Категории и разделы

Проверки организаций в 2021 году   Показать содержимое   Генеральная прокуратура РФ ФГИС «Единый реестр проверок»   Hide  

Плату за воду и свет собственники нежилых помещений должны платить напрямую ресурсоснабжающим организациям Показать содержимое   Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан напоминает ресурсоснабжающим организациям про обязательность начисления платы за электрическую энергию, горячую воду при централизованном горячем водоснабжении, холодную воду и сточные воды всем нежилым помещениям, не относящимся к общедомовому имуществу. В орган жилищного надзора постоянно жалуются управляющие организации: они недовольны тем, что ресурсники нарушают требования закона о начислении платы за коммунальные ресурсы собственникам нежилых помещений, при этом выставляют управляющим организациям к оплате объемы, потребляемые такими нежилыми помещениями. Это приводит к грустным материальным последствиям для управляющих организаций и собственников квартир. Как правильно С 2017 года поставка коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме осуществляется на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (п.6 Правил предоставления коммунальных услуг № 354). Управляющие организации, в свою очередь, обязаны начислять плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества собственникам всех помещений в доме. Проблема на практике Однако когда ресурсоснабжающие организации в нарушение закона начисляют плату за ресурсы не всем собственникам нежилых помещений, увеличивается предъявляемый к оплате управляющей организации объем ресурса, потребленный при содержании общего имущества, на величину неучтенного ресурсоснабжающей организацией объема, потребленного в нежилых помещениях. Тем самым ресурсоснабжающая организация предъявляет управляющей организации к оплате завышенную стоимость ресурса. Это приводит к неправомерному освобождению отдельных собственников нежилых помещений от оплаты за потребленные ресурсы и возложению такой оплаты на всех собственников помещений (если они платят по ОДПУ) или управляющую организацию (если собственники платят по нормативу). Последний случай приводит к тому, что управляющая организация направит часть денег, собранных за иные жилищно-коммунальные услуги и не подлежащих расходованию на другие цели, как раз на оплату выставляемой ресурсонабжающей организацией излишне начисленной суммы. Решение проблемы Ресурсоснабжающим организациям необходимо: провести актуализацию сведений о нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, в соответствии со сведениями из ЕГРН, и поддерживать их в актуальном состоянии в дальнейшем; провести с управляющими организациями по результатам актуализации сверку поставленных в многоквартирный дом объемов коммунальных ресурсов за вычетом объемов, потребленных в нежилых помещениях, с произведением перерасчета платы; обеспечивать начисление платы за коммунальные ресурсы собственникам всех нежилых помещений в многоквартирных домах.   Hide     Источник

Как часто должны проверяться дымовые и вентиляционные каналы Показать содержимое     Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области напоминает о периодичности проверки и очистки дымовых и вентиляционных каналов. Дымовые и вентиляционные каналы относятся к общедомовому имуществу. Ответственными за их содержание и безопасную эксплуатацию выступают лица, отвечающие за содержание общего имущества. Обычно это управляющие организации, ТСЖ (ТСН), кооперативы. Ответственное лицо обязано своевременно заключать договоры на техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем со сторонними организациями, в случае, если они не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами (п. 15 Минимального перечня услуг и работ № 290). Проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится (п. 12 Правил пользования газом № 410):
– при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания и (или) подключении нового газоиспользующего оборудования;
– при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов;
– в процессе эксплуатации дымовых и вёнтиляционных каналов (периодическая проверка) – не реже 3 раз в год (не позднее, чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона);
– при отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, диагностировании внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении. Периодическая проверка в процессе эксплуатации вентиляционных каналов осуществляется не реже двух раз в год (зимой и летом) при отсутствии в многоквартирном доме газоиспользующего оборудования (п. 5.5.12 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170). После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы подлежат проверке и прочистке независимо от даты предыдущей проверки и прочистки. При отсутствии доступа в какую-либо квартиру ответственному лицу необходимо предпринимать меры по понуждению представить доступ в квартиру для исполнения обязанностей по содержанию дымоходов и вентиляционных каналов.   Hide     Источник

