (операторского) контроля за работой объекта. 19. Порядок проведения работ по аварийно-техническому обслуживанию объекта регламентируется распорядительными документами лица, их проводящего, в которых предусматриваются: а) выполнение требований пункта 18 настоящих Правил; б) порядок функционирования аварийной службы, в том числе в ночное время, рабочие, выходные и праздничные дни; в) особенности организации функционирования аварийной службы в экстремальных условиях (авария, пожар, затопление, прекращение энергоснабжения и другое); г) необходимое количество квалифицированного персонала в целях укомплектования, его подбор и расстановку с учетом уровня квалификации; д) требования об обеспечении работников аварийной службы запасными частями, материалами и оборудованием, необходимыми для выполнения аварийных работ по пуску остановившихся объектов; е) требования о техническом оснащении необходимыми транспортными средствами и средствами связи с диспетчером по контролю за работой лифтов; ж) положения об эвакуации лиц, находящихся на объекте (внутри объекта) в случае его аварийной остановки, которая должна осуществляться в течение 30 минут с момента регистрации соответствующей информации лицом, которое в соответствии с пунктом 16 настоящих Правил осуществляет обслуживание объекта. Эвакуация осуществляется квалифицированным персоналом с учетом требований руководства (инструкции) по эксплуатации объекта. При отсутствии таких требований эвакуация осуществляется в соответствии с распорядительными документами лица, осуществляющего обслуживание объекта. 20. Контроль за работой лифтов должен осуществляться в соответствии с сопроводительной документацией объекта и руководством (инструкцией) по эксплуатации систем диспетчерского (операторского) контроля (при наличии) по выбору владельца лифта посредством: а) диспетчерского контроля; б) постоянного контроля за работой лифта квалифицированным персоналом, находящимся на объекте, в соответствии с руководством (инструкцией) по эксплуатации объекта. 21. Контроль за работой подъемной платформы для инвалидов должен осуществляться в соответствии с сопроводительной документацией объекта и руководством (инструкцией) по эксплуатации системы операторского контроля, которая должна обеспечивать: а) двустороннюю переговорную связь между подъемной платформой для инвалидов, посадочными площадками и пунктом оператора или местом нахождения квалифицированного персонала; б) сигнализацию о срабатывании электрических устройств безопасности. 22. Контроль за работой эскалатора и пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) должен осуществляться в соответствии с сопроводительной документацией объекта и руководством (инструкцией) по эксплуатации системы операторского контроля, которая должна обеспечивать: а) постоянное видеонаблюдение за подходами к эскалатору и пассажирскому конвейеру (движущейся пешеходной дорожке), а также за лицами, находящимися на лестничном полотне эскалатора и ленте пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки); б) сигнализацию о срабатывании электрических устройств безопасности; в) возможность отключения эскалатора и пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) в экстренной ситуации и наличие средств оповещения пассажиров. 23. Информация о выполнении осмотров объекта, об обслуживании и о ремонте объекта заносится квалифицированным персоналом, выполнившим соответствующие работы, в журнал периодического осмотра объекта и журнал технического обслуживания и ремонта объекта. Отметки, внесенные в журнал технического обслуживания и ремонта объекта, заверяются подписью лица, ответственного за организацию обслуживания и ремонта объекта. Формы указанных журналов утверждаются Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. Сведения о проведении технического освидетельствования и обследования объекта указываются в паспорте объекта представителем лица, выполнившего техническое освидетельствование или обследование объекта. 24. Приостановление использования (хранения в период эксплуатации) объекта, не связанное с проведением аварийно-технического обслуживания объекта, на срок, превышающий 24 часа, должно оформляться распорядительным актом владельца объекта. При приостановлении использования объекта должны выполняться следующие меры безопасности: размещение предупреждающих табличек на дверях шахты, посадочных этажах и площадках о нерабочем состоянии объекта; выполнение действий, направленных на ограничение возможности проникновения посторонних лиц в шахты, приямки, машинные, блочные и другие помещения, относящиеся к опасному объекту; обеспечение электробезопасности пользователей, иных лиц и квалифицированного персонала при их воздействии на аппараты управления объектом и (или) прикосновении к токопроводящим конструкциям объекта; назначение распорядительным актом владельца объекта лица, ответственного за обеспечение безопасности объекта на период приостановления использования (хранения в период эксплуатации) объекта. Для объекта, приостановленного на срок более 15 суток, необходимо до возобновления эксплуатации выполнить работы по подготовке к его дальнейшей эксплуатации согласно руководству (инструкции) по эксплуатации. 25. Техническое освидетельствование и обследование объектов осуществляется: в отношении лифтов - в порядке, установленном техническим регламентом Таможенного союза "Безопасность лифтов", испытательной лабораторией, аккредитованной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об аккредитации в национальной системе аккредитации. Обследование лифтов проводится испытательной лабораторией, имеющей специалистов (экспертов) по оценке соответствия лифтов требованиям безопасности; в отношении подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов - в порядке, установленном Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору, экспертной организацией, отвечающей требованиям согласно приложению № 2. При техническом освидетельствовании и обследовании объекта заявителем является владелец объекта. Организации (ее квалифицированному персоналу), осуществляющей техническое освидетельствование и обследование объектов, запрещается проводить такие работы в отношении объектов, принадлежащих ей и ее аффилированным лицам на праве собственности или ином законном основании. Результат технического освидетельствования объекта оформляется актом и вносится в паспорт объекта представителем организации, выполнившей такое техническое освидетельствование. Форма акта технического освидетельствования подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) и эскалатора утверждается Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. По результатам обследования оформляется заключение. Форма заключения по результатам обследования подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) и эскалатора утверждается Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. 26. Техническое освидетельствование введенных в эксплуатацию объектов в течение назначенного срока службы осуществляется не реже одного раза в 12 месяцев. Обследование объекта проводится по истечении назначенного срока службы с целью определения фактического состояния объекта и возможности его дальнейшего использования по назначению. Назначенный срок службы при отсутствии сведений о нем в паспорте подъемной платформы для инвалидов, пассажирского конвейера (движущейся пешеходной дорожки) и эскалатора принимается равным 20 годам с даты изготовления объекта. ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 к Правилам организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах Перечень нарушений требований к обеспечению безопасности лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов (за исключением эскалаторов в метрополитенах), создающих угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, возникновения аварии I. Общий перечень нарушений требований к обеспечению безопасности лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах 1. Непроведение в установленный срок технического освидетельствования или обследования лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах (далее - объекты). 2. Отсутствие квалифицированного персонала, выполняющего работы по монтажу, демонтажу, обслуживанию объекта, включая аварийно-техническое обслуживание объекта, обслуживанию, ремонту систем диспетчерского (операторского) контроля объекта, а также по ремонту объекта. 3. Отсутствие лица, ответственного за организацию обслуживания и ремонта объекта и (или) эксплуатации объекта. 4. Отсутствие: паспорта объекта; руководства (инструкции) по эксплуатации объекта; сертификата соответствия объекта; в отношении лифтов - декларации соответствия лифта; в отношении подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов - акта технического освидетельствования. 5. Невыполнение предписаний уполномоченного органа Российской Федерации по обеспечению государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов Таможенного союза "Безопасность лифтов" и "О безопасности машин и оборудования" в отношении соответствующего объекта или лица, проводившего техническое освидетельствование и обследование объекта. 6. Несоответствие конструкции, элементов и составных частей объекта требованиям паспорта объекта, руководства (инструкции) по эксплуатации объекта, проектной документации по установке объекта, а также установочных и монтажных чертежей. 7. Нарушение установленных паспортом и (или) руководством по эксплуатации объекта требований в отношении электрических, механических и гидравлических устройств безопасности. 8. Неисправность цепи безопасности при срабатывании электрических устройств безопасности, указанных в паспорте и (или) руководстве по эксплуатации объекта, при которой не исключен пуск или не обеспечивается остановка электродвигателя главного привода. II. Дополнительный перечень нарушений требований к обеспечению безопасности в отношении лифтов и подъемных платформ для инвалидов 9. Неисправность устройства реверсирования автоматических дверей кабины (шахты). 10. Возможность открытия дверей шахты снаружи шахты без применения специального ключа, предусмотренного изготовителем. 11. Неисправность устройства, контролирующего перегрузку кабины и предотвращающего ее движение при размещении в кабине груза массой, превышающей грузоподъемность лифта на 10 процентов (при наличии). 12. Отсутствие двусторонней переговорной связи между кабиной лифта, грузонесущим устройством подъемной платформы для инвалидов и местом нахождения квалифицированного персонала. 13. Неисправность механизма привода ловителей и (или) необеспечение остановки или удержания на направляющих движущейся вниз кабины при срабатывании механизма привода ловителей. 14. Несрабатывание ограничителя скорости при превышении номинальной скорости движения кабины (противовеса, уравновешивающего устройства кабины) вниз не менее чем на 15 процентов. 15. Наличие предельного износа, указанного в паспорте и (или) руководстве по эксплуатации, и (или) обрывов тяговых элементов. 16. Отсутствие под порогом кабины лифта на всю ширину дверного проема вертикального щита заподлицо с передней кромкой порога. 17. Наличие излома пружины механизма крепления противовеса и (или) кабины. 18. Наличие трещин, отрывов, изломов несущих элементов металлоконструкций кабины, противовеса, конструктивных элементов направляющих, основного привода, канатоведущего шкива, отводных блоков, блока ограничителя скорости, блоков противовеса и зубчатых колес. 19. Превышение допустимого расстояния по вертикали между уровнем пола кабины и уровнем этажной площадки после автоматической остановки кабины при эксплуатационных режимах работы. 20. Отсутствие (неисправность) средств, выводящих лифт из режима "нормальная работа" при несанкционированном открытии дверей шахты при отсутствии кабины на этаже в режиме "нормальная работа". 21. Отсутствие масла в гидравлическом буфере. 22. Неисправность гидравлических средств контроля и устройств безопасности (запорный клапан, обратный клапан, предохранительный клапан и разрывной клапан). III. Дополнительный перечень нарушений требований к обеспечению безопасности в отношении пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах 23. Неисправность и нарушение правильной регулировки рабочего или дополнительного (аварийного) тормозов. 24. Неисправность тяговых, приводных цепей, каркасов и настилов ступеней, пластин, бегунков и направляющих. 25. Неисправность поручня и поручневого устройства, разность скоростей лестничного полотна и поручней, превышающая допустимую разность, указанную заводом-изготовителем в паспорте технического устройства. 26. Наличие трещин, отрывов, изломов несущих расчетных металлоконструкций, конструктивных элементов, конструкций основного и вспомогательного приводов, блоков, зубчатых колес. 27. Неисправность балюстрады, представляющая опасность для пользователя. 28. Несоответствие зазоров и размеров по лестничному полотну требованиям изготовителя. ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 к Правилам организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах Требования к экспертным организациям, осуществляющим техническое освидетельствование и обследование подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов 1. Экспертная организация, выполняющая работы по техническому освидетельствованию и обследованию подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах (далее соответственно - объекты, экспертная организация), должна быть зарегистрирована в качестве юридического лица на территории Российской Федерации и внесена в реестр экспертных организаций, осуществляющих техническое освидетельствование и обследование объектов. Порядок ведения указанного реестра устанавливается Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. 2. Экспертная организация должна иметь сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", содержащий информацию о внесении в реестр экспертных организаций, осуществляющих техническое освидетельствование и обследование объектов, а также сведения согласно пунктам 3, 6 и подпунктов "а", "к", "м" пункта 7 настоящего документа. 3. В штате экспертной организации по основному месту работы должно быть не менее 3 работников, участвующих в выполнении работ по техническому освидетельствованию и обследованию объектов. 4. Квалификация работников экспертной организации, участвующих в выполнении работ по техническому освидетельствованию и обследованию объектов, должна соответствовать положениям профессионального стандарта. 5. Экспертная организация должна располагать испытательным оборудованием и средствами изменений, соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений. 6. Экспертная организация обязана утвердить положение об экспертной организации, которое подписывается руководителем экспертной организации и скрепляется печатью. 7. Положение об экспертной организации должно включать: а) указание на сферу деятельности, предусматривающее техническое освидетельствование и обследование объектов; б) требования к работникам экспертной организации, участвующим в выполнении работ по проведению технического освидетельствования и обследования объектов; в) требование о наличии положений о структурных подразделениях экспертной организации, предусматривающих: права и обязанности структурного подразделения, проводящего работы по техническому освидетельствованию и обследованию объектов, в том числе порядок взаимодействия с исполнительным органом экспертной организации и иными структурными подразделениями в целях исключения конфликта интересов; наличие документов, определяющих функциональные обязанности работников экспертной организации, включая распределение прав, обязанностей и ответственности между работниками экспертной организации; г) меры по обеспечению независимости и беспристрастности экспертной организации при осуществлении своей деятельности, а также установление требований, включающих меры: предотвращения и разрешения конфликта интересов; по исключению финансового и иного воздействия, способного оказать влияние на результаты работ по техническому освидетельствованию и обследованию объекта; д) порядок профессиональной подготовки и повышения квалификации работников экспертной организации; е) правила обеспечения конфиденциальности информации, в том числе поступающей от третьих лиц; ж) положение о наличии у экспертной организации системы управления документацией (правил документооборота), которая должна включать в себя: правила утверждения и регистрации документов; правила учета и документирования результатов проведения работ по техническому освидетельствованию и обследованию объекта, в том числе результатов работ по проведению исследований (испытаний) объекта; правила ознакомления работников экспертной организации с документами; систему хранения и архивирования документов, в том числе правила хранения и архивирования; систематизированное ведение сведений о работниках экспертной организации, непосредственно выполняющих работы по техническому освидетельствованию и обследованию объекта, в том числе осуществляющих проведение исследований (испытаний) объекта; з) правила привлечения экспертной организацией юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в целях выполнения отдельных работ по исследованиям (испытаниям) объекта и правила ведения записей о соответствии выполненной ими работы установленным требованиям; и) правила использования оборудования для проведения исследований (испытаний) объекта, предусматривающие: определение места нахождения оборудования (при необходимости); инструкции по использованию и управлению оборудованием; указание на даты, результаты и копии свидетельств о поверке и (или) сертификатов калибровки, а также на планируемую дату очередной поверки и (или) калибровки; план обслуживания (при необходимости) и результатов проведенного обслуживания оборудования; положение о регистрации повреждений, неисправностей, модификаций или ремонта оборудования; к) правила проведения исследований (испытаний) объекта; л) правила обеспечения и контроля надлежащих внешних условий для осуществления деятельности экспертной организации (температура, влажность воздуха, освещенность, уровень шума и иные внешние условия, оказывающие влияние на качество результатов исследований (испытаний) объекта), включающие сведения о конкретных показателях внешних условий, в том числе допустимых отклонениях от них, а также о технических требованиях к помещениям; м) правила выбора и использования методик исследований (испытаний) объекта, предусматривающие: положение об обеспечении работников экспертной организации методиками исследований (испытаний) объекта; правила документирования сведений о зафиксированных отклонениях при проведении исследований (испытаний) от требований, установленных методиками исследований (испытаний) объекта; н) правила обращения с объектами исследований (испытаний), предусматривающие: систему идентификации объектов исследований (испытаний) объекта; правила документирования работ с объектами исследований (испытаний) объекта, в том числе в случае отклонения результатов исследований (испытаний) объекта от нормальных или заданных условий. УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июня 2017 г. № 743 Изменения, которые вносятся в постановление Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г. № 407 1. В подпункте "б" пункта 1: а) абзац третий после слова "объектах," дополнить словами "подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов (за исключением эскалаторов в метрополитенах и машин и оборудования, находящихся на объектах, подведомственных Министерству обороны Российской Федерации, Федеральной службе исполнения наказаний, Федеральной службе безопасности Российской Федерации, Федеральной службе охраны Российской Федерации, Службе внешней разведки Российской Федерации и Главному управлению специальных программ Президента Российской Федерации)"; б) в абзаце четвертом слова "применяемых на поднадзорных Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору объектах" заменить словами "поднадзорных Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору и находящихся на объектах, подведомственных Министерству обороны Российской Федерации, Федеральной службе исполнения наказаний, Федеральной службе безопасности Российской Федерации, Федеральной службе охраны Российской Федерации, Службе внешней разведки Российской Федерации и Главному управлению специальных программ Президента Российской Федерации"; в) дополнить абзацем пятым следующего содержания: "Министерством обороны Российской Федерации, Федеральной службой исполнения наказаний, Федеральной службой безопасности Российской Федерации, Федеральной службой охраны Российской Федерации, Службой внешней разведки Российской Федерации и Главным управлением специальных программ Президента Российской Федерации в отношении машин и оборудования, находящихся на подведомственных указанным федеральным органам исполнительной власти объектах, и связанных с требованиями к этой продукции процессов эксплуатации и утилизации.". 2. В пункте 6 слова "Таможенного союза "Безопасность лифтов"," заменить словами "Таможенного союза "Безопасность лифтов", "О безопасности машин и оборудования" и". 3. Дополнить пунктом 6.1 следующего содержания: "6.1 Реализация Министерством обороны Российской Федерации, Федеральной службой исполнения наказаний, Федеральной службой безопасности Российской Федерации, Федеральной службой охраны Российской Федерации, Службой внешней разведки Российской Федерации и Главным управлением специальных программ Президента Российской Федерации полномочий по обеспечению государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов Таможенного союза "Безопасность лифтов" и "О безопасности машин и оборудования", предусмотренных подпунктами "б" и "в" пункта 1 и подпунктами "б" и "в" пункта 2 настоящего постановления, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации в области организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля и защиты прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля.". Обзор документа Правительство РФ наделено полномочиями по утверждению порядка организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, движущихся пешеходных дорожек и эскалаторов (за исключением эскалаторов в метрополитенах). Определены перечень мер по обеспечению безопасного использования и содержания таких объектов, порядок их учета, требования к их монтажу, демонтажу, обслуживанию и ремонту. Правила не распространяются на лифты, используемые в шахтах горной и угольной промышленности, на судах и иных плавучих средствах, платформах для разведки и бурения на море, самолетах и летательных аппаратах, а также на лифты с зубчато-реечным или винтовым механизмом подъема и лифты специального назначения для военных целей; на грузовые лифты, которые предназначены только для подъема и спуска грузов, а также конструктивные особенности, размеры кабины и дверей шахты которых не допускают свободного доступа в них человека; на объекты, используемые для личных, семейных и домашних нужд. Полномочия по контролю за соблюдением требований техрегламента "О безопасности машин и оборудования" в отношении опасных объектов закреплены за федеральными органами исполнительной власти, на подведомственных объектах которых находится такое оборудование. Уведомления в отношении объектов, используемых в составе объекта капстроительства, введенных в эксплуатацию до вступления в силу правил, для постановки их на учет направляются в срок, не превышающий 4 месяцев с момента вступления в силу правил. Правила вступают в силу по истечении 2 месяцев со дня официального опубликования постановления. Hide
  10. Экономия электроэнергии на ОДН в многоквартирном доме Показать содержимое Собственники и управляющие организации хотят уменьшить расходы на ОДН. Рассказываем о том, как уменьшить общедомовое потребление в отношении электроэнергии, и рассчитываем возможную экономию. Что представляет собой электроэнергия на ОДН У многих собственников установлен индивидуальный прибор учета электроэнергии (счетчик), а в электрощитовой установлен(-ы) прибор (-ы) для учета общего потребления домом электроэнергии. Показания по всем квартирным и общедомовым счетчикам в конце месяца передаются в энергоснабжающую организацию. Для потребителей, которые не успели или забыли передать показания, плату за электроэнергию рассчитают по «среднемесячному» потреблению по трем последним переданным показаниям. Для потребителей, у которых нет прибора учета плату за электроэнергию, сумму рассчитают по нормативу с учётом повышающего коэффициента. Далее энергоснабжающая организация суммирует индивидуальное потребление и вычтет эту величину из электроэнергии, потребленной многоквартирным домом. Эта разница и будет электроэнергией на общедомовые нужды (ОДН). В большинстве случаев корректнее говорить «коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества», но так как «ОДН» привычнее для многих читателей, в материале используется именно этот термин. В электроэнергию на общедомовые нужды (ОДН) может входить: электроосвещение и электроотопление МОП (места общего пользования); электроосвещение чердака, техэтажа, подвала; лифтовое электрооборудование; повысительное насосное оборудование; крышная котельная или ИТП (индивидуальный тепловой пункт); домофоны, видеонаблюдение, коллективная телевизионная антенна; наружное освещение над дверями в подъезды; наружное освещение прилегающей территории МКД; общедомовая механическая вентиляция; противопожарное оборудование (пожарная сигнализация, противопожарная вентиляция, пожарные насосы); электроэнергия, которая была потреблена собственниками МКД в обход квартирных приборов учета; провайдеры интернетресурсов и телевидения которые не имеют индивидуальных счетчиков и не заключивших индивидуальные договора с энергоснабжающей организацией; электропотребление административно офисных и иных помещений которые не имеют индивидуальных счетчиков и не заключивших индивидуальные договора с энергоснабжающей организацией. Электросбережение: 5 способов Давайте посмотрим, на чём можно сэкономить: ✔ Вместо стандартных ламп накаливания и линейных люминесцентных ламп нужно ставить аналогичные светодиодные лампы (LED). Обратите внимание! Не следует сразу убирать все «старые» лампы, это нужно делать в порядке текущей эксплуатации или при плановой их замене. Так мы сбережем деньги на работу электрика, а затраты на приобретение новых источников света будут растянуты во времени. У замены ламп есть и минусы: LED-лампы дороже аналогичных ламп накаливания; дешевые источники света обычно имеют срок службы 1-2 года в обычной квартире, а тут им придется гореть сутками, поэтому нужно обязательно сохранять все чеки – можно потребовать замены в течение срока годности; LED-лампы с цоколем Е27 могут «перемещаться» в квартиры к «предприимчивым» хозяевам. ✔ Для включения и отключения наружного освещения рекомендую использовать фотодатчик или астрономическое реле, которые будут включать свет только в темное время суток. Для наружного освещения у подъезда можно использовать светильник с датчиком движения. ✔ На чердаке, техэтаже, подвале так же меняем лампы на более экономичные светодиодные и обязательно (!) выключаем свет. ✔ У повысительных насосов следует проверить датчики, отключающие насосы при достижении максимального давления. При замене насосного оборудования рассмотрите вариант с частотным регулированием – такой насос позволяет более точно поддерживать давление на выходе, и экономить электроэнергию. ✔ С административно-офисными и иными помещениями, провайдерами интернетресурсов и телевидения вопрос лучше решить следующим способом – они ставят счетчики и заключают прямые договоры с энергоснабжающей организацией либо вносят арендную плату в управляющую компанию с учетом потребленной электроэнергии. Переходим к практике – давайте попробуем рассчитать экономию: замена ламп Мы будем менять лампы накаливания на светодиодные в двух типовых домах: в каждом доме один подъезд, изначально все освещение выполнялось 100-ватными лампами накаливания, которые горели круглосуточно. 1-й дом: 18 этажей, 7 квартир на этаже – длинный квартирный коридор, лифтовой холл, тамбур с мусоропроводом, переходная лоджия и незадымляемая лестница. Всего в доме 180 ламп накаливания (без учета подвала, чердака и уличного освещения). 2-й дом: 9 этажей с двумя коридорами по 3-4 квартиры в каждом, небольшие квартирные коридоры, лифтовой холл, лестница с мусоропроводом. В этом доме 54 лампы накаливания (без учета подвала, чердака и уличного освещения). Для Москвы, где 1кВт электроэргии стоит 5,15 руб., одна лампа за 1 месяц непрерывной работы «съедает»: 0,1 кВт * 24 часа * 30 дней * 5,15 руб/кВт = 370,8 руб. 1-й дом за месяц потребляет 370,8 руб * 180 шт = 66 744,00 руб. 2-й дом за месяц потребляет 370,8 руб * 54 шт = 20 023,20 руб. Для замены возьмем LED-лампу мощностью 20 Вт (полный аналог лампы накаливания), за месяц мы получим: 0,02 кВт * 24 часа * 30 дней * 5,15 руб/кВт = 74,16 руб Рассчитаем энергопотребление в масштабах наших домов: 1-й дом за месяц потребляет 74,16 руб * 180 шт = 13 348,80 руб. 2-й дом за месяц потребляет 74,16 руб * 54 шт = 4 004,64 руб. Экономия для 1-го дома составит 53 395,20 руб, для 2-го дома – 16 018,56 руб. Обратите внимание – это только экономия электроэнергии без учета затрат на работу электрика. Будем считать, что он эти лампы заменит в порядке текущей эксплуатации, и эти работы жильцы уже оплатили управляющей компании. Расчёт экономии с помощью датчиков движения В МОП можно экономить с помощью датчиков движения или светильников со встроенными датчиками. Давайте посчитаем экономию от датчиков движения, в наших домах где мы ранее «установили» светодиодные лампы. Напомним, за месяц наши дома со светодиодными лампами потребляют: 1-й дом за месяц потребляет 74,16 руб * 180 шт = 13 348,80 руб. 2-й дом за месяц потребляет 74,16 руб * 54 шт = 4 004,64 руб. В первом доме датчики движения устанавливаем так: – длинный квартирный коридор – 3 датчика. Два датчика в концах коридора и 1 датчик на аварийное освещение, 4 светильника; – лифтовой холл – 2 датчика, один на рабочее и один на аварийное освещение, 2 светильника; – тамбур с мусоропроводом – 1 датчик, 1 светильник. На переходной лоджии и незадымляемой лестнице ставить датчики нет смысла, проще управлять с помощью фотодатчика, а освещение промежуточных площадок на незадымляемой лестнице проще оставить гореть постоянно. Итого в первом доме мы устанавливаем 108 датчиков и управляем 126 из 180 светильниками. Во втором доме датчики движения устанавливаем: – в небольших квартирных коридорах – по 1 датчику (2 датчика и 2 светильника на этаж); – лифтовой холл – 1 датчик, 1 светильник; – лестница, основная площадка – 1 датчик, 1 светильник; – входной тамбур – 1 датчик, 1 светильник. На промежуточных площадках с мусоропроводом датчики движения не устанавливаем, проще управлять с помощью фотодатчика. Итого во втором доме мы устанавливаем 45 датчиков и управляем 45 из 54 светильниками. В среднем указанные светильники с помощью датчиков за сутки будут гореть по 2,5 часа. За месяц при работе 2,5 часа в день светодиодный светильник «съедает»: 0,02 кВт * 2,5 часа * 30 дней * 5,15 руб/кВт = 7,73 руб. Теперь давайте посмотрим на энергопотребление в масштабах наших домов: 1-й дом за месяц потребляет 7,73 руб * 126 шт + 74,16 руб * 54 шт = 4 978,62 руб. 2-й дом за месяц потребляет 7,73 руб * 45 шт + 74,16 руб * 9 шт = 1015,29 руб. Экономия электроэнергии для 1-го дома составит 8 370,18 руб, для 2-го дома составит 2 989,35 руб. Пусть небольшая выгода, но она есть. Теперь посчитаем затраты на сами датчики и их установку. Для 1-го дома необходимо купить 108 датчиков по цене 631 руб, а также их установить – 1000 руб/шт. Всего придется заплатить 176 148,00 руб. Срок окупаемости – 35 лет. Для 2-го дома нужно приобрести 45 датчиков по цене 631 руб, а также их установить – 1000руб/шт. Итого придется перечислить 73 395,00 руб. Срок окупаемости – 72 года. Очень важно знать, что средний срок службы датчиков движения 3-7 лет, и попытка «экономии» может привести к еще большим затратам. Вы можете воспользоваться приведенными расчетами и самостоятельно проверить, стоит ли проводить массовую замену ламп и установку датчиков в вашем доме, и так ли это выгодно на самом деле. Hide Источник
  11. ВС подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников Показать содержимое Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца. Суть дела Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования. Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их. Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд. Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования. К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие жалоб собственников других помещений из-за перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. Позиция ВС Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ. Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию. При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты "д" и "и" пункта 10), указывает ВС. Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся: - соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; - безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; - соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц. Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении. Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34). "По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт "е" пункта 3 Правил № 354)", — отмечает ВС. Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров. Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС. "Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем", — подчеркивает высшая инстанция. В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК "Вертикаль" в квартиру. Hide Источник
  12. Уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов – обязанность регионального оператора Показать содержимое Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов (п. д(2)) п. 11 Правил № 491).Работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов (п. 26(1) раздел III. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме, Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290).«Уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов» - действия по подбору оброненных (просыпавшихся и др.) при погрузке твердых коммунальных отходов и перемещению их в мусоровоз.Расходы на приобретение контейнеров и бункеров и их содержание определяются в размере, не превышающем 1 процента необходимой валовой выручки регионального оператора на очередной период регулирования. Hide Postanovlenie_Pravitelstva_RF_ot_15_12_2018_g.pdf