Уборка мест общего пользования в многоквартирном доме Показать содержимое     Органы жилищного надзора из-за постоянных жалоб жителей на грязь в подъездах напоминают управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК о периодичности уборки мест общего пользования. Документ, который определяет объем, периодичность и порядок уборки мест общего пользования – это договор по управлению многоквартирным домом, составленный согласно Минимальному перечню услуг и работ №290. Ещё согласно п.4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170 в уборку лестничных клеток должны входить работы: обметание окон, подоконников, отопительных приборов – не реже 1 раза в 5 дней; стены – не менее 2 раз в месяц; мытье – не реже 1 раза в месяц. Пункт 23 Минимального перечня №290 указывает среди обязательных работ по содержанию помещений, входящих в состав общедомового имущества такие работы: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон; очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов); проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом. Если в договоре управления не прописана периодичность уборки, то можно руководствоваться методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004), утвержденным Госстроем России. Согласно МДК 2-04.2004 санитарная уборка жилищного фонда как минимум должна включать в себя следующие работы: ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей двух нижних этажей; еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа; ежедневное влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов; ежедневное мытье пола кабины лифта; ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей; ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков. Собственники на общем собрании могут установить более частую периодичность уборки, чем это предусмотрено законом. При этом надо предусмотреть порядок и источники финансирования дополнительных работ.   Hide     Источник