  13. Кто обязан содержать контейнерные площадки? Показать содержимое Бремя содержания контейнерных площадок, специальных площадок для складирования крупногабаритных отходов, не входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, несут органы местного самоуправления муниципальных образований, в границах которых расположены такие площадки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации https://vk.com/aspects_zhkh?w=wall-115093447_1827Если контейнерная площадка входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то обязанность по её содержанию возложена на управляющую организацию.В силу пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 данных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями.В силу пункта 26(1) Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, к работам по содержанию мест накопления твердых коммунальных отходов отнесена организация и содержание мест накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок.Согласно пункту 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать: своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием; организацию вывоза отходов и контроль за выполнением графика удаления отходов; содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов без переполнения и загрязнения территории. Hide
  14. Администратор собрания в ЕИАС ЖКХ. Взгляд изнутри. Часть 1 Возрастающий интерес ЖКХ-активистов к электронным собраниям собственников помещений в МКД сочетается с сомнениями в надёжности и удобности такого способа волеизъявления собственников. Ходит огромное количество слухов и легенд об электронных системах для ОСС. От самых безобидных – говорят, что администратор собрания должен потратить кучу времени и сил для его успешного проведения, до пугающих – что эта форма собрания специально придумана для отъёма у собственников возможности свободного волеизъявления и тотальной фальсификации властями всех собраний. Специально для того, чтобы заглянуть внутрь одной из таких систем – ЕИАС ЖКХ– региональной системы Московской области, и приоткрыть дверцу в таинственный мир «Системы», автор инициировал первое собрание в форме заочного голосования с использованием региональной системы в соответствии ч. 14 ст. 47.1 ЖК РФ. При этом на предыдущих собраниях в данном многоквартирном доме не было принято решения об использовании системы для проведения ОСС. Инициировать первое ОСС с использованием системы позволила новая редакция ЖК РФ (изменения внесены в мае 2020 года). Данная статья не является руководством или инструкцией по использованию ЕИАС ЖКХ. Их уже и так достаточно в свободном доступе. Здесь автор хотел бы рассказать читателю о важных особенностях системы, её недоработках, а также дать некоторые советы будущим инициаторам и администраторам собраний. Проведено первое собрание с использованием системы, на котором инициатор ОСС исполняет функции администратора. Опробована региональная система Московской области – ЕИАС ЖКХ. Инициатору ОСС, помимо ст. 47.1 ЖК РФ, также пришлось руководствоваться Порядком проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, опроса и информирования в электронном виде с использованием Единой информационно-аналитической системы жилищно-коммунального хозяйства Московской области, утверждённым Распоряжением МинЖКХ Московской области от 04.08.2020 № 283-РВ. Собрание проведено, на первый взгляд, успешно, то есть кворум имеется. Но в Порядке по Московской области Госжилинспекцию наделили, на мой взгляд, чрезмерными полномочиями – проверять предоставленный протокол собрания «на предмет соответствия требованиям ЖК РФ, иных нормативных правовых актов РФ и правовых актов Московской области, а также самого Порядка» (п. 4.8 Порядка). На эту проверку органу ГЖН даётся 10 рабочих дней. Если, по мнению ГЖИ МО, протокол ОСС соответствует всем установленным требованиям, ГЖИ включает МКД в Реестр домов, в которых разрешено проводить собрания в электронном виде с использованием Региональной системы Московской области. На момент публикации статьи собрание в доме уже завершено, протокол собрания сформирован системой и направлен в ГЖИ МО на проверку, но результат проверки пока не известен. Поэтому, собрание успешно пока только частично. Зная, как Госжилинспекция Московской области проводит проверку протоколов ОСС при рассмотрении заявлений от управляющих организаций о внесении изменений в реестр лицензий Московской области, можно предположить, что и здесь ГЖИ МО будет вести себя подобным нехорошим образом. Чтобы читатель смог сравнить со своим домом, привожу примерные характеристики МКД, в котором автор провёл ОСС в ЕИАС ЖКХ: Количество квартир – 208. Количество нежилых помещений в частной собственности – 10. Количество этажей – 18, в том числе, 1 подземный. Количество подъездов – 3. Год сдачи в эксплуатацию – 2016. Общая площадь помещений в частной собственности – 14730 кв. м. Общее количество собственников помещений – 235 физических и одно юридическое лицо. Личные ощущения перед принятием решения об инициировании собрания: страх сделать что-то неправильно, допустить ошибки в утверждённой процедуре; опасения не набрать кворум и поэтому напрасно потратить уйму сил и времени; желание занять «кресло» администратора собрания прежде, чем это сделает УК, ОМСУ или оппозиционно настроенная группа собственников. Статья 47.1 ЖК РФ и Порядок проведения ОСС в МКД в электронном виде с использованием ЕИАС ЖКХ МО были внимательно прочитаны несколько раз. Просмотрено несколько видео-инструкций и тематических семинаров. Несмотря на это, всё равно осталось ощущение, что НИЧЕГО НЕ ПОНЯТНО. Однако времени медлить больше не было, так как руководство Московской области стало форсировать широкое применение ЕИАС ЖКХ, рассылая соответствующие распоряжения ОМСУ. Администрации городских округов региона в свою очередь начали поддавливать местные управляющие организации, чтобы те в срочном порядке инициировали электронные собрания собственников в управляемых ими домах и отчитались о результатах. Этот процесс коснулся и нашего дома. У нас готовилось вынесение на ОСС вопроса о модернизации системы видеонаблюдения. Я просил управляющую организацию загрузить в ЕИАС ЖКХ реестр собственников помещений в МКД. Планировал инициировать первое электронное собрание в ЕИАС ЖКХ. К своему удивлению в один прекрасный день я получил по электронной почте уведомление об инициировании электронного ОСС в ЕИАС ЖКХ нашей управляющей организацией. При этом повестка собрания не была согласована с советом МКД, а администратором для последующих собраний выбиралась управляющая организация, что определённо не входило в наши планы, учитывая рекомендации, которые были даны в предыдущей статье об электронных ОСС. К счастью, к тому времени мы уже сумели сменить недружественную собственникам УК от застройщика на другую, с которой у совета дома на сегодняшний день отличные отношения. Оказалось, что управляющей компании, чтобы отчитаться перед администрацией, достаточно сообщения о проведении собрания, которое было автоматически сформировано системой. При этом в течение какого-то периода времени в системе есть возможность отозвать заявку на проведение собрания, что и было сделало управляющей организацией по просьбе председателя совета МКД. В распоряжении автора оказалась составленная сотрудниками УК повестка ОСС с использованием системы. Она была взята за базовый вариант и далее правилась по усмотрению нового инициатора собрания – собственника помещения в МКД. Важная особенность системы, которую должен знать и понимать каждый из собственников, планирующих стать администратором ОСС, заключается в том, что в системе при формировании повестки собрания необходимо выбирать тип вопроса. Это очень важный этап, который требует тщательной подготовки и юридической проработки. Спешить здесь нельзя, поскольку именно по выбранному типу вопроса система автоматически назначает минимальное количество голосов, необходимое для принятия решения по каждому из вопросов в соответствии с ЖК РФ. В нашем случае именно на этом этапе мною была допущена ошибка в одном из вопросов, связанных с выбором технических характеристик системы видеонаблюдения. Вместо того чтобы вынести на утверждение заранее определённые технические характеристики (требуется простое большинство), я внёс в повестку вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на выбор технических характеристик системы видеонаблюдения (требуется 2/3 "За" от всех голосов собственников). После внесения правок в повестку автор инициировал новое первое ОСС в ЕИАС ЖКХ. Появился доступ в кабинет администратора собрания. И вот здесь начались сюрпризы. Во вкладке «Информация о собрании» в личном кабинете администратора собрания есть кнопочка «Решения собственников». При нажатии на неё начинается загрузка многостраничного файла в формате docx с решениями всех собственников по порядку помещений в МКД для распечатки бланков собственникам, пожелавших проголосовать на бумаге. Во вводной части каждого бюллетеня содержится информация об общей площади МКД (общем количестве голосов собственников). При внимательном изучении этой информации выяснилось, что указанная в решениях собственников общая «голосующая» площадь больше фактической более чем на 200 кв. м. По всей видимости, УК допустила ошибку (ошибки) при заполнении реестра собственников. Такая ошибка усложняет набор кворума. Поэтому автор воспользовался возможностью отозвать заявку на проведение собрания и попросил УК привести реестр собственников в порядок. Как выяснилось позже, редактирование реестра собственников доступно управляющей организации прямо в процессе проведения электронного собрания. То есть, заявку можно было не отзывать. Это интересная особенность системы, которую я бы записал в список её недоработок по нескольким причинам. Во-первых, в случае обнаружения, к примеру, указанного в системе прежнего собственника квартиры, которая уже была продана другому лицу, и его замене на нового собственника, старый собственник получит на электронную почту уведомление о собрании вместо нового. Получит ли уведомление о собрании новый собственник после его добавления в реестр, не известно, но если и получит, что позже всех остальных. Кроме того, после завершения собрания администратор – собственник помещения и инициатор собрания – к своему удивлению обнаружил, что и ему тоже доступна возможность редактирования реестра собственников в ЕИАС ЖКХ! Когда именно эта возможность появилось, точно установить не удалось. В начале собрания в личном кабинете администратора уже присутствовала кнопка «Реестр собственников», но она не нажималась. Возможно, это был просто один из многочисленных глюков системы. Выбираем адрес дома. Нажимаем на адрес дома во всплывающем меню. Появляется реестр собственников. При нажатии на любую из строк открываются данные о помещении, о его собственнике и реквизиты правоустанавливающего документа. В левом нижнем углу есть кнопка «Редактировать». При нажатии открывается табличка редактирования данных. Получается, что перед собранием и во время его проведения УК и администратор собрания имеют доступ к редактированию данных в реестре собственников. Недобросовестные УК и собственники-администраторы могут этим легко воспользоваться для изменения результатов голосования, что, в принципе, делает электронное собрание похожим на традиционное по возможностям фальсификации его результатов. Продолжаем рассказ о нашем собрании. После того, как сотрудник УК, занимающийся общими собраниями собственников, сообщил, что реестр собственников исправлен, автор инициировал собрание заново. Точно не известно, есть ли какое-то отведённое системой количество попыток, дающееся каждому из инициаторов электронного собрания, или заявку можно отзывать неограниченное количество раз. Также не известно, какое время даётся инициатору на отзыв заявки. Автор обнаружил, что через несколько часов после инициирования собрания во второй раз, возможность отозвать заявку исчезла из личного кабинета администратора. Это меня несколько расстроило, потому что я как раз только что обнаружил не замеченную ранее опечатку в тексте вопроса. Кажется, их невозможно заметить все. Обязательно одна проберётся в финальную версию документа даже после десятка прочтений. Пришлось успокоить себя, что опечатка не существенная. Стоит отметить, что система не даёт назначить собрание ранее, чем через 10 дней после подачи заявки и автоматической рассылки уведомлений собственникам на электронную почту. Данное требование закреплено в ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Неприятным сюрпризом для меня стало то, что использование системы для ОСС не освобождает инициатора от обязанности сделать традиционную рассылку всем собственникам уведомлений о предстоящем собрании заказными письмами (или вручить каждому под роспись). Это требование прописано в той же ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, к которой есть отсылка в ч. 2 ст. 47.1 ЖК РФ о проведении ОСС с использованием системы. Спасло от этой часто бесполезной работы (так как письма нередко теряются или собственники просто не приходят за ними в отделения почты) ранее принятое решение на «бумажном» собрании ­– ­­о размещении сообщения о собрании в помещении дома, доступном для всех собственников помещений. Во вкладке «Информация о собрании» в личном кабинете администратора рядом с кнопкой «Решения собственников» (картинка была выше) есть кнопка «Объявление о собрании». При нажатии на неё, загружается файл в формате docx с сообщением о собрании в том виде, в котором оно было разослано на электронную почту собственникам помещений. Казалось бы, что может быть проще? Распечатать автоматически сформированное системой сообщение о собрании в количестве, соответствующем числу подъездов в МКД, и развесить его в лифтовых холлах, как это определено в более раннем собрании. Наверняка так и делает подавляющее большинство инициаторов собраний, будучи уверенными в том, что система формирует правильное сообщение о собрании, содержащее в себе всю необходимую информацию. Я решил на всякий случай проверить сообщение о проведении собрания, автоматически сформированное системой, на соответствие всем требованиями законодательства. Обнаружились некоторые существенные нарушения: в сообщении отсутствовал порядок направления собственниками письменного отказа от проведения такого собрания (требование определено ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ); отсутствовали в явном виде сведения об администраторе собрания (требование определено п. 1 ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ); отсутствовали правила доступа к системе не зарегистрированных в ней собственников помещений в многоквартирном доме (требование определено ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ). Если в уведомлениях в бумажном виде, развешиваемых в подъездах дома, эти несоответствия (кроме правил доступа к системе – это я как-то упустил) удалось устранить, то рассылка сообщений на электронную почту была произведена системой автоматически и редактированию не подлежала. Фактически уведомления собственников администратором собрания и инициатором собрания - это два разных уведомления, к которым закон предъявляет разные требования. Для подтверждения выполнения требования о размещении сообщения о собрании в местах общего пользования был составлен акт с фотофиксацией вывешенных в подъездах дома сообщений, который подписали двое собственников. Интересная особенность автоматически сформированного сообщения о проведении собрания с использованием системы – под каждым вопросом указывается инициатор. Сначала я подумал, что это просто ошибка системы, но потом вчитался в ч. 3 ст. 47.1 ЖК РФ и сделал предположение, что на следующих собраниях с использованием региональной системы, когда администратор собраний уже выбран на первом электронном ОСС, инициаторы собраний могут направлять администратору заявки на проведение собраний на один и тот же период. В этом случае их придётся сливать в одно собрание, но с разными инициаторами у разных вопросов. Таким образом, неформально вводится новое понятие – инициатор вопроса на общем собрании собственников. Но это не точно, так как в решениях собственников, сформированных системой, такой подписи об инициаторе под каждым вопросом нет. В протоколе же собрания снова появляются строчки об инициаторе под каждым вопросом повестки. Маленькая неприятность, вызванная опять же недоработкой системы – пропадание точек в конце предложений или появление двойных точек в сообщении о проведении собрания и решениях собственников, автоматически сформированных системой. Сначала я ставил точки в конце вопросов. При выводе результата оказалось, что система ставит точки сама, поэтому инициатору нужно вписывать вопрос в форму без точки в конце. Так я и сделал во второй попытке. Когда же после завершения голосования сформировался протокол ОСС, в нём опять отсутствовали точки в конце вопросов, вынесенных на голосование. Продолжительность голосования, ограниченная ч. 8 ст. ст. 47.1 ЖК РФ периодом от 7 до 60 дней, в нашем случае была выбрана в 30 дней. В варианте УК продолжительность составляла 14 дней, но после трёх предыдущих собраний опыт подсказывал, что нам никак не уложиться в две недели. Тем более, ещё не было понятно, многие ли собственники проголосуют в электронной форме. В качестве совета для инициаторов, планирующих проведение ОСС в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ или региональной системы, могу рассказать, что в нашем доме за несколько месяцев до собрания я неоднократно в чате дома опрашивал собственников, зарегистрированы ли они на госуслугах (имеют подтверждённую учётную запись в ЕСИА), агитировал зарегистрироваться, предупреждал о намерениях провести электронное ОСС, принять участие в котором можно будет, имея регистрацию на госуслугах. При этом заранее я не особо афишировал возможность голосования в бумажном виде на электронном ОСС, чтобы стимулировать собственников зарегистрироваться на госуслугах. Стоит ли упоминать, что для успешного проведения ОСС инициатор должен иметь реестр собственников и базу контактов. Итак, собрание объявлено, уведомления вывешены, ждём десять (или больше, сколько вы назначили) дней до начала голосования. В день, предшествующий началу голосования, в 8:00 пришло дополнительно уведомление на электронную почту. Сразу после наступления назначенного дня и часа собственникам, зарегистрированным на госуслугах (в теории), приходит ещё одно уведомление. Теперь уже о начале голосования. На самом деле, достоверно не известно, приходит уведомление всем собственникам, зарегистрированным на госуслугах, или только тем, кто в личном кабинете ЕИАС ЖКХ указал адрес помещения в собственности. Да, есть в ЕИАС ЖКХ такая процедура, которая непонятно зачем нужна. Пока собственник её не проделает, он не может проголосовать на ОСС. Если в системе и так есть данные, о правах собственности на каждое из помещений МКД, для чего она заставляет собственников со своей стороны дополнительно указывать этот адрес. У подавляющего большинства собственников именно этот шаг вызвал затруднения. Многие путались и пытались указать номер лицевого счёта вместо адреса помещения в собственности. Привет Ростелекому, оператору ЕИАС ЖКХ. Уберите лишние шаги, пожалуйста! Я как собственник одного из помещений в МКД после получения уведомления о начале голосования поспешил зайти в личный кабинет и проголосовать. Найти само голосование после ознакомления с инструкциями оказалось несложно. Проставить галочки и отправить моё электронное решение собственника в систему – тоже. Далее я решил зайти в кабинет администратора собрания. Зайдя на вкладку «История», я обнаружил, что я был не первым, кто проголосовал в электронном виде. Одна собственница меня опередила. То есть автоматическая рассылка уведомлений на электронную почту реально помогает. Здесь вы можете видеть, как часто происходило электронное голосование в первый день после начала – с 18 до 24 часов. 34 раза проголосовали собственники за первые 6 часов. Средняя скорость голосования за этот период времени ~ 1 голос каждые 10 минут. Во вкладке «История» отображаются все действия, в том числе повторные голосования собственников, а их было немало. По какой-то причине собственники, которые были против по главному вопросу всего собрания – утверждение разового целевого взноса на модернизацию и дополнительной платы за содержание системы видеонаблюдения, отправляли своё электронное решение в систему по два-три раза. Видимо, переживали, что их голос не был учтён. Это не значит, что их голоса были учтены в двойном или тройном размере, просто система позволяет до завершения голосования каждому собственнику изменить своё решение. Если собственник голосует в бумажном виде, а администратор загружает в систему скан-образ его решения, проставляя галочки по вопросам в системе за него, в истории отображается Ф. И. О. или наименование организации – администратора собрания без указания, чьё решение внёс администратор. Снова отсылка к списку рекомендаций по доработке системы для Ростелекома – не помешает добавить в истории информацию, за кого именно администратор каждый раз вносит решение. Интересно построен алгоритм голосования по квартирам с несколькими собственниками. Такие квартиры делятся на два вида: 1) Доля собственности каждого из собственника выделена в ЕГРН; 2) Собственность совместная, без выделения доли каждого из собственников. Если в первом случае всё понятно – каждый голосует только тем количеством голосов, которое соответствует площади квартиры, умноженной на его долю (1/2, 1/3, 1/4 и т. п.), то во втором случае всё сложнее. Каждый из собственников квартиры, находящейся в долевой собственности, голосует сразу всеми голосами по данной квартире (всей площадью). При этом принять участие в голосовании имеют право оба собственника, и проголосовать они могут неограниченное число раз, пока не выйдет срок голосования. Каждое новое голосование таких собственников, если их ответы на вопросы повестки собрания отличаются (муж – против, жена - за), будет отменять предыдущее решение собственника. Понятно это стало при детальном изучении вкладки «Голосование». Цифрой 1 отмечен первый случай – голосование в соответствии с долей в праве собственности на квартиру (по половине голосов от квартиры учтены при голосовании каждого из двоих собственников). Цифрой 2 отмечен второй случай – из двух собственников проголосовал только один (все голоса от квартиры учтены при голосовании одного собственника). В третьем столбце указывается учтённое при голосовании количество голосов. Белым цветом система выделяет проголосовавших собственников, оранжевых – ещё не проголосовавших. В моей практике встречались такие семьи, где на ОСС голоса мужа и жены (оба собственники одной квартиры) отличаются. В такой семье доли собственности на квартиру были выделены. Но как бы они поступали, если бы собственность была совместная, без выделения долей, представить сложно. Здесь по 124-ой и 126-ой квартирам, находящимся в общей долевой собственности, проголосовали оба собственника. При этом, обратите внимание, каждый проголосовал не половиной, а всеми голосами от квартиры. Такая особенность подсчёта голосов присутствует и в другом разделе личного кабинета администратора собрания – «Информация о собрании», что обязательно запутает неопытного администратора. В самом низу этой вкладки отображается сводная таблица результатов голосования непосредственно в ходе голосования и после его завершения. В правой части этой таблички указывается количество голосов «За», «Против» и «Воздержался». Отсутствуют голоса в процентах, что неудобно. При нажатии на строчки с вопросами открывается информация о голосовании по каждому из вопросов в отдельности. Здесь мы опять встречаем ранее бывшее лишь теоретическим, а теперь ставшее вполне реальным понятие «Инициатор вопроса». Листаем страничку вниз. Видим полную историю голосования собственников и их представителей по данному вопросу. При этом в сточке ИТОГО указывается полная сумма голосов проголосовавших собственников, включая голосования собственников квартир, находящихся в общей долевой собственности, и повторные голосования собственников. Можно заметить, что суммы голосов «За» и «Против» в строчке ИТОГО и в результатах голосования, отображаемых под формулировкой вопроса, отличаются. Голосов в строчке ИТОГО больше. Следует принимать во внимание только результаты голосования, отображаемые непосредственно под формулировкой вопроса, так как именно они показывают реальный развес голосов без повторных голосований. Опять же здесь, к сожалению, не отображается процентное соотношение. Почему это важно? В ходе голосования, которое, напомню, длилось 30 дней, собственники интересовались в чате дома предварительными результатами голосования. Во-первых, не сразу было ясно, какие цифры им называть. Во-вторых, пришлось вручную пересчитывать их в проценты. Голосование в письменном виде (бумажной форме) Переходим к процессу голосования в традиционной, бумажной форме теми собственниками, которые по той или иной причине не проголосовали в системе (не хотят разбираться, не зарегистрированы на госуслугах, не доверяют системе и т. п.). Как я уже говорил ранее, система автоматически формирует огромный файл с решениями собственников в формате word, который администратор собрания может скачать из кабинета администратора. В нашем случае (параметры дома указаны выше) этот файл имел размер ~1,5 МБ и сдержал 700 страниц. Решения максимально заполнены для каждого из собственников, вписаны Ф. И. О. собственника, номер помещения, его площадь, доля помещения в собственности, реквизиты документа, устанавливающего право собственности. Очень удобно. Загрузив этот файл на свой домашний компьютер, я не спешил его печатать. Хорошо зарекомендовала себя следующая схема поведения. В чате дома было сделано объявление, что каждый желающий может проголосовать в письменном виде. Для этого нужно обратиться в ЛС к администратору собрания. При обращении собственника в ЛС ему предлагался такой вариант. Администратор присылает ему в ЛС или на электронную почту решение по его квартире в электронном виде, собственник его распечатывает, заполняет и передаёт администратору. Подавляющее большинство собственников такой вариант устроил. Для такой схемы оказалось очень неудобным, что система формирует все решения собственников в одном файле. Приходилось выискивать в огромном файле нужные решения и вырезать их. Мне это было удобнее делать с предварительной конвертацией файла с решениями в формат PDF. Вырезать из большого PDF-файла нужные три странички помогали многочисленные бесплатные онлайн-сервисы по работе с PDF-файлами. Разработчики ЕИАС ЖКХ, добавьте в систему возможность скачивать администратору собрания решения по отдельным квартирам. Несколько человек ответили, что им негде распечатать. Для таких собственников я распечатывал бланки решений на своём принтере. В этой связи совет для будущих администраторов ОСС – запасайтесь бумагой А4, принтером (желательно, лазерным чёрно-белым) с заправленным картриджем и самое главное – сканером. На третий день голосования начали поступать бумажные решения собственников, которые администратор должен отсканировать и загрузить в систему. Здесь всплыли очередные недоработки интерфейса системы, приводившие к неудобству работы администратора. Поиск собственника при введении его решения администратором учитывает регистр символов. То есть, фамилию, имя или отчество человека нужно обязательно писать в поиске с большой буквы, иначе система просто ничего не найдёт. Друзья, ну кто у вас работает программистами? Они в девяностых застряли? Юридическое лицо можно искать по ИНН и ОГРН. Идём дальше. При вводе решения собственника нужно обязательно сначала загружать скан-образ решения и только потом расставлять галочки: За, Против, Воздержался по вопросам. В противном случае после загрузки скан-образа решения галочки просто пропадут, их придётся расставлять заново. Это описано в инструкции по работе с системой, но от этого не становится легче. Интерфейс должен быть удобным и интуитивно понятным! Впервые встретившись с этой особенностью, которую я сначала вообще посчитал глюком системы, я обратился в службу поддержки. Ответ от них мне пришёл через шесть дней! Техподдержка прислала мне инструкцию по использованию их сверхнеудобной системы. К тому времени я уже и сам во всём разобрался. В общем, оперативность техподдержки нулевая. При загрузке скан-образов решений собственников в формате PDF зафиксированы неоднократные зависания системы. Эту проблему удалось побороть путём предварительного сжатия PDF-файлов с первоначальным размером ~2 МБ до ~500 КБ. Возможно, помогло не это, а просто был какой-то период в пару дней, когда система сбоила. В ч. 10 ст. 47.1 ЖК РФ содержится странное требование: Администратор общего собрания обязан … разместить в системе электронный образ … решения собственника помещения в многоквартирном доме в течение одного часа с момента получения такого решения. Чем обусловлено такое требование, можно только догадываться. По основной массе бумажных решений, полученных мной от собственников, я это требование не стремился выполнить, так как понимал, что проконтролировать его выполнение невозможно. В решении не указывается время его заполнения, только дата. Да и дата заполнения решения – не одно и то же, что дата его передачи администратору. Большой дырой системы является отсутствие подписи собственника на каждой странице решения. Подпись ставится только в конце бюллетеня. Недобросовестный администратор собрания может легко воспользоваться этим обстоятельством. Теоретически можно заменить все страницы решения собственника, кроме последней, на которой поставлена подпись, на новые, на которых администратор сможет проставить галочки в нужных ему местах. Некоторые собственники это поняли и либо ставили свою подпись в углу каждой страницы решения, либо использовали свою подпись вместо галочки, проставляя её под каждым вопросов повестки. На этом первую часть статьи придётся закончить во избежание того, что большинству читателей не хватит терпения полностью осилить этот труд. Hide Часть 2 Логика подсчёта голосов Как было описано выше, система автоматически назначает для того или иного вопроса необходимое количество голосов собственников, требуемое для принятия решения, в зависимости от выбранного администратором типа вопроса из предложенного списка. Если со «сложными» вопросами, требующими 50 % или ещё больше – 2/3 голосов «За» от всех голосов собственников, всё относительно ясно: посчитать голоса по ним несложно, то с вопросами, требующими простого большинства голосов, всё несколько сложнее. В систему «вшита» следующая логика. Решение по вопросу, требующему простое большинство, считается системой принятым, если количество голосов «За» по данному вопросу превышает сумму голосов «Против» и «Воздержался». При этом, конечно, остаётся общее правило о кворуме собрания – участие в голосовании собственников, обладающих не менее 50 % от всех голосов собственников в МКД. Таким образом, голоса воздержавшихся собственников в данном алгоритме фактически приравнены к голосам «Против». На мой взгляд, это несправедливо, ведь смысл понятия «Воздержался» заключается в том, что человек не «За» и не «Против», он как бы предоставляет право принять решение остальным участвующим в голосовании. То есть более правильной, по-моему, была бы логика простого большинства, в которой требуется, чтобы «За» было больше «Против», вне зависимости от количества голосов воздержавшихся. Не могу точно сказать, верна ли вшитая в систему логика подсчёта голосов для простого большинства с юридической точки зрения. Можно лишь надеяться, что в создании алгоритма принимали участие юристы в сфере ЖКХ. Некоторые странности системы До последнего смущала запись в статусе собрание – «Планируется», хотя голосование уже несколько дней шло. После завершения голосования этот статус изменился на «Размещено», тогда стала, предположительно, понятна задумка создателей системы. «Планируется», по всей видимости, означает «Планируется к размещению», то есть к публикации в системе. Поэтому пока собрание ещё идёт, в системе оно всё ещё планируется. В общем, мозг сломать можно. Кнопка «Выход» в кабинете администратора собрания в принципе не работает. При нажатии на неё либо ничего не происходит, либо появляется страничка с нечитаемым текстом. Иногда выскакивает вот такое сообщение. Некоторые кнопки так замаскированы, что не сразу пользователь может их идентифицировать как кнопки. Например, во вкладке «Информация о собрании» в личном кабинете администратора в самом верху нижней таблички с результатами во время голосования присутствует кнопка «Рассчитать результаты» (после окончания голосования она пропадает). Эта кнопка, пока на неё не нажмёшь, никак не выделена – ни цветом, ни рамкой. Я, например, её обнаружил только через несколько дней после начала голосования. После нажатия на неё, она выделяется цветом, появляется табличка с кратким промежуточным результатом – подсчётом голосов (наличие/отсутствие кворума). И опять без процентов. Кнопок «Социальная поддержка населения» в меню почему-то целых две. Да и зачем вообще эта кнопка присутствует в кабинете администратора собрания? Такое ощущение, что часть функций из кабинета УК по ошибке разработчиков системы перекочевала в кабинет администратора собрания. Администратор собрания может изменить голос проголосовавшего в электронной форме собственника, загрузив в систему письменное решение якобы того же собственника (но это не точно). Это очень уязвимое место системы, дающее почву для фальсификаций. Делать это я не пробовал, но насколько я понял из функционала системы, такая возможность действительно есть. И это надо срочно исправлять. Голосование несовершеннолетних детей Если собственником помещения в МКД является несовершеннолетний ребёнок, за него голосует любой из родителей в бумажном виде. В бланке решения указаны данные ребёнка, но заполняет решение один из родителей как законный представитель. При этом в графе реквизитов документа, подтверждающего полномочия представителя, указываются серия, номер и дата выдачи свидетельства о рождении. Представитель (родитель) ребёнка вместе с заполненным решением должен предоставить администратору собрания копию свидетельства о рождении. Администратор сканирует копию свидетельства о рождении и загружает его в систему вместе со сканом решения. В нашем собрании за двоих детей проголосовала родительница. Голосование организаций В проведённом собрании не приняло участие юридическое лицо – застройщик – собственник трёх помещений в МКД, поэтому не могу поделиться таким опытом. Только теория: за юридическое лицо голосует либо его