Ремонт и содержание общего имущества МКД: проверяем начисление и возвращаем переплату Показать содержимое   Автор на примере своего дома рассказывает о трех хитростях управляющей компании, которые могли стать затратными для собственников: освобождение избранных владельцев нежилых помещений от оплаты, ремонт чужих сетей, уборка «лишней» придомовой территории. Однако внимательность и грамотность собственников помогли жильцам сохранить деньги. В извещении на оплату за коммунальные услуги, которое по окончании каждого месяца выставляется управляющей компанией каждому собственнику жилого и нежилого помещения, помимо позиций на оплату за потребленные коммунальные ресурсы по индивидуальным приборам учета, немалую долю в общей сумме к оплате занимают платежи за содержание и ремонт общедомового имущества, и так называемые расходы ОДН – разница за потребленные ресурсы (электроэнергия, холодная и горячая вода) между показаниями общедомовых приборов учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета в каждом отдельном помещении (жилом и нежилом) МКД. За начислениями нужен контроль И если за показаниями индивидуальных приборов учета собственники следят, то объем ОДН, указываемый УК в извещении на оплату, и то, из чего он складывается, по общепринятой практике лежит на УК. А зря. То же касается и затрат на содержание и ремонт общедомового имущества. Казалось бы, тарифы на ремонт и содержание общедомового имущества утверждаются общим собранием собственников, и УК не может их менять, в квитанции указана площадь помещения собственника, площадь всего МКД, площадь общедомового имущества и площадь для отопления МКД. В чём хитрость? Из личной практики рассмотрим частые нарушения со стороны УК при начислении платы за коммунальные услуги собственникам. Полезно знать: обязанность платить за ремонт и содержание общедомового имущества лежит на всех собственниках, как жилых, так и нежилых помещений. Каждый собственник вправе получить доступ ко всем документам МКД — комплектам чертежей, в том числе поэтажным, планировкам помещений, актам и спецификациям по вводу МКД в эксплуатацию, в том числе и перечню общедомового имущества, переданному УК в управление, финансовым документам, касающихся деятельности УК по обслуживанию МКД и формированию квитанций для каждого собственника. Таким же правом обладает Совет дома, избранный общим собранием собственников жилых и нежилых помещений. Подробнее про ознакомление с технической документацией было опубликовано обобщение судебной практики. Содержание общего имущества МКД Первоначально застройщик заключает договор на управление и обслуживание МКД с УК самостоятельно. Как правило, эта УК имеет тех же учредителей, что и компания-застройщик. В этом договоре указаны первоначальные тарифы на обслуживание помещений в соответствии с утвержденным комплектом чертежей с указанием собственников (изначально собственником всех помещений является компания-застройщик), и по акту приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью этого договора, передается спецификация по имеющемуся общедомовому имуществу с указанием позиций, протяженности, площади, количества. При продаже помещения застройщиком стороннему физическому или юридическому лицу в подразделении Росреестра регистрируется переход права собственности от застройщика к новому собственнику. С даты регистрации все коммунальные платежи, в том числе на ремонт и содержание, должен оплачивать новый собственник. Если какой-то собственник не оплачивает содержание общедомового имущества, УК перераспределяет финансовую нагрузку по содержанию общедомового имущества МКД на ответственных собственников. По оплате коммуналки все собственники равны, но, как показывает практика,  для управляющей компании, учредители которой те же лица, что и учредители компании-застройщика – есть собственники, что ра́внее. Пример. 2012 год, новый пятиэтажный кирпичный дом на 50 квартир. При проверке Советом дома начислений за потребленные коммунальные ресурсы, содержание и ремонт общедомового имущества МКД было выявлено, что по некоторым нежилым помещениям МКД собственникам, являющихся одновременно еще и учредителями обслуживающей УК и компании-застройщика, за три года УК не выставила ни копейки. Ещё у этих привилегированных собственников в нежилых помещениях не имелось утвержденных проектов тепло-,  водо-  и электроснабжения, не были установлены индивидуальные приборы учета. После претензии Совета дома к УК в досудебном порядке в нежилых помещениях произведены работы по разделению ресурсоснабжающих сетей с общедомовых на индивидуальные по каждому помещению, установлены индивидуальные приборы учета потребления ресурсов, произведен расчет недоплаченных коммунальных платежей за три года в соответствии с нормативами.  На лицевой счет МКД были перечислены 245 тысяч рублей, на которые по решению общего собрания собственников МКД огорожена придомовая территория и сделана дополнительная придомовая автопарковка. Ремонт инженерных сетей При введении в эксплуатацию МКД в комплект документов входят акты балансовой принадлежности по всем сетям ресурсоснабжения (электроэнергия, горячая и холодная вода). К общедомовому имуществу МКД в соответствии с этими актами относятся инженерные сети от фасадов (стен) дома и все коммуникации, которые проходят внутри МКД. Все инженерные сети, что находится за стенами дома, не являются общедомовым имуществом, находятся на балансе ресурсоснабжающих организаций, муниципалитета или УК, если она не смогла обеспечить техническое состояние этих инженерных сетей в надлежащем виде после ввода построенного дома в эксплуатацию для передачи на баланс и обслуживание ресурсникам. Полезно знать: любые ремонты инженерных сетей (коллекторов, теплотрасс, водо и газоснабжения), не входящих в перечень общедомового имущества МКД, но проходящих по придомовой территории МКД, производятся теми, на балансе у кого эти сети стоят. Если УК – значит, ремонт и содержание делает УК из своих средств, если ресурсоснабжающих организаций – ремонт и содержание за их счет. Запомните правило: стена дома – это и есть граница зоны ответственности за инженерные сети МКД. За содержание и ремонт инженерных сетей за пределами фасадов собственники МКД не должны платить, не смотря на то, что именно по этим инженерным коммуникациям в МКД поступают ресурсы. Пример. 2013 год, тот же 50-квартирный кирпичный дом. На утверждение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений УК представлен финансовый отчет доходов-расходов по управлению МКД за прошедший год. В расходы УК включила 112 тысяч рублей за ремонт трассы холодного водоснабжения, по которому подавалась вода в этот МКД. Место прорыва трассы находилось в 10 метрах до стены дома, в пределах придомовой территории.  В досудебном порядке УК откорректировала статью расходов в финансовом отчете, убрав эти 112 тысяч рублей. Уборка придомовой территории МКД имеет придомовую территорию, сезонная  уборка которой осуществляется УК в соответствии с заключенным договором управления. В осенне-зимний период – уборка снега,  в теплое время – подметание и уборка мусора, стрижка газонов. Эта услуга оказывается УК по статье содержание общедомового имущества, размер платы на которую обычно пересматриваются общим собранием собственников помещений МКД ежегодно по инициативе УК из-за недостаточности сборов по этой статье для проведения необходимых работ по содержанию имущества дома в надлежащем порядке. В акте приема-передачи на управление и содержание, подписанным изначально между застройщиком и УК, указаны площади газонов, подлежащих сезонной стрижке и количество раз стрижки; площади тротуаров и придомовых парковочных мест согласно чертежам МКД, введенном в эксплуатацию, которые надо подметать, а также площадь придомовой территории, на которой производится уборка снега. Полезно знать: сумма затрат на сезонную уборку, стрижку площадей придомовой территории определяется исходя из произведения договорной цены за м2, сложившейся в регионе по этому виду работ, на размер территории сезонной уборки конкретных площадей, указанных в акте приема-передачи на управление и обслуживание МКД. Если в соответствии со спецификацией комплекта чертежей территория тротуаров и детской площадки, подлежащих уборке от мусора и подметании составляет 3000 м2, а площадь газонов, нуждающихся в стрижке, – 2500 м2, то УК не может при расчете брать 6000м2 для уборки и 5000м2 для стрижки. Пример. 2013 год, тот же 50-квартирный кирпичный дом, тот же финансовый отчет за прошедший год, представленный на утверждение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений.  
Площади по сезонной уборке от мусора и снега, газонной стрижке УК были завышены в 2 раза. В досудебном порядке УК откорректировала статью расходов, указав реально имеющиеся площади придомовой территории, подлежащей сезонной уборке. Мы рассмотрели 3 затратных для собственников помещений МКД хитростей УК. На самом деле их значительно больше – несанкционированная общим собранием собственников помещений сдача в аренду общедомового имущества, незаконное отчуждение части общедомового имущества и т.д.    Hide     Источник