руководитель, любо представитель по нотариальной доверенности. В обоих случаях в бумажной форме. Нестандартный случай Попался и нестандартный случай, не описанный ни в одной инструкции. Квартира принадлежит двум собственникам, физическим лицам, супругам. Доли выделены – по 50%. Особенность случая в том, что брак между супругами заключен после оформления права собственности. При браке произведена смена фамилии супруги на фамилию супруга. В ЕГРН же осталась запись о собственнице с девичьей фамилией. Реестр собственников, загруженный в ЕИАС ЖКХ, который является основой для голосования, должен соответствовать данным, содержащимся в ЕГРН. Поэтому УК отказалась менять в реестре собственников фамилию девушки. И была с точки зрения закона права. Соответственно, система не позволила одному из собственников (супруге) проголосовать в электронной форме, поскольку его фамилия не совпадает с таковой в реестре собственников. Просто не получается пройти процедуру добавления права собственности в личном кабинете, о которой было рассказано выше. В идеале собственнику, сменившему фамилию, нужно подавать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН. Естественно, когда собрание уже началось, времени на эту небыструю процедуру не было. Решили поступить следующим образом. В бланке решения, сформированном системой в формате docx (редактируемом), старая фамилия девушки была исправлена на новую. После этого бланк был распечатан и заполнен собственником. К нему в качестве подтверждающих документов были приложены копия свидетельства о браке, в котором указана девичья фамилия, и копия паспорта с новой фамилией. Изначально казалось, что именно такой набор документов в случае детальной проверки законности голосования Госжилинспекцией или судом позволит подтвердить правомерность участия в голосовании данного физического лица. Когда же собрание закончилось и было размещено в системе (ЕИАС ЖКХ), а также выгрузилось в ГИС ЖКХ, вскрылась одна неприятная деталь. Все документы, загружавшиеся администратором в систему в ходе голосования, стали доступны для просмотра всем собственникам помещений данного дома, а также операторам системы (ГЖИ, УК и прочим). То есть, можно сказать, неопределённому кругу лиц. Если в случае со свидетельствами о рождении и о браке, это не так страшно, то со сканом паспорта уже довольно неприятно! Тогда уже пришло понимание, что не нужно было затевать весь этот сыр-бор из-за каких-то 22,4 голосов (кв. м) – половины однушки. Не повторяйте такой ошибки. Согласие на обработку персональных данных Ещё один сюрприз скрывался в сформированных системой решениях собственников. В самом конце на полстранички было напечатано согласие на обработку персональных данных. Не совсем понятно, для чего собственников, принимающих участие в собрании именно в бумажной форме, система принуждает подписывать такое согласие. Собственники, голосующие в электронной форме, в ходе голосования нигде не дают такое согласие, даже в электронной форме. В этой связи можно предположить, что администратору требуется вносить в систему персональные данные собственника, голосующего на бумаге. И это действительно так касательно Ф. И. О., сведений о собственности и о правоустанавливающих документов. Но для чего в согласии перечислены остальные данные: пол, дата и место рождения, адрес регистрации по месту жительства и фактического проживания, номера домашнего и мобильного телефонов, данные о семейном положении, СНИЛС? Согласие в данном случае предоставляется кому? Администратору или системе (операторам системы)? И что будет, если собственник, проголосовавший на собрании в бумажной форме, не подписал это согласие? Его голос не будет учтён? Но какое для этого есть законное основание – не учитывать его голос? Это согласие привело в недоумение многих собственников, пожелавших проголосовать в бумажной форме. Некоторые из них наотрез отказывались его пописывать. Таким я на всякий случай отвечал, что система не примет такие решения. На самом деле это не так. Примет. Только пройдёт ли проверку ГЖИ такое собрание, пока большой вопрос. Не говоря уже о перспективах оспаривания решений такого собрания в судебном порядке. Были и такие собственники, которые, подписывая согласие, вычёркивали из него некоторые строчки. А может согласие даётся каждым собственником только один раз – на первом ОСС с использованием системы, для всех последующих электронных собраний в ЕИАС ЖКХ? В таком случае на последующих собраниях с использованием ЕИАС ЖКХ такие согласия, по логике, должны будут вписываться в бланки решений только для тех собственников, которые ранее не принимали участие в собраниях с использованием системы. Но как же быть с юридической чистотой по собственникам, голосующим из личного кабинета? Можно предположить, что используется согласие, данное ими ранее при получении учётной записи ЕСИА (регистрации на госуслугах). В любом случае, вопросов пока больше, чем ответов. Мобильное приложение Приятно, что разработчики ЕИАС ЖКХ позаботились о приложении для смартфона, которое можно загрузить из Google Play или App Store и установить на свой смартфон. В самом конце сообщения о собрании, сформированном системой, размещён QR-код со ссылкой на приложение. Очень удобно, когда можно проголосовать на собрании, не включая компьютер, прямо со смартфона. Будущее наступило? О! А вот и искомое ранее, едва заметное электронное согласие на обработку персональных данных. Так всё-таки согласие даётся Ростелекому – оператору системы. Симпатичный интерфейс. Мне понравился. Из минусов могу назвать только один – кабинет администратора собрания в мобильном приложении недоступен. Протокол собрания В ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ указано требование к системе в части срока автоматического формирования и размещения в системе протокола собрания – один час. В нашем случае протокол был сформирован и стал доступен для скачивания через 17 минут после завершения голосования. Примерно в это же время протокол был автоматически направлен в ГЖИ на проверку для подтверждения постоянных полномочий выбранного администратора в соответствии с п. 4.8 Порядка по Московской области. Обратите внимание, один из собственников умудрился проголосовать за пять минут до завершения собрания. Также все документы по собранию (протокол, скан-образы решений собственников, свидетельств о рождении детей и прочие) были автоматически загружены в ГИС ЖКХ и стали доступны для скачивания всем собственникам помещений и операторам ГИС ЖКХ. В разделе «Реестр сведений о голосовании» появился новый протокол ОСС с номером 1/Э2021 – первое электронное собрание в данном МКД в 2021 году. Зачем разработчики системы используют слеш (дробь), непонятно. Ведь этот знак запрещён для использовании в имени файлов в Windows, чтобы не получалась путаница с адресами их расположения. ЕИАС ЖКХ точно разрабатывали программисты? Они же не могли этого не знать. Так хочется назвать файл с протоколом, чтобы имя содержало его реквизиты – номер и дату. А получается, что слеш в номере протокола приходится заменять каким-то другим знаком – дефисом или нижним подчёркиванием. Ростелеком, исправьте этот баг, пожалуйста! При нажатии на номер протокола в личном кабинете собственника помещения в ГИС ЖКХ открывается страница с информацией о собрании. Результат голосования по каждому из вопросов повестки собрания. Прикреплённые документы, доступные для скачивания: скан-образы решений собственников, проголосовавших в бумажной форме, документы, подтверждающие полномочия представителей, протокол собрания. Могут быть и другие документы, если они были загружены в ходе собрания администратором. При нажатии на вопросы повестки открываются результаты голосования по каждому из вопросов. Такая форма просмотра результатов голосования не отображает окончательную и наиболее подробную формулировку вопросов, содержащихся в разделах решений собственников и протоколе собрания «Предложили». Что интересно, нет возможности посмотреть, как проголосовал каждый из собственников в электронном виде. Это может внушать недоверие – а правильно ли система подсчитала такие голоса? А нет ли здесь подтасовки? В разделе «Решения собственников» пусто. Хотя, по логике вещей, там как раз должны были быть решения собственников, в том числе проголосовавших в электронном виде. В ЕИАС ЖКХ обычным собственникам доступно ещё меньше информации о собрании – есть результаты голосования, доступен для скачивания протокол собрания и почему-то только те документы, загруженные администратором в формате JPG. В нашем случае это документы, подтверждающие полномочия собственницы, сменившей фамилию. Скан-образы решений собственников в форме PDF недоступны. Администратору же в кабинете администратора доступна полная информация о собрании, в том числе о том, как проголосовал каждый из собственников в электронном виде по каждому вопросу. Любопытно, как и у кого будет запрашивать суд эти данные в случае попытки кого-то оспорить результаты такого собрания. После обнаружения в автоматически сформированном сообщении о голосовании ряда несоответствий требованиям действующего законодательства логично было бы проверить и протокол на предмет соответствия, но ведь он уже отправлен системой во все возможные инстанции и опубликован без возможности редактировании во всех системах. В этой ситуации любое внесение правок в протокол собрания и последующее представление исправленной, хоть и в соответствии с требованиями законодательства, версии может при желании расцениваться как фальсификация протокола собрания – официального документа. По этим соображениям никаких правок в протокол я вносить не стал. Протокол формируется также в формате docx и на первый взгляд выглядит вполне соответствующим требованиями к его оформлению. Основная часть. В таблице подсчёта голосов по вопросу, требующему положительного голосования не менее 2/3 от всех голосов собственников, почему-то представлены проценты от проголосовавших, а не от всех собственников. Опять недоработка. В конце список обязательных приложений к протоколу не предполагает их прикрепление к нему. Считается, что сам протокол, его оригинал, существует только в электронном виде и хранится он в ЕИАС ЖКХ. Там же хранятся и приложения к нему. Посмотрим, как на это посмотрит злющая Госжилинспекция Московской области, придирающаяся к каждой обязательной и необязательной бумажке в комплекте документов по ОСС, который ей направляется. Особенно при смене УК. Сообщение об итогах голосования После завершения голосования и автоматической отправки протокола собрания в ГЖИ, а также размещения его в ЕИАС ЖКХ и ГИС ЖКХ, работа инициатора (на первом электронном собрании он же администратор) не заканчивается. Ч. 3 ст. 46 ЖК РФ обязывает инициатора разместить в помещении данного дома, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников помещений в данном доме, сообщение о принятых решениях и об итогах голосования не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Желательно факт размещения такого сообщения заактировать, акт подписать как минимум двоим собственникам, к акту приложить фотографии размещенного сообщения. Отправка документов в ГЖИ через УК Ч. 1 ст. 46 ЖК РФ обязывает инициатора собрания передать подлинники решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК. Если вашим домом управляет дружественная УК, а в повестке ОСС не было вопроса о её смене на другую, следует это требование выполнить. После получения от инициатора ОСС материалов по собранию УК обязана передать их в ГЖИ (п. 2 Порядка). Если же вы не доверяйте своей УК, если в повестке собрания стоял вопрос о её смене и решение по этому вопросу принято, не стоит соблюдать это требование. Лучше передать материалы в ГЖИ напрямую. Подробнее здесь. Чтобы подготовить полный и правильно оформленный пакет документов по собранию для передачи в УК (ГЖИ), следует воспользоваться упомянутым выше Порядком, в котором перечислено всё, что должен содержать пакет документов по собранию. Стоит отметить, что упомянутое выше сообщение о принятых решениях и об итогах голосования, а также акт, подтверждающий размещение этого сообщения, отсутствует в перечне документов, обязательных для передачи в УК (ГЖИ). Однако, жилищные инспекции некоторых регионов, в частности Московской области, настолько требовательные, что часто необоснованно придираются именно к отсутствию в пакете документов копии такого сообщения и акта, подтверждающего его размещение. Мой пакет документов для отправки в УК (в нашем МКД с недавнего времени дружественная собственникам и совету МКД компания) представлял вот такую стопку. Да, электронное собрание пока совсем без бумаг, к сожалению, не обходится. Не забудьте написать сопроводительное письмо в двух экземплярах с описью приложений и указанием количества листов. На втором экземпляре (без приложений) обязательно попросите в канцелярии УК (ГЖИ) поставить отметку о получении со штампом, датой и подписью сотрудника, чтобы у вас осталось подтверждение того, что ваше обязательство по передаче документов по собранию в УК (ГЖИ) выполнено и сделано это в установленный законом срок. Реестр собственников Подпункт «а» пункта 20, Порядка предписывает инициатору собрания направить в УК (ГЖИ) в качестве обязательного приложения к протоколу собрания реестр собственников помещений в МКД. В этом же разделе порядка чётко перечислено, что должен содержать в себе такой реестр. Что интересно, в качестве приложения к протоколу реестр собственников не вписан в сам протокол, сформированный системой. Администратор собрания может загрузить себе реестр собственников из личного кабинета администратора в ЕИАС ЖКХ, нажав на кнопку «Другие действия» в разделе «Реестры собственников» и кнопку «Печать» во всплывающем меню. После выбора места расположения файла начнётся загрузка реестра в формате Excel. В загруженной версии файле у меня возникли какие-то проблемы с кодировкой. Текст был не читаем. Помогает, если выделить всё и перевести в стиль текста «Times New Roman» (можно попробовать и другой распространённый шрифт). После перевода текста реестра в человекочитаемый вид вас ждёт большой сюрприз! Помимо тех данных реестра, которые были видны в кабинете администратор собрания, в загруженной версии реестра собственников для чего-то присутствуют дополнительные персональные данные тех собственников, которые приняли участие в собрании в электронном виде (СНИЛС, серия и номер паспорта и проч.). Часть из тех персональных данных, согласие на обработку которых система разместила в конце бумажных бланков решений собственников. Абсолютно не понятно, для чего эти данные система предоставляет администратору собрания. По-моему, это одна из недоработок ЕИАС ЖКХ, которую нужно срочно исправлять. Для подготовки реестра собственников в комплект документов по ОСС, передаваемый в УК (ГЖИ), загруженный из ЕИАС ЖКХ реестр пришлось почистить от лишних данных (удалить и двинуть столбцы), оставив только необходимые сведения в соответствии с требованиями подпункта «а» пункта 20 Порядка. После этого реестр уместился при распечатке на 11 страницах формата А4. Переходим к самому интересному – результатам собрания. Параметры нашего МКД были приведены выше. Результаты собрания За 30 дней электронного собрания всего проголосовало 127 собственников, обладающих ~56 % голосов от всех голосов собственников помещений в МКД, то есть кворум имеется (не менее 50%). Из 127 собственников проголосовали электронным способом (в личном кабинете ЕИАС ЖКХ) 104 собственника, обладающих 46,8 % голосов от всех голосов собственников помещений в МКД. Таким образом, мы можем ответить на один из главных вопросов, который интересовал автора до собрания, – сможем ли мы набрать кворум на электронном собрании без использования традиционного способа голосования – в бумажной форме? Нет, одних голосов собственников в электронной форме не хватило бы для набора кворума. Здесь можно сделать скидку на то, что это лишь первое собрание с использованием системы в нашем доме. Будем надеяться, что в последующих ОСС большее количество собственников разберутся с личным кабинетом ЕИАС ЖКХ и смогут им воспользоваться для голосования на ОСС. 23 собственника, обладающих 9,2 % от всех голосов, проголосовали в бумажной форме. Администратор собрания загрузил в систему скан-образы их решений и проставил в форме для голосования галочки по вопросам повестки в соответствии с заполненными собственниками бюллетенями. Несмотря на опасения многих ЖКХ-активистов того, что собственники пенсионного возраста не смогут проголосовать в электронной форме, в нашем доме, по моим наблюдениям, довольно многие пенсионеры приняли участие в собрании именно через личный кабинет. Цифровизация проникает и в среду пенсионеров! Спасибо тем героям, кто осилил этот трактат! Прошу прощения, что получилось так многословно, просто хотелось подробно препарировать этого зверя под названием электронное ОСС в ЕИАС ЖКХ. Ждём ответа Госжилинспекции Московской области и подтверждения или неподтверждения законности решений по пяти обязательным вопросам и, соответственно, включения или невключения нашего МКД в Реестр домов, в которых разрешено проводить собрания в электронном виде с использованием Региональной системы Московской области. Hide Источник
  15. Развитие Москвы до 2032 года планируется на юго-запад. Так что перспективы присоединения Люберец к Москве пока не предвидеться.
  16. Различные статьи объединены в цикл «Мифы ЖКХ» и содержат разъяснения отельных вопросов, а также опровержения распространенных лжетеорий и мифов жилищной сферы. Цикл «Мифы ЖКХ» постоянно пополняется новыми публикациями и в настоящее время включает в себя статьи: Показать содержимое 04.07.2016: Кому принадлежит общее имущество? 05.07.2016: Площадь чего применяется при расчете стоимости содержания? 29.07.2016: Кто утверждает тарифы и нормативы на коммунальные услуги? 24.10.2016: Кто имеет право начать отопительный период? 01.11.2016: Кто имеет право выбирать способ оплаты отопления? 14.11.2016: Кто владеет и распоряжается общим имуществом? 19.12.2016: Почему норматив потребления отопления измеряется в Гкал на кв.метр? 27.03.2017: Что такое «содержание жилого помещения»? 03.04.2017: Кто определяет перечень работ по содержанию жилья? 17.04.2017: Кто устанавливает размер платы за содержание жилья? 14.06.2017: Отменял ли ВС РФ взносы на капремонт? 01.08.2017: Имеет ли право общее собрание изменить стоимость содержания без учета мнения управляющей компании? 12.12.2017: Правомерно ли предъявление к оплате стоимости отопления в одинаковом размере за полный и неполный месяцы отопительного периода? 29.01.2018: Совпадают ли цели собственников помещений и управляющей компании? 15.08.2018: Что такое КР СОИ (КУ ОДН)? 26.11.2018: Что такое «подогрев ГВС»? 26.01.2019: Существует ли трехступенчатая система контроля в ЖКХ России? 26.03.2019: Кто является собственником многоквартирного дома? 24.04.2019: Кто должен оплачивать установку общедомового прибора учета? 13.05.2019: В какие сроки исполнитель должен давать ответы потребителям? Hide цикл «Мифы ЖКХ» Источник
  17. Кому принадлежит общее имущество? Показать содержимое В данной статье речь пойдет о довольно-таки распространенной лжетеории, утверждающей, что собственники помещений многоквартирного дома (МКД) не являются собственниками общего имущества (ОИ) дома. Суть лжетеории Сторонники постулата «Общее имущество МКД не принадлежит собственникам помещений» считают, что содержание общего имущества не может являться обязанностью собственников квартир по той простой причине, что ОИ этим самым собственникам не принадлежит. Аргументы в пользу такой теории высказываются чаще всего следующие: 1) Ранее все дома принадлежали государству, впоследствии весь жилищный фонд был передан муниципалитетам. Квартиры были приватизированы, но общее имущество так и осталось муниципальным, поскольку оно не приватизировалось; 2) Любое право собственности на любое имущество подлежит государственной регистрации, а поскольку правоустанавливающих документов на общее имущество МКД у собственников помещений этого МКД не имеется, это имущество им не принадлежит. И поскольку общее имущество домов принадлежит то ли государству, то ли муниципалитету, то ли управляющей компании или ТСЖ, делается очевидный вывод – собственники помещений не обязаны оплачивать содержание общего имущества МКД. При этом приверженцы обсуждаемой теории считают незаконными положения статьи 154 Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ), устанавливающей, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату «за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме», нормы части 3 статьи 30 ЖК РФ («Собственник жилого помещения несет бремя содержания… общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме…»), части 1 статьи 39 ЖК РФ («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме»), ряд других положений законодательства. Необходимо отметить, что признание приведенных норм незаконными осуществлено не судом, а самими распространителями теории – в основном на многочисленных Интернет-ресурсах. Настоящие владельцы ОИ Разумеется, приведенная выше теория неверна. Единоличного собственника общего имущества многоквартирного дома, как и единоличного собственника МКД, не существует! Собственники помещений МКД владеют общим имуществом совместно и обязаны содержать это ОИ, как и любую другую свою собственность. Обоснуем эти утверждения с логической и юридической точек зрения. Логическое обоснование Предположим, что право собственности владельцев квартир ограничено лишь их помещением и действительно не распространяется на общее имущество. В этом случае человек, выходя из своей квартиры на лестничную площадку, входит на территорию чужого имущества. Необходимо отметить, что для владельца этого самого общего имущества не могут создаваться какие-либо препятствия для использования своего имущества и его охраны от посягательства посторонних. То есть, нет абсолютно никаких помех для того, чтобы владелец общего имущества сделал бы, например, проход по своей территории платным, установил бы тариф (например, 10 рублей за каждую ступень) и взимал бы плату с каждого, кто проходил бы по его имуществу. И если собственник квартиры хочет попасть в свое помещение через общее имущество (например, по той же лестнице, которая принадлежит некому другому собственнику), он был бы обязан заплатить по установленному тарифу владельцу этого общего имущества. А почему бы собственнику общего имущества в принадлежащих ему помещениях не открыть, например, склад? Складировать, допустим, доски или кирпичи на лестницах, лестничных площадках, в подвалах и на чердаках. Ведь это его имущество – имеет право использовать его по своему усмотрению. А то, что жильцам квартир не пройти в свои квартиры, так это их проблемы – пусть в свое помещение лезут через окно или любым другим способом, не связанным с передвижением по чужому имуществу. Можно, конечно, выдумать, якобы общее имущество принадлежит государству или муниципалитету, которым опять же по некоторым выдуманным нормам «нельзя так поступать с людьми». Но ведь общеизвестно, что и муниципалитет, и государство имеют право свое имущество продавать, передавать в аренду и т.д. Допустим, общее имущество будет продано или передано в аренду некому лицу, которое как раз и установит тариф на платный проход или оборудует в подъезде склад – и уж этому-то лицу абсолютно точно нельзя будет запретить такие действия! Сложно себе представить, что какой-либо гражданин, арендующий муниципальное помещение, не имеет права запретить проход через это помещение для неопределенного круга лиц. А ведь таким помещением может быть и квартира! Разве наниматели квартир по социальному или коммерческому найму обязаны впускать в свои квартиры всех, кто захочет туда войти? А если верить сторонникам рассматриваемой лжетеории, лестницы, чердаки, подвалы – такое же муниципальное имущество, как и занимаемые нанимателями квартиры. А ведь кроме помещений к общему имуществу относятся, например, общедомовые системы тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведения. Это тоже чье-то имущество, не имеющее отношения к собственникам помещений? Но тогда зачем владельцу этого имущества какие-то трубы, по которым подается вода к не имеющим отношения к собственнику труб потребителям? Ведь ничто не запрещает этому собственнику продать, например, эти трубы на металлолом – ведь это его имущество! И что с того, что после демонтажа и продажи труб у кого-то в доме пропадет вода? Пусть строят свои системы водоснабжения, ведут свои личные трубы, откуда им заблагорассудится, ну или живут без воды, без света, без канализации. Какое дело до проблем этих жильцов может быть владельцу общедомовых труб, проводов, другого оборудования? Как видно из приведенных рассуждений, предположение о наличии у общего имущества МКД некого отдельного владельца приводит к обоснованию некой абсурдной ситуации. Именно для недопущения такого абсурда жилищным законодательством установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ), при этом доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ в МКД запрещен (статья 37 ЖК РФ). Таким образом, собственники помещений совместно владеют общим имуществом, не имеют права его поделить между собой (например, недопустимо устанавливать, что одному соседу принадлежат четные ступени лестницы, другому – нечетные, третьему – подвал, четвертому – чердак и т.п.). Общее имущество предназначено для использования всеми собственниками помещений МКД, принадлежит этим собственникам помещений и содержится за их счет. Юридическое обоснование Как уже упоминалось выше, часть 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…», этой же нормой установлен перечень общего имущества МКД. Статья 290 Гражданского кодекса РФ подтверждает приведенную норму: «Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме 1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру». Статья 37 ЖК РФ устанавливает: «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме: 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение». В отношении аргумента о том, что право собственности на общее имущество не зарегистрировано, необходимо процитировать несколько норм законодательства РФ. Статья 38 ЖК РФ: «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме: 1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными». Статья 23 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах: 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. 2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение многоквартирного дома одновременно является свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество МКД. В части обязанности собственников помещений МКД содержать общее имущество необходимо напомнить содержание статьи 39 ЖК РФ: «Содержание общего имущества в многоквартирном доме: 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника…». Разумеется, и положения статей 30 и 154 ЖК РФ, правомерность которых оспаривается сторонниками лжетеории, на самом деле абсолютно законны. Выводы В качестве последствий внедрения теории непричастности собственников помещений МКД к владению общим имуществом дома можно выделить как нежелание оплачивать содержание и обслуживание этого неизвестно кому принадлежащего имущества, так и исключительно потребительское небрежное отношение к этому имуществу. Очень часто жильцы домов, руководствующиеся рассматриваемой лжетеорией, не видят ничего страшного в повреждении, порче, уничтожении «чужого имущества», в его загрязнении. Ведь одно дело – собственная квартира, в которой не хочется мусорить, не хочется что-то ломать и портить, и совсем другое – чей-то там подъезд, где можно и мусор бросить, и стены разрисовать, и стекло разбить. Однако, не все жильцы понимают, что замена разбитых стекол, уборка подъездов, текущий ремонт и обслуживание всех конструкций и сооружений дома осуществляется за счет самих этих жильцов, из их средств, оплачиваемых за услугу «содержание жилья». И чем более «варварское» отношение демонстрируется к общему имуществу дома, чем больше это имущество повреждается и загрязняется, тем больше средств требуется на его содержание в надлежащем виде. Рассмотренная лжетеория и подобные ей не несут никакой конструктивной информации, а направлены лишь на разжигание вражды, на внедрение в сознание потребителей идеи о том, что их обманывают, необоснованно взимают с них деньги на обслуживание не принадлежащего им имущества. Очевидно, что никаких позитивных последствий из введения потребителей ЖКУ в заблуждение быть не может. На самом деле общее имущество МКД принадлежит исключительно собственникам помещений в этом доме и больше никому. В качестве еще одного подтверждения данного обстоятельства можно привести, например, факт отсутствия в ЕГРП информации о таких объектах как МКД или общее имущество МКД – у этих объектов нет единоличного собственника, и права собственности на такие объекты не регистрируются. Приведенными в настоящей статье аргументами лжетеория о том, что общее имущество МКД не принадлежит собственникам помещений МКД, полностью опровергается. И напоследок хочется предостеречь читателей от довольно распространенной ошибки, когда понятие «многоквартирный дом» путают с понятием «жилой дом». Это два разных определения. Жилой дом принадлежит одному собственнику, а многоквартирный дом состоит из совокупности квартир, принадлежащих разным собственникам. Часть 2 статьи 16 ЖК РФ: «Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании». Пункт 6 ПП РФ от 28.01.2006 N47: «Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Источник Hide Кто владеет и распоряжается общим имуществом? Показать содержимое Опровергнутый в настоящей статье миф ставит своей целью доказать отсутствие обязанности собственников помещений многоквартирных домов (МКД) оплачивать услуги по содержанию жилых помещений. Необходимо отметить, что ранее в рамках цикла уже была развенчана лжетеория («Мифы ЖКХ: Кому принадлежит общее имущество?»), имеющая идентичную цель. Однако, если ранее рассмотренная теория утверждала, что общее имущество (ОИ) вообще не принадлежит собственникам помещений МКД, то миф, опровергаемый в настоящей публикации, не отрицая наличие права собственности на общее имущество (ОИ) МКД у собственников помещений МКД, утверждает, что общим имуществом владеет (то есть использует его, фактически им распоряжается) исполнитель коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК). Из приведенного утверждения следует, что поскольку имеются нарушения процедуры передачи ОИ из владения собственников этого имущества во владение исполнителя коммунальных услуг (ИКУ), оплата содержания этого общего имущества (являющегося частью услуги «содержание жилого помещения») не основана на законе. Право собственности и право владения Сначала необходимо разъяснить разницу юридических терминов «право собственности на имущество» и «право владения имуществом». Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Приведенная норма разграничивает понятия «собственность» и «владение» — право владения является одной из составляющих права собственности. Необходимо отметить, что помимо права собственности гражданское законодательство РФ предусматривает иные вещные права (например, право пользования и/или владения), которыми могут обладать, в том числе, не собственники указанного имущества. Статья 216 ГК РФ устанавливает: «Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками 1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитуты (статьи 274, 277); право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296). 2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. 3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. 4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса». Из приведенных норм следует, что правом собственности на имущество может обладать одно лицо, а правом владения имуществом может обладать другое лицо, не являющееся собственником (например, лицо, осуществляющее хозяйственное ведение или доверительное управление имуществом). Дополнительно можно отметить, что часть 4 статьи 209 ГК РФ позволяет собственнику имущества передать свое имущество в доверительное управление: «4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица». При этом важно отметить, что переход вещных прав (а именно переходом вещного права на имущество является передача собственником этого имущества иному лицу в оперативное управление, в хозяйственное ведение и т.д.) подлежит государственной регистрации. Часть 1 статьи 131 ГК РФ устанавливает: «1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами». Именно из приведенных понятий и норм гражданского законодательства РФ формируется рассматриваемая в настоящей статье лжетеория. Суть лжетеории Сторонники лжетеории утверждают, что собственники помещений МКД, которые в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 290 ГК РФ одновременно являются собственниками общего имущества МКД на праве общей долевой собственности, передают свое имущество, а именно: общее имущество МКД, во владение исполнителю коммунальных услуг. Вид владения сторонники теории определяют по-разному: это либо оперативное управление, либо доверительное управление (именно с такими видами владения ассоциируется термин «управление многоквартирным домом»), в отдельных случаях речь идет о хозяйственном ведении. И поскольку речь идет о передаче вещных прав на общее имущество, необходима государственная регистрация перехода этих прав (ч.1 ст.131 ГК РФ). При этом статья 23 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон 122) устанавливает: «Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах: 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. 2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». То есть, общее имущество не подлежит обязательной государственной регистрации, а при отсутствии такой регистрации невозможно и зарегистрировать переход вещного права (право владения, пользования) указанным имуществом. Из указанной ситуации делается вывод, что поскольку общее имущество передано собственниками помещений МКД в некое владение (оперативное управление, доверительное управление, хозяйственное ведение) исполнителю коммунальных услуг (ИКУ) с нарушениями законодательства, то ИКУ (УО/ТСЖ/ЖСК) не имеет права управлять этим имуществом и взимать за его управление плату. Какова ситуация на самом деле? Рассмотрим виды владения, к которым сторонники теории относят «управление многоквартирным домом»: 1. «Оперативное управление» и «хозяйственное ведение». Глава 19 (статьи 294-300) ГК РФ предполагает возможность передачи муниципального или государственного имущества в хозяйственное ведение соответственно муниципального или государственного унитарного предприятия, либо в оперативное управление учреждения или казенного предприятия. Указанный раздел ГК РФ не предусматривает передачу общего имущества собственников помещений МКД в оперативное управление и/или хозяйственное ведение какому бы то ни было лицу, как этого не предусматривает и никакая иная норма действующего законодательства РФ. 2. «Доверительное управление». Порядок передачи имущества в доверительное управление регламентируется главой 53 (статьи 1012-1026) ГК РФ. Согласно статье 2012 ГК РФ имущество передается в управление до договору доверительного управления. При этом важно отметить, что часть 3 статьи 1012 ГК РФ устанавливает: «3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени...», часть 2 статьи 1017 устанавливает: «2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества...». Вместе с тем, необходимо отметить, что жилищное законодательство РФ не предусматривает передачу полномочий по распоряжению общим имуществом от собственников неким иным лицам (таким образом, статья 1012 ГК РФ неприменима к правоотношениям, связанным с распоряжением общим имуществом собственников помещений МКД) и прямо запрещает отделение доли в праве собственности на общее имущество от права собственности на конкретное помещение МКД (таким образом, передача в доверительное управление общего имущества без передачи в доверительное управление помещений, находящихся в индивидуальной собственности, не предусматривается). Часть 2 статьи 37 ЖК РФ устанавливает: «2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение». Часть 2 статьи 44 ЖК РФ устанавливает: «2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; ... 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; ...». Из приведенных норм следует, что организация, осуществляющая управление МКД, вовсе не получает права владения общим имуществом дома. Такое право сохраняется у собственников помещений МКД, которые владеют и распоряжаются общим имуществом совместно, принимая соответствующие решения на общих собраниях собственников помещений МКД. Кроме того, право собственников помещений МКД именно на владение общим имуществом прямо установлено частью 2 статьи 36 ЖК РФ: «2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме». Логическое обоснование Помимо приведенных юридических норм представляется необходимым логически обосновать позицию об отсутствии факта передачи общего имущества во владение лицу, предоставляющему услуги по управлению МКД. Во-первых, собственники помещений МКД используют общее имущество: пользуются инженерными и техническими системами (системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), используют технические и строительные конструкции дома (лестницы, двери, окна в помещениях общего пользования), общий земельный участок (придомовая территория, в том числе: пешеходные и автомобильные дороги, элементы благоустройства и т.п.). Во-вторых, именно собственники помещений продолжают владеть и распоряжаться общим имуществом: принимают решения об использовании общего имущества, в том числе — о порядке и условиях предоставления права пользования общим имуществом иным лицам. В-третьих, собственники помещений МКД не утрачивают права владения, пользования, распоряжения общим имуществом, неразрывно связанного с правом владения, пользования, распоряжения своим помещением, поскольку иначе одновременно с утратой права владения общим имуществом происходила бы утрата и права владения помещения собственника. Таким образом, передачи права владения, пользования, распоряжения общим имуществом при управлении МКД не происходит. Дополнительно необходимо отметить, что управление домом (а также содержание общего имущества, совместно составляющие услугу «содержание жилого помещения») подразумевает определенный перечень услуг по обслуживанию имущества, и именно это обслуживание подлежит оплате со стороны собственника. Предусмотренные же гражданским законодательством РФ оперативное управление, хозяйственное ведение не влекут за собой обязанность собственника имущества по оплате таких видов владения имуществом. Нормы о доверительном управлении, хотя и предусматривают вознаграждение доверительному управляющему, но устанавливают, что такое вознаграждение выплачивается за счет доходов от использования управляемого имущества (статья 1023 ГК РФ), а долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества (статья 1022 ГК РФ). То есть при передаче имущества во владение от собственника некому лицу собственник не несет никаких обязательств по оплате. Факт наличия обязанности собственников помещений МКД нести бремя расходов на содержание общего имущества (статья 39 ЖК РФ) дополнительно подтверждает, что право владения общим имуществом не передается исполнителю коммунальных услуг, а сохраняется у собственников помещений МКД. Выводы Попытки представить исполнителей коммунальных услуг (УО/ТСЖ/ЖСК) в качестве лиц, принимающих от собственников помещений МКД права владения, пользования, распоряжения общим имуществом многоквартирных домов, не основаны на законе. Право владения, пользования, распоряжения общим имуществом сохраняется у собственников помещений МКД, а УО, ТСЖ, ЖСК фактически являются лишь лицами, нанятыми для оказания собственникам помещений услуг по содержанию общего имущества и управлению МКД (не путать с оперативным и/или доверительным управлением!) за определенную плату, размер которой устанавливается теми же собственниками помещений МКД на общем собрании. При этом бремя расходов на содержание общего имущества несут именно собственники помещений МКД, как это ранее уже было доказано в статье «Мифы ЖКХ: Кому принадлежит общее имущество?». Миф о передаче общего имущества во владение (хозяйственное ведение, оперативное или доверительное управление) от собственников помещений МКД исполнителю коммунальных услуг (УО/ТСЖ/ЖСК) опровергнут. Источник Hide
  18. Сложности определения состава общего имущества Эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Игорь Кокин обращает внимание на особенности определения состава общего имущества и содержания этого имущества, указывает на сложность понимания этих вопросов собственниками помещений, а также приводит позиции судов по вопросу отнесения нежилых помещений в МКД к общему или индивидуальному имуществу. Видеозапись является фрагментом семинара «Содержание жилья: состав услуг, утверждение стоимости, спорные вопросы, судебная практика», состоявшегося 22 августа 2019 года в Санкт-Петербурге. Показать содержимое Сложности определения состава общего имущества.mp4 Видео на ютуб Hide
  19. Из чего состоит протокол общего собрания собственников МКД В видео разбираются нюансы составления протокола общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, правила составления приложений, а также требования предъявляемые закном к составлению протоколов. Показать содержимое Протокол.mp4 Видео на ютуб Hide Источник
  20. Плюсы и минусы прямых договоров для собственников Показать содержимое Минусы прямых договоров для собственников Те собственники, которые по своему желанию или желанию ресурсоснабжающей организации перешли на прямые договоры, отмечают такие возникшие трудности: Стало больше квитанций (не всегда). До ресурсоснабжающих организаций труднее достучаться, чем до управляющих компаний. Сложнее составлять акты о некачественных услугах. «Возникла чехарда с передачей показаний. У меня включен автоплатеж, поэтому я не передавал показания через ЛК сбербанка, а отправлял на эл.почту УК. УК отказалась принимать показания после перевода на прямые договоры. Стал отправлять ресурсникам. Но они их учитывают через раз. Дозвониться разобраться нереально. 2 месяца бодался с УК и ресурсниками, чтобы разместили счетчики на ГИС ЖКХ. В итоге разместили». «Разобраться, кто где накосячил стало на порядок сложнее. Например, теплоснабжающая организация выставляет за подогрев воды за один объем кубов, а горводоканал другой. Валят друг на друга». Плюсы прямых договоров для собственников Сторонники прямых договоров видят плюс в том, что деньги за коммунальные услуги не осядут в кармане управляющей организации, а пойдут точно по назначению, и ресурсоснабжающая организация не отключит дом от коммунальных ресурсов за долги управляющей компании. Подписчики вспоминали случаи, когда у них отключали газ или угрожали отключить свет в лифте. Противники прямых договоров на это возражают: Если УК не ворует деньги и расплачивается с ресурсниками, то плюса не возникает. А если она не платит ресурсоснабжающим организациям, то логичнее поменять управляющую компанию. УК и ресурсники сами между собой разберутся по оплате ресурсов, собственников это должно волновать в меньшей степени. Незаконно отключать дом с добросовестными плательщиками от ресурсов за долги управляющей компании. Если ресурсник настолько наглый, что пренебрегает требованиями закона, то отключит и при прямых договорах, например, за долги УК по коммунальным ресурсам, потребляемым при содержании общедомового имущества. Те, кто за прямые договоры, среди преимуществ называют также отсутствие проблем при банкротстве управляющей компании: не надо доказывать, что оплатил ей коммунальные услуги. Другим плюсом эти собственники видят возможность оплачивать только те услуги, которые хочется: при частичной оплате ЖКУ управляющая компания разнесет неполную оплату по разным строкам квитанции, и собственнику сложнее заплатить только за свет или воду; даже если указывать назначение платежа, оно обычно не учитывается, что вполне соответствует сложившейся судебной практике. Большинство высказавшихся собственников против прямых договоров: такие договоры не нужны, если управляющая организация вменяемая. Плюсы могут быть только у добросовестных УК – они не копят долги перед ресурсниками из-за собственников-неплательщиков. Hide Источник
  21. 5 способов, как бороться с рекламой в подъездах Показать содержимое как можно избавиться от наклеек и бумажек в местах общего пользования. Можно попробовать, но этот способ работает крайне редко. Большинство Управлений ФАС считает, что в использовании общедомового имущества нет нарушений законодательства о рекламе, и посылают собственников в суд, разбираться с расклейщиками или рекламодателями самостоятельно. Положительная практика встречалась у Камчатского УФАС (решение по делу № 041/05/5-222/2019), УФАС по Ульяновской области (решение по делу № 15087/05-2018, по делу № 15086/05-2018, решение по делу № 15085/05-2018, решение по делу № 15084/05-2018). Чтобы повысить шансы на положительное рассмотрение жалобы, стоит указывать в качестве нарушения не использование общедомового имущества, а содержание рекламы, которое нарушает закон: в рекламе медицинских услуг нет информации о наличии противопоказаний, стоимость услуг указана в иностранной валюте без перерасчета на рубли, в листовке про акцию не указан срок её проведения и место, где почитать её полные правила, рекламируются услуги по написанию дипломных работ, рекламируется крепкий алкоголь, существенно искажен смысл информации, чем потребители вводятся в заблуждение и т.д. Полистайте Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», там ещё много интересного. Масло покупается за копейки, наносится на стены. Тот, кто использовал, утверждает, что приклеить потом что-то на стены становится нереально. Желательно потом не обтирать стены одеждой, иначе придется докупать спирт, растворитель или уксусную кислоту для стирки вещей. Многие рекомендуют поставить на домофон замок, к которому не подходят универсальные ключи. Это существенно сокращает поток навязчивой рекламы как на стенах, так и в почтовых ящиках. Способ, который некоторые читатели назвали подлым: «Договариваются группой жителей и делают заказы по расклеенным объявлениям. Скажем, заказ пиццы. Привозят заказ, а заказчик тут же его отменяет. И это происходит долго и мучительно для рекламодателя. При каждой отмене объясняется причина – расклейка объявлений в доме». Этот вариант вызвал у подписчиков споры. Противники указывают на то, что «маленькие бизнесы изо всех сил стараются придерживаться правил размещений. Это важно для них – донести информацию о себе. И листовка это самый недорогой вид рекламы, но очень действенный. Это помогает малому бизнесу выжить, функционировать, приносить пользу товарами и услугами. Предлагают то, что умеют – помыть окна, доставить еду, репетиторы, сантехники, окна-двери». Сторонники способа возражают, что нельзя достоверно знать, какой это бизнес, качественные ли услуги, не развод ли; очень часто расклеивают объявления провайдеры и другие вовсе не маленькие компании. Один подписчик рассказал, что их председатель ТСЖ позвонила оператору связи, услуги которого рекламировались, и сказала «идти обратно собирать свои расклейки, иначе отключит их оборудование». Расклейщик вернулся и всё убрал. Один читатель всё же пошел дальше: Однажды провайдер наклеил стикеры на двери лифтов на каждом этаже. Читатель позвонил курирующему менеджеру, но она предложила обращаться письменно, так как это не её направление. После этого что-то случилось с питанием центрального ящика провайдера на доме, а доступ к нему оказался заблокированным (в доме СКУД на технический этаж). Дальше уже искали самого читателя – позвонил инженер. Ему объяснили, что возникла неисправность с питающим автоматом, который быстро починится, если все стикеры удалят. Через два часа вся реклама была отклеена. Не рекомендуем заниматься явным самоуправством, так как могут быть неприятности. Кому-то помогает установка камер или хотя бы их муляжей. Это наиболее эффективно в совокупности с устрашающими объявлениями об административной ответственности за нарушения законодательства о рекламе, о нескромном прайсе на размещение рекламных листовок. У некоторых жильцов работает самый элементарный способ – позвонить по указанному в объявлении номеру и поговорить с рекламодателем. Бывают адекватные люди, иногда попадаются наглые. В качестве аргумента в переговорах можно предложить такой: «общее собрание собственников определило стоимость использования общедомового имущества в ХХХХ рублей с квадратного дециметра за Х дней. Готов ли рекламодатель нести такие расходы или откажется от использования общедомового имущества? Суды без проблем взыскивают неосновательное обогащение с пользователей общего имущества. Если дополнительные расходы не нужны, то рекомендуется убрать уже наклеенное и больше не клеить». Как вариант – разместить подобное сообщение в популярных среди расклейщиков местах. Можно даже попробовать реализовать написанное. Подписчик поделился собственным положительным опытом: «В нашем доме в последний год активизировались рекламные агенты, которые рассовывают листовки в ящик, чтобы они частично торчали. Мерзкое зрелище, мало кому нравится, поступали жалобы. За последние 3 месяца дважды написал по обращению руководству организаций: Ростелеком — в форму обратной связи с приложением фото, Магнит — просто емейл на info (указан в контактах на сайте). Проблема решена. В 2019 году ещё были два аналогичных обращения, но переписку сходу не нашёл. В общем, в диалоге с уважающими себя организациями способ рабочий. В переписке с Ростелекомом упоминается заключенный договор — это договор о предоставлении ОИ в пользование (провайдер)». Переписка подписчика с Ростелекомом и Магнитом: Начинать лучше с дипломатических способов, а заканчивать – агрессивными. Кто-то не стремится бороться с расклейщиками, а просто берет шпатель и растворитель для наклеек, очищает свой подъезд. Так работает теория разбитых окон: если подъезд чистый, то и клеят меньше или хотя бы в специально выделенных местах. Hide Источник
  22. Минстрой РФ разъяснил порядок объединения балкона с квартирой и его утепления. Показать содержимое Минстрой РФ разъяснил порядок объединения балкона с квартирой и его утепления. Он пояснил, что ✔ демонтаж части стены является реконструкцией, влекущей уменьшение общего имущества, что означает необходимость ➡ проведения общего собрания для получения согласия каждого собственника, ➡ соблюдения процедуры, предусмотренной градостроительным законодательством о реконструкции (ст. 51-55 ГрК РФ): начинается всё с разрешения на работы и заканчивается разрешением на ввод в эксплуатацию. ✔ Утепление балкона подпадает под требования ст. 25 Жилищного кодекса (переустройство и перепланировка), а значит требует согласования работ с органом местного самоуправления. Оно начинается с согласования работ (см. ст. 26 Жилищного кодекса) и заканчивается актом приемочной комиссии (ст. 28). Hide
  23. Права и обязанности совета многоквартирного дома Показать содержимое Права и обязанности совета многоквартирного дома закреплены в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. Совет многоквартирного дома: следит за тем, чтобы выполнялись решения, принятые на общих собраниях собственников; выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общедомовым имуществом и другие предложения, связанные с управлением домом; контролирует услуги и работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, качество коммунальных услуг; представляет на утверждение годового общего собрания отчет о своей работе. Что еще делает совет многоквартирного дома Общее собрание собственников может наделить совет дома правом принимать решения о текущем ремонте общедомового имущества. Для этого потребуется больше 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в доме. Пример из практики. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А79-14663/2018 Собственники наделили совет дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Совет принял решение о ремонте подъездов нескольких подъездов, однако компания отремонтировала только один подъезд. Жилищная инспекция выдала предписание отремонтировать остальные подъезды. Эти требования суды признали законными: «у Инспекции имелись основания для выдачи Обществу предписания выполнить работы по ремонту подъездов № 5 и № 6, поскольку заявитель нарушил требования жилищного законодательства РФ и права жильцов МКД». Совет дома может создавать специальные комиссии из собственников для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с управлением домом. Согласно опросу, на практике совет дома также ведет группы в социальных сетях, чаты в мессенджерах или сайт, доски с информацией в местах общего пользования для информирования жильцов, составляет памятки и инструкции для жильцов. Часто совет дома сам организует и проводит общие собрания собственников для принятия юридически значимых решений или опросы для выяснения мнений, проверяет условия договора управления при выборе новой управляющей организации. Чтобы подружиться и перезнакомиться с жильцами, некоторые советы домов организуют субботники с шашлыками. Чтобы наделить совет дома полномочиями, прямо не предусмотренными жилищным законодательством, нужно решение общего собрания об этом. Пример из практики. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-3155/2020 Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал. Общее собрание приняло решение о предоставлении допуска (ключей) в подвальные помещения председателю и членам совета МКД. Это было нужно для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение. Однако управляющая компания не хотела исполнять решение собрания. Суд первой инстанции тоже отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании… Нахождение лиц, не являющихся обслуживающим персоналом жилого фонда, в указанных истцом помещениях недопустимо, в том числе во избежание нарушения требований Федерального закона “О противодействии терроризму” от 06.03.2006 № 35-ФЗ». Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника. «Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись). Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД. Учитывая, что истец является председателем совета МКД, руководствуясь положениями приведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика». Какие ошибки допускают собственники при наделении совета дома полномочиями Ошибка 1. Наделяют совет полномочиями, которыми обладает только общее собрание собственников Результат – проблемы при выполнении тех решений, которые совет дома напринимал самостоятельно вместо общего собрания собственников. Пример из практики. Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-3900/2017. Омский областной суд признал недействительными решения общего собрания собственников. На этом собрании среди прочего были приняты следующие решения: – уполномочить совет дома определять и согласовывать: целевое назначение денежных средств, поступающих от лиц, использующих часть общего имущества дома; – уполномочить совет дома, решением большинства членов его состава утверждать: размер платы, финансовый отчет, стоимость переданного права на использование общего имущества (цену договора), размер вознаграждения управляющей компании. Суд признал эти решения недействительными, так как решением общего собрания переданы исключительные правомочия собственников по распоряжению общим имуществом с согласованием существенных условий договора по вопросам пользования общим имуществом, включая цену договора, размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг, что законом запрещено. Суд указал, что только собственники вправе управлять принадлежащим им общим имуществом, в том числе: принимать решения о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам, об установлении платы за пользование имуществом; определять целевое назначение средств от использования имущества. Похожий пример. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55-21900/2017 Управляющая организация взыскивала деньги с провайдера за использование общедомового имущества. Цену использования определил совет дома, так как ему такое право дало общее собрание собственников. Суд отметил: «между тем, компетенция совета МКД определена частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ и не включает принятие решения о размере платы за пользование общим имуществом». Обошлось всё хорошо для собственников: суд назначил экспертизу для определения рыночной стоимости пользования нежилым помещением и взыскал неосновательное обогащение исходя из результатов экспертизы. В другом деле – № А31-9837/2018 – управляющей компании вовсе отказали при похожих условиях. Там тоже цену использования общего имущества определил совет дома (председатель). Суд указал: «принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, установление порядка пользования общим имуществом в МКД, обсуждение проектов договоров, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Из протокола общего собрания видно, что собственниками помещений размер платы за размещение ответчиками на стенах электрощитовой и на наружной стене дома электропроводов (в отношении тонаров) не устанавливался». Ещё один пример из практики. Дело А07-25131/2018 (закончилось определением Верховного Суда РФ от 13 декабря 2019 г. № 309-ЭС19-22901). На общем собрании жители решили выбрать способ управления ТСЖ, а пока оно не создано – наделить совет дома полномочиями по выбору УК, заключению и расторжению договоров управления. Совет дома выбрал новую компанию, утвердил размер платы, заключил договор управления. Компания-избранница понесла в жилищную инспекцию протоколы собрания членов совета дома о выборе самой себя и так удивилась отказу во внесении изменений в реестр лицензий, что жаловалась до Верховного Суда РФ. Однако суды пришли к единому мнению, что выбирать способ управления, принимать решение о выборе новой компании, заключении с ней договора управления, утверждать его условия, в том числе по размеру платы, может только само собрание собственников, а не один совет дома. Ошибка 2. Дают широкие полномочия незнакомым людям Результат – потеря контроля над советом, принимаемыми им решениями, отсутствие отчетности. Лечится переизбранием совета на общем собрании. Некоторые собственники согласны доверить совету дома всё, что можно, даже не зная, кто в него попадёт. При этом если над управляющей организацией есть жилищная инспекция, прокуратура и другие органы, то с советом дома придётся разбираться только через суд. Например, мне попадался дома, где совет наделялся полномочием по заключению договоров об использовании общедомового имущества. Условия были утверждены собранием, деньги собирались на карту председателя, через несколько лет связь с советом пропала. Поэтому при наделении совета полномочиями надо понимать, кто в него входит, можно ли доверять этим людям. Возможно, имеет смысл сначала выбрать совет, посмотреть год-два на его работу, а затем уже наделять нужными полномочиями. Hide Источник
  24. Уходящий год стал непростым, но мы все справились с возникшими трудностями и достойно вышли из ситуации. Спасибо, что Вы с нами! В наступающем году хотим пожелать всем крепкого здоровья, положительных эмоций, реализации задуманных целей и удачи на пути их достижения! График работы офиса в праздничные дни: 31.12.20 с 10:00 до 18:00 01.01.21 и 02.01.21 выходные дни 07.01.21 с 10:00 до 18:00 в остальные дни по обычному графику с 10:00 до 20:00 тех. поддержка круглосуточно!
  25. Есть) я постоянно вот здесь слушаю что-то подобное - https://muzbear.net/ вы тоже интересный трек скинули )
  26. Сколько необходимо голосов для принятия решений на ОСС МКД Показать содержимое Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса: большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании; 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме; не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Простое большинство для утверждения обязательных вопросов Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок. Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно. По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании. Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию. 50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС. Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС. Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме. Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п.п. 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например: Утвердить проведение капремонта общего имущества собственников: перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика. 2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт. 3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией. Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей. ⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников. При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС. ⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов. Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД. Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Увеличить ОИ дома можно с согласия большинства голосов от присутствующих на ОСС Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории. Так, если на ОСС вынесены вопросы об установке на земельном участке ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки, то собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Также простым большинством принимаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы: Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы. 2. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги. 3. Установка домофонов, автоматических запирающих систем. 4. Установка датчиков движения. 5. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков. При этом изменение перечня работ и услуг и включение в размер платы за содержание жилого помещения услуг по обслуживанию новых объектов общего имущества дома также происходит при согласии простого большинства присутствующих на ОСС. Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию. Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании. Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС. Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы: Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС. 2. Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы. 3. Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы. Hide Показать содержимое Наиболее часто нам задают вопросы о том, сколько же процентов голосов нужно набрать при проведении общего собрания собственников. В зависимости от тематики вопросов этот процент отличается. В этом материале мы сделали подборку наиболее часто встречающихся вопросов, которые включаются в повестку общего собрания собственников с указанием ссылки на закон. Данная подборка актуальна по состоянию на март 2017 года. Статья 46 Жилищного Кодекса РФ в п. 1 обозначает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. решения осс, принимаемые более 50% от общего числа голосов (участников) · о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ); · о проведении общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности голосования (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ); · о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ); · о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ); · о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ); · о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ); · об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.1 ЖК РФ); · об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ); · о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ); · о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ); · о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ); · о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ); · о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ); · об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ). решения осс, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов · о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; · о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт; · о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД; · об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ); · о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ). решения осс, принимаемые всеми собственниками · об уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ) Hide Показать содержимое Жилищный кодекс РФ в разных статьях регламентирует, какое количество голосов собственники должны отдать в поддержку того или иного вопроса, чтобы он считался принятым на общем собрании. Это количество зависит от содержания вопроса. Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС. Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса: большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании; 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме; не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Что Минстрой РФ изменил в требованиях к оформлению протоколов ОСС 29480 46 Простое большинство для утверждения обязательных вопросов Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок. Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно. По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании. Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию. 50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС. Психология ОСС: секреты проведения успешного собрания 10560 1 Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС. Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме. Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например: Утвердить перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией. Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей. ⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников. При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС. ⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). 10 ошибок при проведении общих собраний собственников 217205 29 Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов. Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД. Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Для введения ограничений пользования земельным участком нужно получить не менее 2/3 голосов Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории. Так, если на ОСС вынесены вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования им, установке ограждений, решения по ним принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). За установку клумб, урн, детской площадки или парковки собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Также большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании утверждаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы: Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги. Установка домофонов, автоматических запирающих систем. Установка датчиков движения. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков. Как выбрать информационную систему для голосования на ОСС 35786 35 Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию. Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании. Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС. Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы: Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС. Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы. Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы. Hide Показать содержимое Наиболее часто нам задают вопросы о том, сколько же процентов голосов нужно набрать при проведении общего собрания собственников. В зависимости от тематики вопросов этот процент отличается. В этом материале мы сделали подборку наиболее часто встречающихся вопросов, которые включаются в повестку общего собрания собственников с указанием ссылки на закон. Статья 46 Жилищного Кодекса РФ в п. 1 обозначает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Как определить, принято ли решение на общем собрании собственников или членов ТСЖ? Статья написана на основе законодательства по состоянию на 02.02.2020 года. Чтобы определить, принято на собрании решение по вопросам, вынесенным на голосование, необходимо знать количество голосов, которое Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) требует для каждого такого решения. Количество голосов пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а такая доля пропорциональна размеру площади помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, количество голосов прямо зависит от площади помещения, которым обладает участник голосования (необходимо также учитывать, не находится ли само помещение в общей собственности нескольких лиц). Для общего собрания собственников помещений почти все требования к количеству голосов ЖК РФ сформулированы в ст. 44, 45, а для собрания членов ТСЖ - в ст. 145, 146. В любом случае, чтобы собрание могло принимать какие угодно решения, в нём должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В таком случае принято говорить, что кворум имеется, собрание правомочно принимать решения. Теперь рассмотрим количество голосов по конкретным решениям, выносимым на голосование (перечень не исчерпывающий). Начнем с самых строгих требований. Решение принимается только 100% голосов (единогласно) Согласие всех собственников требуется при уменьшении общего имущества собственников помещений. В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества. Подробнее об этом мы писали в предыдущей нашей статье. Решение принимается 2/3 (66,7%) голосов Вопросы, по которым решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников. Многие вопросы капитального ремонта: - о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта) (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о получении ТСЖ или кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом решение о проведении капитального ремонта предусматривает в соответствии со ст. 189 ЖК РФ утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту; предельно допустимая стоимости услуг и (или) работ, лица, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписывать соответствующие акты. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то сюда же прибавляются вопросы об утверждении сроков проведения капитального ремонта и источниках финансирования работ. Вопросы, связанные с использованием общего имущества: - о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу, и о лицах, уполномоченных на подписание этих соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных такими соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Другие вопросы. - о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в ИФНС, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества (ч.2 ст. 136 ЖК РФ). Решение принимается 50% голосов от общего (!) числа собственников Вопросы, по которым решения принимаются более чем 50%голосов от общего числа голосов всех собственников: - о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о создании ТСЖ в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ), - об утверждении устава создаваемого в одном многоквартирном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ), - реорганизация многодомного ТСЖ в форме выделения ТСЖ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ). Решение принимается 50% голосов от числа принявших участие (!) в собрании собственников Вопросы, по которым решения принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников. Вопросы, связанные с общим имуществом: - о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке; (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), Вопросы организации и проведения общих собраний: - об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников доме в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - о способе направления собственникам письменного сообщения о проведении общего собрания собственников или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 ЖК РФ), - о сроках проведения годового общего собрания собственников (по умолчанию – второй квартал каждого года) (ч.1 ст.45 ЖК РФ); - об определении места (адреса) хранения копии протоколов общих собраний собственников и решений таких собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ) - об определении доступного для всех собственников помещения дома, в котором инициатором собрания размещается сообщение о решениях, принятых общим собранием, и итогах голосования (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ), Вопросы, связанные с выбором и реализацией способа управления: - выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - выбор управляющей организации (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), - утверждение условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) - при этом договор должны подписать не менее 50% от общего числа собственников!!! - отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), - о реорганизации ТСЖ путем преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ), - о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2. ст. 141 ЖК РФ), при этом решением надо назначить ликвидатора, установить порядок и срок ликвидации ТСЖ, выбрать лицо, уполномоченное письменно сообщить о ликвидации в ИФНС для внесения в ЕГРЮЛ записи о том, что ТСЖ находится в процессе ликвидации и опубликовать сведения о принятии решения о ликвидации ТСЖ, Вопросы о совете многоквартирного дома: - выбор и переизбрание совета многоквартирного дома и его председателя, избрание комиссий собственников помещений (ч. 1, 6, 12 ст. 161 ЖК РФ), - об установлении вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера, - о сроке полномочия совета многоквартирного дома (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ). - об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ), Все остальные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Сюда можно отнести, например, - о заключении собственниками, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), - об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ), - об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с проведением перерасчета исходя из показаний общедомового прибора учета или исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета (ч. 9. ст. 156 ЖК РФ), - о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ), - о выборе лица, уполномоченного действовать доме в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ), - об отказе от указания в платежном документе штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 в случае управления домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354). - о дополнении перечня иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прямо не указанных в п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. - о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества. При этом решение должно содержать величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении, которая должна быть обеспечена в результате исполнения договора, срок, необходимый для достижения такой величины экономии, цену договора и порядок ее оплаты, срок действия договора (п. 38(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). На практике не по всем вопросам можно однозначно определить количество требующихся голосов. Популярное решение - закрытие мусоропроводов – вызывает много вопросов о количестве голосов для его принятия. Причина в том, что даже суды оценивают этот вопрос по-разному. Одни считают, что заваривание мусоропровода - это вопрос использования общего имущества, реконструкции (апелляционное определением Московского городского суда по делу N 33-11823/2018, решение Куйбышевского районного суда г. Омска по делу № 2-4598/2017). Другие полагают, что закрытие мусоропровода не относится к этим вопросам и не требует квалифицированного большинства голосов, а достаточно простого большинства голосов от всех участвующих в собрании (решение Ленинского районного суда г. Саратова по делу N 2-75/2014, Первомайского районного суда г. Мурманска по делу №2- 3370/17). Третьи пишут, что закрытие мусоропровода влечет уменьшение общего имущества и требует согласия всех собственников в доме (решение Первореченскоого районного суда г. Владивостока по делу № 2-1060/17). Некоторые суды вообще указывают на недопустимость принятия решения о прекращении работы мусоропровода в связи с нарушением п. 8.2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 (апелляционное определение Красноярского краевого суда в по делу № 33-2432/2015). Поэтому при возникновении любых спорных вопросов рекомендуем обращать внимание на практику судов вашего региона и Верховного Суда РФ. Сколько голосов требуется для принятия решений на общем собрании членов ТСЖ? Не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества принимаются решения: - о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), Простым большинством голосов от числа голосов участвующих в собрании принимаются решения: - внесение изменений в устав ТСЖ или утверждение устава товарищества в новой редакции; (п.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - избрание членов правления ТСЖ, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления из числа членов правления, досрочное прекращение их полномочий (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов ТСЖ и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок) (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ; (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе председателя (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), - о реорганизации ТСЖ, созданного в нескольких многоквартирных домах, в форме разделения (ч. 3 ст. 139 ЖК РФ), - определение внутренних документов ТСЖ, с которыми могут знакомиться члены ТСЖ и другие собственники, не перечисленные в ст. 143 ЖК РФ (п. 9 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ), - срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). - другие вопросы, в том числе отнесенные к компетенции правления ТСЖ (ч. 4. ст. 145 ЖК РФ). Hide
  27. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ "ЧАЙНИКОВ" Показать содержимое ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ "ЧАЙНИКОВ" О.Е. ФРОЛОВА, С.С. СОХРАНОВ Принятые сокращения Общие сведения Что входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД? Зачем утверждать на общем собрании состав общего имущества? Общее собрание собственников помещений в МКД, что это такое? Зачем проводить ОСС? Формы общего собрания В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно-заочной? Компетенция ОСС Капремонт общего имущества в МКД Этапы общего собрания собственников Первый этап. Подготовка к проведению ОСС Алгоритм подготовки ОСС Документы для ОСС Инициирование ОСС Финансирование ОСС Реестр собственников помещений в МКД Повестка дня ОСС Вопросы для включения в повестку дня первичного ОСС Вопросы для включения в повестку дня ОСС по созданию ТСЖ Сообщение о проведении ОСС Решение собственника Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение в МКД Срок действия выписок из ЕГРН Случаи возникновения права собственности без обязательной государственной регистрации Идентификация собственника Второй этап. Проведение ОСС Регистрация собственников, принявших участие в общем собрании Голосование на ОСС Доверенность на голосование Оформление доверенности на голосование Удостоверение доверенности на голосование Подсчет голосов на ОСС Что нужно проверить в доверенности на голосование? Оформление протокола ОСС Требования к оформлению протокола ОСС Обязательные приложения к протоколу Особенности проведения общего собрания в МКД с использованием ГИС ЖКХ Алгоритм проведения ОСС с использованием системы Особенности проведения ОСС в МКД, все помещения в котором принадлежат одному собственнику Особенности проведения ОСС в МКД - новостройке Уведомление собственников об итогах голосования и принятых на ОСС решениях Третий этап. Передача оригиналов решений собственников и протокола ОСС в органы ГЖН Алгоритм передачи документов ОСС Проведение нескольких ОСС в МКД с аналогичной повесткой дня Хранение документов ОСС Обжалование решений ОСС Кто может выступать истцом? Кто может выступать ответчиком? Предмет иска об обжаловании решения ОСС Ничтожность решения ОСС Недействительность решения ОСС Основные причины отказа в иске о признании решения ОСС недействительным Судебная практика Что делать собственникам при подозрении на фальсификацию решений и протокола ОСС? Законодательство Общее СОбрание Руководство.pdf Hide
  1. Загрузить больше активности